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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

日本における民泊をどう見ていくべきか。

こんばんは。
土曜は、先週紹介いただいた、建築センスのいい業者さんが手がける都内南部某私鉄沿線、人気駅から徒歩数分にある新築物件の内見をさせて頂きました。
非常に建築センスがよく、空間の使い方が素晴らしいなと感じました。



では、その物件が「投資として合うのか?」ということですが、、、
それはまた、別問題であります。(ここが難しい)



販売を委託されている業者さん(某大手信託系の不動産会社ですが)から、結構潤沢な内容の資料をいただいて、建築単価が大体概算でみ見えましたが
坪100万チョイ。(たっけー)


そりゃ、そろばん合いませんわな。


僕らはしょせん建築に関してはど素人(どんなに机の上で頑張っても、現場に携われない以上、ど素人です。)です。
建築に強い専門的なブログ(たとえば、ここ
kkenji1.blog63.fc2.com
。歯に衣着せぬ内容で痛快で好きです。内容もかなり玄人好みですし)


では、既に、建築費用が下がりつつあるという話題が上がっています。
まだまだ、表面的にはイケイケな雰囲気があるように見えますが、足元では、段々梯子をはずされる条件が整いつつあるということと考えるべきなんでしょう。


上記物件も、作りは非常にいいのですが、若干値付けが高いせいもあるのか、
新築で、人気駅からほど近いのに、空室(売り主が建設会社なのですが)が複数ありました。


販売業者の担当さんは、「いやー、あまりこの業者さんは熱心に募集はかけていないみたいですよ。」とのことですが、果たして本当なのかしら。というのが正直なな疑問です。(利回り低くしたいのなら、NOI下げちゃアカンでしょうに。)


もしかしたら、あまりに建設費用が高くついてしまって、このような状況になりつつあるのでは、と勘繰ってしまいます。
※木造新築ですが、表面利回り5%台でしたからね。。。


上記サイトの情報が真ならば、今後大工さんが余っていくことになりますから、これは即ち建築費用の低下につながります。
とすれば、この業者さんの建築費用も下がっていくのではとも思っています。


ただ、そうはいっても、劇的に安くはならないとも思います。
なので、そういう状況でもキャッシュを残していくために何をしていくかが重要なんでしょう。


一つのアプローチが、既にご存知の「民泊」ですが、
すでに、Airbnbは、都内は飽和状態。
目論見通りの利益はすでに出ない状況にあると聞きます。


また、今年の4月から、法律も厳しくなるという事もアリ、果たしてこれが民泊のビジネス領域にどのくらいのインパクトを与えるのかは、静観してみようと思う次第です。


こういった懸念もあることから、僕は昨年10月頃から「簡易宿所ビジネス」を「新スキーム」としてとらえて、気づけば半年悶々としてきたわけです。
(残念ながら、このスキームは金融機関から「通常の事業」と捉えられ、かつ、僕が対象としていたエリアは、融資対象外ということもあり、戦略を見直さざるを得ない状況です。)


ですが、既にやっている人はやっていて、書籍もちらほら出始めています。
ある程度市民権を得て来たら、融資サイドも(最近は一般レジはなかなかそろばん合いませんから)姿勢を変えてくるかもしれません。
事実、僕のメインバンクの担当者さんも僕が最初に説明したスキームに関しては、興味津々で、いまだに「あれって、なにか進展ありました?(あ、実は都内物件であれば、融資できるかもという打診受けているんですが、今度は物件が出なくて、、、いや、困った。)」と質問受ける状況です。


銀行さんも気にしているんです。「民泊」は。
なので、この簡易宿所ビジネスも軌道に乗れば、一気に融資の道が広がります。
きっとあっという間に群雄割拠の時代になると思います。


ちょっとだけ違うのは、「運営ノウハウと費用面の」ですが。
今でこそ、ノウハウが限られていますが、遠からず、コモディティ化していくでしょう。


となると、「簡易宿所ビジネス」ですら危ないってことになります。
ましてや、ビジネス要素が強くなるわけですから、リスクだけが膨らんでいく可能性だってある。


そんなことを考えていた時に、ちょっとヒントとなる書籍を見つけたので共有。
なんとなく書店で不動産投資系の本をみていたら目に入った程度で購入したわけですが、
示唆に富んだ素晴らしい内容でした。

満室の3倍儲かる非常識な投資法――手取り1800万円らくらく稼ぐ合法的裏ワザ

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現在、主流(とはいえ、まだまだ小規模ですが)の簡易宿所ビジネスのスキームの、もう一歩先の発想で取り組んでいるという点でとても面白いです。


キーワードは「用途変更」です。


冒頭の異常に高い物件ですら、このヒントを使えば、場合によっては、その倍の利回りを狙える可能性があります。


現状は、この「用途変更」が大しては要らない100平米以下の建物で簡易宿所ビジネスが動いていますが、僕自身もう少し規模を大きめにした方が面白いのに何でやらないんだろ、、と思っていたところに、この書籍が一つのヒントを出してくれています。


近いうちに、上記業者さんにヒアリングに行ってみます。
この業者さんの強みは、建築センスだけでなく、他業種(ホテル・レストラン)経営をやっているため、発想がマルチであるという点。


民泊は、要はひとに泊まって頂いて利益を得るという意味では、ホテルと何ら変わらない(やる規模と範囲とノウハウが若干違う程度)はずですから、彼らのこのマルチな能力を借りて事業化できないものか。


一枚提案書にまとめて、今度掛け合ってみます。


彼らは企業としての規模がそれなりなので、チマチマした民泊は興味があってもなかなか手を出せないと踏んで、僕が「資金を出して、ビジネスリスクもとるから、建築と、運営のノウハウを貸してくれ」というスタンスで。


だったら、相談に乗ってくれると思っています。


他にもそういう業者さんを探そうと思います。


場合によっては、作戦夏ころから停滞している、別エリアの新築企画もこのアイデアを転用できんものかと画策しております。
上記本のとおりであれば、戦略は立てられるんで。


と、まぁ、経済の潮目で悶々と日々を過ごす僕でございます。
いまは、こういうスタンスでいいのかなって。


では、明日から頑張っていきましょう!!!
おやすみなさい。