読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

何の因果か、僕が昨年検討してきた土地が業者に買われて、僕に提案してきました。(笑)

不動産の神様ってのは、時に粋ないたずらをしたがるもんです。


昨日、徒然にメールを見ていました。
楽待、健美家からの物件メールを流し読みしながらぼーっとしていたら、
「提案」のメールを発見。


内容を見ていたら、「あれ?」と思う内容。

このエリア、昨年僕が新築土地用に探していたエリアだなぁ。
ん、まてよ。
あら?駅からの距離が同じだ。
お?建蔽率・容積率も同じ。

んんん?土地のサイズも同じ。。。
もしかして、、、


そうなんです。提案された物件の土地の条件が昨年僕が目をつけて、最終的に大人の事情で見送らざるを得なくなった土地とそっくりなんです。
ただ、詳細情報が分かんなかったので、情報を入手するもくてきで詳細情報を取り寄せてみることに。


ちなみに、その物件は神奈川某所のJRターミナル駅から10数分の場所。


僕はそのエリアの特性と、たまたまそのエリアで長らく遊んでいた経験から、「どんな人(層)に、どういった物件をリリースすると受けるのか?」を容易に具体的にイメージできていたので、これを具現化できる工務店さんを探し、この土地を見つけたのですが、残念ながら、接道がほんの少し足りないために、期待するボリュームの物件を創れないことが分かりました。


諦められずに行政に掛け合ってみたのですが、うまくいかず、結果的にあきらめた節があります。
それ以来、新築はあまり真面目に考えていません。というより、その後例の新スキームビジネスに頭が切り替わってしまったという方が正しいのかもしれませんね。


で、その情報が早速業者さんから、届きました。
同やら新築でシェアハウス提案である模様。


で、肝心の土地ですが、、、



ドンピシャで、僕が検討していた土地でした。(笑)



シェアハウスであることは、よくて、しかも発想としては、コンセプトを提示している点では悪くないのですが、
如何せん、部屋の狭さが酷い。


10平米ないのです。いわゆる「寄宿舎」の様相。


部屋は、20部屋弱。


やはりそういうからくりですな。と。


僕がこの土地で考えていたのは、コンセプト(の上っ面部分)は、同じなんですが、ターゲットの層が全くちがって、


  • 十分に部屋が広いこと
  • 都内に勤める、ヤングエグゼクティブ
  • コンセプトを彼らの「スタイル」として取り込んでいる人たちであること(決してジャンキーではないということ)
  • が、ゆえに、賃料設定を高くできて、街全体の雰囲気もガラリと(良い方向に)変えていくことが可能

こんな感じです。(工務店の方と、粗いパースまで作ったりしたんです。具現化してたら、間違いなくその地域で「絶対にない」物件になっていたと自負してます。同時に、利回りも実質ベースで9%強はねらえていたんです。。。)



で、この業者さんが提案してきたのは、上記の「真逆」のネタした。


あー、一番やっちゃいかん奴だ。。。


まー、一応コンセプトシェアなので、それなりにコミュニティを意識したつくりにはなっているようですが、、、


それにしても、あの部屋の狭さで、想定賃料が65000円って、、、


気になって、周辺の似たような物件(シェアハウス)を探してみたのですが、同じような部屋のタイプで、だいたいは、4万とか良くても5万とか。。。
実際の物件を見ていないのでグレード感が違うかもしれませんが、、、物件の図面を見た感じではあまり期待できない感じ。。。


なにより、「周りの街に溶け込みづらい」作りになっています。


狭小のコンセプトシェアに、集まる層。。。
あまり、属性は良さそうな気がしません。


あのエリアは、地元民が、誇りをもって愛している地域なんです。
そこにああいった物件はどんなもんかなと。。。
正直不安でございます。。。


何より、この物件を購入される予定の方が心配(すでに引き合いがあるそうです。この利回りで。。。だって、シェアハウスってたら、管理費は最低でも8%とかしないと、まともな管理できんでしょうに。)


貰った図面と、想定家賃から、僕は売り値の2000万位安い設定で軽く打診しましたが、案の定一蹴されました(笑)。
想定内でしたし。


あの土地をそのまま購入したら、必然的にあいう言う風になるのは容易に想像つきました。
あの土地は、手を加えないと、利益は高い確率で生みづらいものになります。


プロなんだからそれくらいわかるでしょうに。。。
あ、わかっててやってるのか。(笑)


でも、まぁ、基本的な考え方は嫌いではないので、彼らのスキームに僕のアイディアを乗せたら面白くならんもんかと思い、とりあえずその業者さんに今度会ってみようかなとも考えています。


ま、とりあえず、この物件は買いませんけど。


しかし、不動産の神様はいたずら好きですね♪


でも、怖いのはこの物件に、融資着いちゃってのが、、(しかも、某地銀でオーバーローンの可能性もあるんだそうですよ。)
くわばら、くわばらでございます。


おやすみなさい。