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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

【VOL.2】儲けの本質のベースはあくまでイールドギャップ:〜不動産投資家・不動産賃貸ビジネスオーナーのローン(借金)との正しいつきあい方(自分の頭のなか整理用)〜

不動産投資のロジック関連 不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話

先週、都内の某私鉄駅徒歩4分の超好立地の物件で、もう少しで形になりかけた交渉がありましたが、結果は撃沈。
この辺の経緯については日を改めて。結構いいところまで行ったんですけどね。(くやP)


さて、間にオリラジネタを挟んで、本論へ。

不動産投資での儲けの本質はたぶんイールドギャップのはず。


不動産投資のセオリーって、木造・区分・RC・戸建て・シェアハウス・民泊・簡易宿所(これはもはや旅館業ですが、本質はまだ不動産投資の色が残っているので)と色々あります。


あらゆる投資家があらゆる努力をして、成功した結果「この方法がベストだ!この方法以外は邪道だ!」的なことを書かれる方いらっしゃるようですが、僕個人としては、別に手段はどうでもいいんじゃないかなぁという立場です。
その時々の、経済状況、投資家・オーナーの資産背景、融資の場風によって、適切な手段をとっていくのが正しい投資家・ビジネスオーナーであるはずなので、あまりたくないなぁ。という感じです。


昔は、僕もやるならば、地域でいえば、都内・神奈川東部と限定していますが、それはあくまで「僕が知っている場所であり、融資側面や、フットワークの面からしてもビジネス上のメリットが多いから」であって、それに固執しているわけでもないんです。
※始めた当初は、「都内・神奈川東部命!!!(他はダメだ!)」というスタンスでしたが、あれは、たぶん、、別の僕です


僕が、投資(事業)をやる上で、理論上の「教科書」と定義しているのは以下の本(毎度しつこくてすいませんが)

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版


なのですが(あ、猪俣さん、ボチボチ、上記の改訂版出すみたいですよ。出たら速攻買います。)


同著でも「レバレッジ判定」の章で「イールドギャップ」について言及しています。


レバレッジ、といえば、てこの原理であり、ロバート・キヨサキさんの本でも再三登場する言葉なので、あえて説明はしません。
不動産投資でいえば、例えば、100万円で1000万の投資をする。というイメージです。


ただ、1000万円で1億円のローンをしたとしても、本当にレバレッジが効いているかというと、それは、一概に「効いている」とはいえないようでうす。せっかく苦労して、物件を手に入れて、融資も通してもらったのに、「いや、それレバ効いてないんじゃないの?」と言われたら悲惨。
苦労した挙句、自己資金を投入した投資よりも実入りが減るってことです。→即ちこれは逆レバが効いているということ。


  • 自己資金1000万円で、年間5%の実質利回り⇒50万円手取り
  • 自己資金1000万円で、、5000万投資⇒40万の手取り

上記が端的に言うと「逆レバ状態」というわけです。
物件を見つけて、いろいろ調べて契約して、金融機関との契約して、決済して、念願の物件を手に入れて、運営して、家賃不払いや夜逃げを乗り越えて、おー、やっと1年たった、さぁて手元に残った現金は、、、


おー、40万。

と思っちゃうのです。
儲かって(いるように見えます)もんね。



でも、ちょいとお待ちを。
1000万の他の投資があって、例えば、海外口座を作って、そこから海外のファンドに投資したとします。(国内のファンドは、大抵は買った瞬間から損が確定してしまう構造である、、、という話を聞いたことあるので、買いません。)
例えば香港のファンドなどでいえば、7%の投資なんてザラにあるようで、(ま、為替差益はさておきとして)5%の利回り(リスクはもちろんあるにせよ)商品なんて結構あるみたいです。



片やレバレッジをかけて、自己資金1000万突っ込んで、5000万の物件を買って、実質4%。
いろんなリスクあるのに。。。


それって、投資の意味あるんですか?
という話です。


無論、


  • その間、不動産投資をリアルに体験できる(のちにお話ししますが、逆レバ状況ということは、恐らく、想定したFCRを確保できていないか、そもそも買い方を間違えてスタート時点で逆レバ状態になっている悲しい状況なので辛い状況のはず)なので、不動産投資の経験値が上がる。
  • 融資などの勉強ができる。
  • 税金の勉強ができる
  • ちょっとだけ所有欲を満たせて、他人にドヤ顔で自慢話ができる(実態はともかくとして)


という、レバレッジとは違う観点での副産物的メリットは享受できるかもしれません。


「うん。それでオッケー」


というあなたは、この先のお話は読まなくてオッケー((笑))


でも、本当はそうじゃないですよね?


   収益不動産は、買うことが目的じゃないでしょ?買って、お金を儲けていくことが目的でしょう?

不動産投資の極意はここですよね。あ、一応キャッシュフローベースでは儲かっているのか(汗)。
でも、、、、まぁ、本質は違いますよね。


せっかく虎の子の自己資金(一生懸命働いて、お小遣いも削ってためてきた大切なお金である方がほとんどでしょう)を使って、賃貸不動産物件を使って商売をするんですから、ちゃんとレバレッジ効かせて効率よくお金を儲けていかないと意味ないですよね?


まぁ、まだ目論見より「儲かる額が少なくなった」だけならまだいいのですが、
レバレッジは「諸刃の剣」と言われるのです。


そうです。儲からなくなって、逆に「手元からお金が出て行ってしまう(持ち出し発生)」という状態になりえるという事。
これはやばいです。
次回以降整理しますが、この持ち出しは、レバレッジが効いていれば効いているほど、発生しやすくなるという事です。
まずはこのレバレッジの「負の力」を理解しておいてください。


では、このレバレッジが効いているかどうか?それはどうやったら判定できるのか?


その判定をするための指標が「イールドギャップ」というわけです。


端的に言うと


  • イールドギャップがプラス=>レバレッジが効いている
  • イールドギャップがマイナス=>逆レバになっている

ということです。


で、その値はどうやってきまるかというと、

  物件のネットの利回り(FCR)-ローンコンスタント(K%)=イールドギャップ


という事です。


平たくいうと

あなた(僕の)物件のネットの利回りから、この物件で組んでいるローンの全額に占める年間の総支払額の割合を引いた割合が、プラスならレバレッジが効いていて、全額自己資金投資よりも効率よく投資ができているという事です。マイナスはその逆ということ。


ピンときますかね?


次回は、この辺を僕の投資を例にお話ししてみますね。(情報開示できる範囲で、ですが)


さ、今週もいろいろ大変でしょうけど、お互い頑張ってまいりましょう!!
コメント等、お気楽にどうぞ(ただし、できれば建設的なネタでお願いしますねー)