不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(2)不動産投資家・不動産賃貸ビジネスオーナーのローン(借金)との正しいつきあい方(自分の頭のなか整理用)

ローンとの付き合いなんてタイトルを作って後悔しております。
意外と内容が詰まんなくなりそうな気が、、、
と思ったら書いた日のアクセスが結構かかずいったので頑張って書かせて頂きますね。


まず、そもそも、僕らが「なぜ、ローンを組んでまでして、不動産投資をするのか?」を考えてみたいと思います。
形而上学的な話かもしれませんが(んな高貴なもんじゃないかw)、一応ここを抑えておいたうえで、その先に進むことにします。


多分、大半の人は、

   んなもん、自己資金が大してないんだから、他人のお金の力を借りて大きなお金を使って大きく稼ぐ


となると思います。


きっとあっていると思います。
僕も同じ思いです。


※この単純な原理がこの後の話でも重要になってくるんです。


人によっては、借金は借金なんだから、自己資金投資が最強なんです。借金はしちゃいけない!!
という方いらっしゃるようですが、、、


うん、全然間違っていないんですが、、、それを語る時点で論点(というか、前提)がずれているんですよね。。。
そもそも僕ら「他人のお金の力を借りて大きな力に変える族」と生きている世界が違うんですから。
この辺で論理を展開されてもちょっとなぁ。と。
一般市民の生活館と、貴族の生活感の違い的な乖離があると思うんです。


なので、ローンの力をかりるあなたは、全額自己資金での投資については、次のステージとしてとっておくくらいの考え方にしておくことをお勧めします。
じゃないと、投資スタンスがぶれますから。



レバレッジの本質はなにか?


ローンの本質は、上記の「小さな力(我々零細投資家)が、大きなものを動かす(他人のお金の力を借りて大きな物件を買う)ことにより、より大きなリターンを得る」ことにあります。


即ち、レバレッジを効かせることにあります。


ローンの力はまさにここにあるわけですが、同時に、レバレッジは「諸刃の剣」であることも、、、まぁ、今更言う必要もないですね。


よく、FXとかで、50倍とかのアホみたいなレバレッジを効かせて、市場から追証求められて追い出されるっっていう、チャレンジングな投資家がいるようですが、実はこの人たちはレバのプラス部分に目がくらんで、マイナスの力を無視しているひとだっていうことですよね。
※以前、FXの勉強していたころに、ヴァーチャルFX取引でレバ10倍取引してみたことありますが、たかが遊び(あ、相場は実相場とリンクしているんです)ながら、市場に入った日にはそれはそれは心臓を冷やしてしまうほどおっかないものです。


この本質をしっかり頭に叩き込んで、「ちゃんと勉強して、自分を合理的に動かすことができれば」ローンは間違いなくあなたの味方になるはずです。


事実、僕らは、このレバレッジの力を使って物件を買って収益を得ている(もしくはこれから得ていく)わけですから。
僕の川崎物件から得られた出口での利益も、このレバレッジの力を利用していたからこそ、の恩恵なのです。


ここが理解できると、
僕は首都圏派だぁ、地方最強とか、RC命とか、築古最高とか、、、この辺の議論自体に意味がないってことが分かると思います。


※この主張は、個々の投資へのスタイルの話なんで、好きなスタイルを選べばいいんです。他人のスタイルを互いに否定すること自体が不毛なんです。
だって儲かる人はどんなスタイルで儲かってますもんね。
逆に儲からない人は、どのスタイルをとっても儲からないもんです。


大事なのは、ローンを「あなたの常に味方にしておくために、ローンから得られる利益の根源がどこにあるかをロジックとして理解しておくこと」なんです。
きっと。


でも、このレバレッジって、投資の最初の時点では、有効に効いていたものが、投資開始から月日が流れるにつれ、状況が変わっていく、いわば「生き物」なんです。


放っておくと、気づいたら「あれ?なんかおかしい」という状況に陥るというちょっとした曲者です。


では、レバレッジを管理するために何を使うか?(それがFCR・ローンコンスタント(K%)・イールドギャップの指標)



レバレッジという生き物を、飼い主であるあなたが管理する必要がある」


もしかしたら、この概念自体がピンと来ないかもしれませんが、要は、「何事も最初と中ごろと終わりがあって、すべてをちゃんと管理しないと暴走し始めるから気を付けておけよ」ってことです。


幸い、不動産投資の理論にはレバレッジを手なずける手段(指標)があります。


これが、


  • FCR(総収益率)
  • ローンコンスタント(K%)
  • イールドギャップ


です。いずれも、レバレッジを管理数上で重要な指標となりますので、極力理解されてください。
もちろん、巷にいる不動産投資のコンサルタントと呼ばれる方々は、まず、間違いなくこの指標がもたらす意味を理解されているはずですから、その方に頼んでこれから所有する、そして所有中のレバレッジ状況を管理してもらうというのも手です。



ただ、不動産賃貸ビジネスを営むあなた(いわば、社長のあなたです)であれば、ここはしっかり抑えておきたいところだと思います。


ここを腹に落としておかないと、せっかくローン組んででっかい物件を買ったのに、

  あっれー、お金が増えないなー。どして??


ってことになります。
くれぐれもご注意を。


で、ここを理解できると、出口戦略も建てられるようになると思います。
この物件が実はレバ効いていないから、組み替えて改善しようとか。そういうポートフォリオ構築がなんと自分でできちゃう(はず)なのです。


てことで、次回につないじゃいます。


#明日も、会社の上司にビシバシ鍛えられてきます(あー、胃がいてぇ)!!お互い頑張りましょ!!
 おやすみなさい。