読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

【VOL.3】儲けの本質のベースはあくまでイールドギャップ:〜不動産投資家・不動産賃貸ビジネスオーナーのローン(借金)との正しいつきあい方(自分の頭のなか整理用)〜

不動産投資のロジック関連 不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話

昨日、メインバンクの担当さんから突然連絡があり、
「ご融資の打診ありがとうございます!!!」
と。
「へ?一体何の話?」と聞くに、どうやら、先日残念ながら見送った都内私鉄沿線4分の超欲しかった物件の業者さんが問い合わせしてきたようで。
僕も銀行の担当さんも要らぬ期待をしてしまった。。。どうでもいい話ですね。

1.イールドギャップってなんなのよ?

さて、前回の記事で物件儲けの本質は、イールドギャップからもたらされるという内容を書きました。


で、そのイールドギャップは何からもたらされるかというと、


  • FCR ( 全額自己資金で購入した場合のNOI利回り)
  • K%(ローンの全額に対する、年間総支払額の割合)


FCRからK%を指しいいたもの。です。


FCRは要は、年間の総収入から運営費を指しいいたもの、を、購入総額(物件価格+物件購入手数料(ざっくり物件価格の8%))で割ったもの。と捉えてください。※横文字にするとどうもとっつきにくい方。こんな感じでピントきますでしょうか?


FCRからK%を引いいた額を端的に言うと、



  • 物件購入の際、全額自己資金で物件を購入できないあなた(僕)がいます。
  • 購入するためには、自己資金+残りの金額を金融機関さんに協力してもらって、融資してもらうことになります。
  • 当然ですが、金融機関は、融資をすることでご飯を食べている人たちだから、お金を貸すことで、手数料である「金利」をもらうことになります。
  • あなた(僕)は、自己資金分から得られた収入(これはまるっと自分のもの)と、家賃から得られる収入を、毎年元金+金利を支払って、金融機関とそれを享受します。(シンプルに言えば山分けですw)
  • のこった残金(すなわち、ローンしたからこそえられた儲け)+自己資金分からえられた儲けが、年間のキャッシュフローということになります。


上記の「ローンしたからこそえられた儲け」を算出するための数値が、ローンコンスタント(K%)ということです。


あったりまえですが、ローンを組む目的は、「あなた(僕)一人の資金力ではこの不動産賃貸ビジネスがやりたくてもできないから、他人のお金の力を借りてビジネスを開始し、そのうえで、儲けを得ていく」ことですよね?


「ローンしたからこそ得られた儲け」の値が得られなければ、ローンをする意味がないということでもあります。


自己資金1000万突っ込んで、FCR7%であれば、70万儲かる投資があったとして、アパート投資で自己資金1000万の物件を購入して5000万の物件を買って、手取りが50万だったら、やる意味があるか?ってことです。


前回も言いましたが、「よほどストイックな人でない限り、やる意味なし」と考えるひとが大半だと思います。


2. 僕の品川物件の購入時点でのイールドギャップはどのくらいだったのか?


では、僕の品川物件ではイールドギャップはどの程度だったのか?


購入当初は、FCRが6.51%(なかなかでしょ?今は、賃料下がった部屋あるので、6.36%ですが、それでもまずまず)でした。
で、ローンコンスタントは、5.47%でした。
お、意外とギャップなかったのね。


今年の夏の終わりに、ローンの金利固定期間が終わります。(当時東日本大震災あとともあって、金利設定と固定期間設定に非常に悩んで、リスク回避をとにかく考え、結果として5年固定としました。が、今思えば、あれだけネガティブ相場なんで、3年とかにして金利低めにしてもらうという判断が正しかったのかもしれません。難しいですね。)


さて、5年経過した時点のローンコンスタントはどのくらいか?弾き直してみます。(そういえばやってなかったので)
ローン金額は差し控えますが、結果としては、
購入時点のFCR(6.51%)前提で、6.45%。
現在のFCRは、(6.36%)。。。   あれ? 。。。



。。。
。。。。
。。。。。



これって、「逆レバじゃん!!!」(げー!!!)



おいおい。
おいおい。こんな悠長な記事書いている場合ではないではないか!!!


0.09%だけど、紛れも無く、逆レバだ!!


一応、年間のキャッシュフロー的には、十分プラスをキープできる程度のものですが。
えー、想定していませんでしたが(笑)、こういった形で、ローン返済が進むと、このローンコンスタントという数値は上がっていくものです。
(年間総支払額➗ローン残債 なので)
僕の現在の投資は、全額自己資金で、6.36%の投資できる物があるとしたら、現時点では、ローンした分からのキャッシュフローが逆にマイナスに働き、その分が自己資金分のリターンから差し引かれている状態といえます。


ん?。。


いや、待てよ。なんか違うような。。。


ネット収入は(多少減少しつつ=FCRは下がり気味)でも、年間総支払額(ADS)は変わらないのだから、CFも殆ど変わらないんだけど。。。
もしかしたらFCRの算出の仕方が問題なのかしら。


FCR=NOI➗E+LB (全額自己資金の場合の初年度利回り)


。。あー。もしかして、5年経過しているから、FCRの計算の仕方がちがうのかしら??


正しくは、、、


FCR=NOI➗E+5年経過後の残債?


これで割ると、FCR=7.24%
K%=6.36%


だとしたら、大してキャッシュフローに大きな変化はないから、今の状況(年間CFの状況)とマッチするんですけどね。。。



ただ、FCRって、経年でLBを減らしていくという考え方は正しいのでしょうか?
今度猪俣さんに聞きに行こっかな。(他のサイトで使われているFCRって表面的なところしか触れていないし。)


兎にも角にも、ローンコンスタントは確実に上昇しているわけですから、これを下げる対応が必要です。
現在、現金が川崎物件の売却でかなりありますから(さっさと現物に変えたいんです。。。)、この際に思い切り金利を下げることにします。


例えば、残債を20年、金利1.2%(多分今の僕の資産状況ならここまでなら行けると思う)であれば、k%4.79%
これなら、仮に初年度のFCRとかわらなくてもCFは十分に取れますね。


更には、自己資金を若干繰り上げして、LB(残債)を更に下げることで、ほぼ、安全圏に入ることができるはず。
ただ、自己資金繰り上げ返済をシナリオとするならば、変動金利にして、半年見直しという単位しておき、その間に物件を購入するというシナリオもありますね。


僕はこんな感じです。


常々思うのですが、イールドギャップの特性(FCRとK%のギャップ)から、やはり、物件の仕入れは重要になると思っています。すなわち物件購入総額のことです。
これが大きいと、FCRはスタートから小さいわけです。
昨今の融資状況は1%台で25年以上なんてザラのようですね。ただ、これ以上のギャップをとるのはもはや厳しい状況にあると思うのが正常な感覚だと思っています。だって、FCRが5%平気できってきますから。


ちょっとした物件の運営状況によって、FCRがさがる(裏を返せば、NOIが下がる)と、あっという間にK%とのギャップが狭まって逆レバになりかねませんし、逆にFCRを上げるのは結構きついと思っています。
特に対して需要が無いエリアで駅から10分付近で新築だワ~イ。とかで買ってしまうケースとか。
もともとプレミアが乗っかっていたら最悪です。
数年の後に逆レバ確実で、金利交渉したくても、もともと下限に近い金利なのでそうそう下げてくれるとは僕は思えない。金利もヘタしたら上がるかもしれない。


とすると、早々に損切りで売却。。。という憂き目も。
いや、売却できればいいけども、それすらできないとなると。。。


ちょっと、怖いっす。


ということで、現在の市況で、普通に出回っている、普通の新築で、明らかに新築プレミアムが乗っかった物件を購入するのがいかに危ないか。
今一度、冷静に考えてみたほうがいいかもしれませんね。


※でもなー、FCR6%なんて最近みたことないなぁ。(こないだ、FCR6%超えできそうだったんだけど。。。無念!)