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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

民泊の現実と、その先のビジネスを考える。

こんばんは。
今日は、都内であった、いわゆるインバウンドビジネスに関するセミナー(ごくごく、少人数で開催されているものですが)に参加してきました。


実は僕が考えている新スキームビジネスってのは、インバウンドビジネスに関する、不動産ビジネスサイドからのアプローチなんですが、いわゆる「民泊」とは一線を画すものです。
別に隠す必要もないのですが、まだ何も具現化していないのに、偉そうに語るのもアレなのであえて「新スキームビジネス」と銘打って、さも時代の先端を行くような雰囲気を醸し出しているだけです(笑)。


やっている人はやってます。
但し、このビジネスは、融資が付きにくい(前例があまりない為)という課題があり、ここを突破できることが、同ビジネス成功への条件となります。(あたりまえですけど。)
現在は現金買いできる人がこのビジネスへ参入していますので、彼らが実績を残し始める今年の夏ごろ以降が、融資派の我々がこのビジネスへ参入できる時期となりそうです。



話を、「民泊のセミナー」にもどしましょうか。



実はこのセミナーの主宰者というのが、新スキームビジネスのパートナーとなって頂ける方々なのです。
元々彼らはここまで民泊がメジャーになる以前から、民泊をやっていた方々で、その旨みも、リスクも「実体験」ベースで理解しています。


あなたもご存じのとおり、
今年から一部の自治体で民泊が特区として認められるという事になっています。
細かい条件はここでは説明を省きますが、要は行政が一定の条件を元に民泊を認めようという動きであるという事は理解できると思います。



これに準ずる形で、大手の不動産業者が早速戸建てをまとめ買いして、このビジネスに着手してきているという話です。(彼らは大手が故にこれまで、民泊に参入しづらい立場にありましたが、お上が一定の条件をベースに「大手を振ってビジネスをしてもよい」というお墨付きを与えたとたん、一気呵成にこの市場に乗り込んできているのです。当たり前といえば当たり前の話です。)



巷では、「民泊」の本、、、というは、マニュアルに属する本が月一のペースでリリースされているようです。
即ちこれは、「民泊」への参入障壁がなくなったことを意味します。いよいよ群雄割拠の時代到来というわけです。
言い換えれば、「淘汰の時代の始まり」とも。


セミナーでは、昨今の民泊の実態について主に触れられており、一言でいえば、民泊は今後かなりの高い確率で「あまり儲からなくなるし、あらゆる民泊が故のトラブルに巻き込まれる可能性が高まってくる。」そうです。



余り具体的な話ができないのでアレですが、
詐欺まがいの事件もあちらこちらから出てきているそうです。



参入障壁がなくなった=>誰でも参加できる権利がある=>不勉強な人が参加してくる=>悪徳業者が手ぐすねを引いて待っている=>そこにカモがねぎをしょって入ってくる。



どこかで聞いた構図ですね。



近隣トラブル、特にたばこの問題で、近所の自治体に締め上げられ、心を病んで民泊から撤退する人、民泊の商材に多額のお金を振り込んだら、その後ぱったりと連絡が取れなくなり、泣く泣く大金をどぶに捨てる羽目になる人。意気揚々と民泊に乗り込んでみたものの、超好立地の物件なのに(ていうか、僕なら普通に貸すけどw)突き当りの稼働日数がたったの2日とか。。。



現時点の東京全体の民泊の稼働率は40%弱。
(もちろん、ピンキリです。ちゃんとまわせている人は90%だってざらにあります。あくまで全体でならすとこういうことになるということです。数字でおさえて、実態をしっておくこと。これ、とっても大事なんです。ここから始めるのです。何事も。)



数年前にエアビーで民泊に入った方々は十分においしい果実を得ていますが。これからこの事業に参入する人は十分に気を付けてほしいとのこと。
気を付けて、ちゃんとマーケして、ちゃんとホストとしての仕事をやれれば、十分に儲かる可能性だってあるということもおっしゃっていました。



しつこいですが、何でもかんでも業者に任せて自分で調べようともしない人は、身ぐるみはがされちゃいますよ。


セミナー講師がしつこく言ってました。「民泊専門業者はよくよく選んでくださいね。」と。まともな業者は1割いるかどうか、だそうです。
誰も投資家の貴方の未来なんて興味ないそうです。このグレーゾーンのビジネスドメインで、いつブラックな状況になるかわからないので、できるだけ今のうちに取れるところからお金を巻き上げよう。そういう輩の巣窟になっているそうです。


実態を聞くに、僕が思っていた、民泊の実態をはるかに超えた状況であることが分かり、とても有意義な時間となりました。


なんか、テンションが下がりまくる内容となってしまいましたが、もう一度言います「今頃になって、”これからは民泊です!!!”と行ってくる業者は、とりあえず白い目で疑ってみてください。」


一般レジの世界よりも魑魅魍魎。
それぐらいに捉えて活動してくださいね。


僕も一時期、品川の物件をエアビー運用を考えた時期がありますが、おそらくちょっと難しいかなと。
近隣住民とのトラブルが目に見えているし、これまで作り上げていった、隣のおばちゃんとの関係が崩れるし、こういう市況でそこまでして、売り上げ上げたいかと言われると「別に普通に回ってるし。」ということで今はやる気ゼロです。



てことで、新スキームビジネスに首ったけなのです。


今日も業者の方と現況についてセミナー後に意識合わせしましたが、やはり融資組の投資家はまだ参入できていないそうです。すでに企画されている物件はすべて現金買いのセレブ層なんだそうです。


悔しいですが、先ほども言いました通り、
金融機関からすれば、新しいスキームで、リスクがあるビジネスなので、なかなか「是非是非」というスタンスで手をあげられないと思います。
僕が融資担当であったならば同じこと考えますもの。(「本当に儲かるのかよ」って)


  • 合法である(胸を張ったビジネスである)
  • 現在の世の中のながれにベストマッチしたスキームである
  • 関わる全ての人が笑顔になれる。


そして、物件としての個性もこれからより問われてくると思っています。このビジネスだって障壁が下がればレッドオーシャンなビジネスになるわけです。


より、消費者に寄り添った物件づくり・物件を通じてそのビジネスオーナーが表現したい世界観づくりが重要になってきます。
セミナー講師はお二方でしたが、彼らもそのことは見据えており、民泊の2歩先を見据えたビジネススキームを想定しているようでした。


僕より若い二人なんですが、毎日遅くまで仕事しているけど、たいそう楽しそうに仕事の話をしているのが印象的でした。
上記のようにこのビジネスが社会に与える影響はプラスなことが多いと思います。
そして何より、数少ない日本の今後の「伸びる産業」ですから。


経営者として、「明日を描いて、従業員に未来を見せてあげられること」、これは何より重要だと思います。


このビジネスはそれができる。
ですが、このビジネスは個人が簡単にできるものではないし、個人で仮にやれたとしてもとてもスケール感が小さいものになってしまう。
これを投資家たちのアライアンスで大手に対抗していけるとしたら、、、


これはとてもエキサイティングなことだと彼らは言っていましたし、僕も同じ思いでした。


ネットの時代は、小さい小さい「個」が、大きな大きな「メガ企業」と肩をなれべてビジネスができる時代ともいえます。(ユーチューバ―なんて、その最たる例です)


大家さんだって、この時代の波に乗ってみたっていい。し、そうすべきだと考えます。


ネットの向こうには、無限の世界が広がっているんですものね。


あー、融資をなんとかできればなぁ。。。今後は、政策金融公庫への提案と、ちょっとメインバンク以外にも、このビジネスの提案をしてみようかと思います。
1枚提案書に、詳細なプレゼン資料。裏付け資料に、これまでの不動産投資の実績とか、あとはビジネスに対する想いやらをつづっています。


今、本業では、現場を切り盛りしつつ、ビジネスマネジメントの立場になる為の訓練をビジネス顧問の人間から叩き込まれていますが、通常ならめげそうですが、こういうところに生かせるので、最近では「無料でビジネス勉強ができる、しかも、ガチな環境で。こんなにありがたいことはないな。」と真面目に考えるようになっています。


不動産賃貸ビジネスやっててエガッタ。


物件がなかなか面白ものが出てきませんが、たまにはこういった視点で新しいスキームを考えてみるのも一考かと思います。


あ、あと、同じ枠組み、、、でもう一つ考えていることがありますが、、、もう少し話がまとまったら共有させてください。今よりももっともっと、「妄想」ですが。(笑)


おやすみなさい。