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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

地方投資に対する考え方。そして、地方がどうやって頑張っていけばいいのだろう?という視点で徒然に。僕なりの視点で。

最近、地方投資に関する書籍を購入し、読み始めています。


僕は、不動産投資開始当初は、地方投資を対象外として扱ってきました。


現在はそうではなく、そういうこだわりは捨てている。です。
結果的に都内の物件を持っているだけで、別に地方投資が悪いとは思わなくなっています。


地方だろうが都市部だろうがフラットな目線で見て、「純粋に利益が上がるかどうか?」で判断するようになっています。


不動産投資の「一般論」としては、地方投資というのは危ないと捉えられているようです。
地方=疲弊した街という固定観念がそうさせているのでしょう。


実態としてそのような地域もありますが、じゃぁ、すべての都市がそうかというとそうでもないんじゃないかなと。
また、都市部と地方都市部では、求められる賃貸の条件も変わってくると思います


都心部では、1ルームマンションでも十分収益が上がる物があるでしょうし(もちろん、新築ワンルームなんて、ちょっと考えればもうからないというロジックになっていることくらいは、、、ここの読者にはいないと思いますけど、一応)、駐車場がなくても十分周ります。(というか駐車場あるとまずそろばんが合わなくなると思う。重要なのはバランスですけど)


逆に地方だと駐車場は必須だったり、商圏をどこに置くのか?も違ってくるはず。
(僕も田舎出身ですが、僕の地元で駅前5分に物件出ても絶対に買わない。だって、駅中心の社会じゃないから)


この辺の「地方における不動産賃貸ビジネスに関する肌感覚」を備えていない人が、あーだこーだと地方都市へのいちゃもんをつけているのじゃないかなと思っています。(かくいう私もかつてはそうでした。)


ですが、見聞を広めていく中
ちゃんと地方で成功を収めている方がすくなからずいらっしゃることを知ったので、
そのころから、考えを改めるようになっています。


例えば、先日まで投資先に考えていた(今は、諸般の事情で戦略練り直し中)京都だって、視点を変えればドル箱になったりするのです。


地方の利点は、東京都心部に対して、圧倒的に安いという点。(いわゆる仕入れ値が安いってやつです)
ですから。


もちろん、安いってことは、実入りも少なくなるんですけど。
それは、その物件を普通に買って、普通に運営するからこそであって、視点を変えた経営を考えれば収益性は上がるし、
利回りが高いってことは伸びしろもあるという事ですから、ここは経営センスがある方が回せばかなり儲かるのかもしれませんね。


民泊が流行って数年たとうとしていますが、
都内でもはや少ないパイを争っているのであれば、
地方に目をやって、光るエリアで利益を総取りという事もありうるという事です。


国際空港からアクセスがあまり悪くなく(良すぎると日帰りしちゃうからその辺のバランス感覚は大事です)、数日かけて観光してみたい地方エリアが仮にあるとすれば、そこに民泊(胸を張ってやれる)をうまく展開したら大きく利益をとれるかもしれない。


仮に思ったより回らなかったら通常のレジにして破たんを回避するというヘッジも可能かもしれません。(ただし、儲からないけど、たぶん)


要はどこに目をつけて、「他と違うか?」を見出すことができればいいのではということ。


例えば、広島県は、尾道
外国人の方々は、地方の意外なところにその「価値」を見出しているようですよ。



Onomichi: Japan's City of Nostalgia 尾道 | A Travel Movie


上記を見て頂いてもわかるように、
日本人の我々からは「え?ちょっとひなびた感じがしない?」という場所を、
「趣」「歴史」を感じてしまうという事があるようです。


彼ら(特にヨーロッパ・アメリカ・オーストラリアの方々にその傾向が強い様に感じられますが)は、日本の「日本たる姿」に「文化」を感じてそれを「体験」したいと考えているんじゃないでしょうか?


ここから分かるのは、


  • 地方には、地方なりの価値の提供のしかたがあるということ
  • 都市化することがいかに愚行であるかということ(そんなもん、札幌・東京・大阪・名古屋・福岡あたりに任せておけばいいんです。)
  • 都市部には絶対できない「コト」「モノ」「ヒト」の提供のやり方があるということ。
  • 「昔ながら」の風情が、外国人にとって「文化的価値がある」ということ


です。


以下は、一つの成功事例になりうると思うのですが、、どうでしょうか?
場所は、同じく広島尾道しまなみ海道



Cycling Shimanami Japan, Hiroshima prefecture. D course 62 km


もともと、ヨーロッパ系の方々は自転車スポーツをこよなく愛していると聞きます。
しまなみ海道は本州と四国を結ぶ複数の橋を自転車で周ることができます。


しかも、レンタルサイクルをこの地域一帯でインフラを整えていたりします。
僕はまだ行ったことがないのですが、youtubeで動画を見る限りこんなに素敵なシチュエーションは世界中探してもそうそうないのではないかと思います。


そして、周辺には、尾道道後温泉、なにより、瀬戸内海の素晴らしい自然・温暖な気候・食事。。。


観光として成り立つための「文化」「自然」「食事」「気候」のすべての要素を兼ね備えているのです。



Shimanami Kaido Cycling in Japan


ここに登場する外国人は、別に高級ホテルにも興味ないでしょう。
高級料亭にも興味ないでしょう。


事実上記動画では、広島風お好み焼きを「おいし〜い。」とご満悦の様子。


そうです。
かれらをむかえいれるために必要なインフラはすべてあるのです。


あとはこれを迎え入れるためのソフト面の整備(情報をどうやって的確に提供できるか?とか、現地でどうやって自分たちの地域に足を運んでもらえるかなどのガイド的なインフラなど)ができれば、これからももっともっとこの地域には上記の外国人が訪れるんでしょう。


そして、大きいのは彼らは、自分の経験にたして財布のひもを緩めるということです。(即ち、地方にお金が確実に落ちるのです)


都心部の中国系の人たちによる、業者が裏で癒着しまくっている「むりやり爆買いさせる」あの構図では、周辺にお金は越智やしません。


何故なら、決まったコースにしか人が流れないから。


これらとの大きな違いは、上記ソフト面のインフラが整えば、自然と人が流れてくるという事です。(即ち、努力すれば確実に報われるという事です)


youtubeで外国人が見ている「日本」というものにもう少し目を凝らして、「どういったコトに興味を持っているのか?」を深堀してそれを実現させるための「ソフト面のホンのひと押し」を考えてあげれば面白くなると思いますよ。


日本の観光産業の本質はここにあると僕は考えています。


日本政府、、、というか、日本の各地方自治体や、関係する中小企業の方々がこういった点をフォーカスして努力を続ければ、間違いなく道は開けると思います。


日本の国際観光立国化は本当にこれからです。


そして、そのキーを握っているのは、東京・大阪・京都だけじゃない。


そう、その他 地方なのです。


※僕の出身地も考え方ひとつで大化けする気もしますが、、、問題が一つ。「国際空港が遠すぎる」ってところかしら。。。


では、お休みなさい。

※あー、GWしまなみ海道でもいってみっかな。。。「仕事休めればw」