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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

イールドカーブが逆転している?(景気後退の兆し?)〜行きすぎたこの不動産市況にどう影響がでるか?〜

昨日は、ちょいと信託銀行系不動産業者からの紹介物件を見に行ってきました。
ウワモノはすごくいい素材を使った物件で、建物好きの僕からすると「とってもほしいし、きっと融資出るんだけど、、、でも価格と、銀行評価のギャップがかなりあるから、買い増しが出来なくなる。」ってことで見送りました。


この業者さん(建設の)のセンスは本当にいいです。
今度、訪問してこようかと。


イールドカーブってご存知です?


イールドカーブとは、単純に言うと、長期金利と、短期金利といった「償還の異なる金利」を横軸:期間、縦軸:金利でプロットしていったものだそうです。


ご参考:金融用語辞典
http://www.findai.com/yogo/0086.htm


  不動産投資の市況をマクロで見るための良い指標はないものか?


という観点でいろいろ調べていたのですが、不動産投資という切り口では視野が狭くなりそうなのでもう少し、多面的に経済を見てみようかということでたまたま金利の切り口で見ていたところ、以下の本を読み返したらこのキーワードが見つかったというわけです。


これの、第四章に記載あります。


なかなか、おもしろい指標ですよ。


一般的には、


と考えるべきらしいです。
単純に考えると、順イールドカーブの場合は景気が上昇している状況で、逆の場合は景気はほどなく失速し、景気減速局面だそうです。


イールドカーブの場合は、金融機関が短期金利が高いから貸し出しを渋る。→金融機関から融資を受けられない企業が窮して、積極的投資を控えるようになる。結果、景気は減速していく。


という構図なんだそうです。



ロングスパンで短プラと長プラを眺めてみますと、、


イールドカーブをその年ごとにグラフで見ていければ面白いのですが、さすがにこれは大変なので、そのネタの一部となる、短期プライムレート(短プラ)と長期プライムレート(長プラ)の推移を日銀で提供しているようでしたので、こいつをexcelにプロットし、グラフ化してみました。


f:id:jpnumachan5555:20160322225025p:plain
     図.超ロングスパンで短プラ・長プラをプロットした図(縦軸:金利(%)、横軸:年)


グラフ化してみて思ったのですが、

    興味ぶけーな。これ。(笑)


です。
ちょうど僕が、不動産投資に手を染め始めたのが、2005年の暮れ。
最初に川崎物件を手に入れたのが、2007年の夏。
2008年暮れのリーマンショックを経て、
東日本大震災(ここだけは、興味深くなく、悲しい出来事でしたが、、、)ののち、品川物件購入。
(グラフにプロットしてみました。)


確かに、川崎物件を購入したころに、金利上昇局面に入っており、恐らくこのころは、順イールドカーブを描いていたのでしょう。
そのご、リーマンショックを契機に、長期金利がジリジリと低下。このころから、イールドカーブはだんだんフラット化してい行っているのだと思います。


僕が品川物件を購入した当たりから、短プラと長プラの関係が逆転しています。


そして、先日、日銀が、マイナス金利へ着手。。。


恐らく、現状は、イールドカーブはほぼフラットながら、若干の逆イールドカーブを描いているのではないかと思います。


即ち、数字が言うには、「そろそろ景気後退局面にさしかかっているんじゃねーの?」と。


そういえば、日銀が最近短期の国債の買いオペしていたかと思いますが、実はこの逆転現象のさやをできるだけ小さくしたいのではないか?
という憶測も成り立ちますね。



で、要は何が言いたいんだ。ですよね。


あくまで、世の中の定性的・定量的な情報から考えますに、


  • どうやら、イールドカーブは超微細ながら、「逆イールド」を描いている⇒数字が言うにはそろそろ景気下降局面では?と。
  • 相変わらず、物件が高止まりしていて、ありえない価格で中古・新築問わず取引が続いている。
  • だけど、ボチボチ、買える人が絞られつつあるような。。→最後のたよりの不動産の取引にも影響が出てきている??


ということから、不動産投資の市況も「現時点がピークなの?」というところでしょうか?


ただ、、、
過去の逆イールドカーブの世界事情と今回の逆イールドの世界事情はだいぶ違っているようで、
これまでの常識が通用するかは微妙かもしれませんね。
(各国、必死にお金ばらまいているようですしね。)


上記著者は、大体10年スパンで世界経済は恐慌になるといい、


を踏んで、いよいよ仕上げのジャンプの時期がここ数年の間に始まると言っています。
しかも、これが、「70年に一度の大恐慌である。」とも。(ヒエー)


流石にこの大恐慌がどの程度に、いつに、というのは誰にもわからないと思いますが、
少なくとも、現況よりよくなるシナリオは、僕には描けません。
そもそもここ数年の景気は、官製であること、みなさんご存知ですものね。。。


「メッキはいつか剥がれるものです。」


これを、不動産投資家、不動産賃貸ビジネスオーナーである我々がどうとらえ、現状のポートフォリオを組み立て、組みなおしていくのか?


いよいよ、正念場が見えてきたようです。
頑張ってまいりましょう!!


※むー、でも、こんだけ金利低いんだから、物件欲しい。。。(これが本音だったりする)