読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

このお話が不動産投資の現状の本質だと思います。(健美家さんコラムより:是非共有させてください)

こんにちは。
土曜のお昼時、いかがお過ごしですか?
僕はおうちカフェ中です。


コーヒーが大好きで、自分で豆を購入して豆を引いてからハンドドリップで入れています。<< おうちでミニカフェな絵面 >>
f:id:jpnumachan5555:20160123115000j:plain



豆は、いわゆる「トップオブトップ(世界のスペシャリティコーヒーの更にトップの)」を購入してます。
本当に美味しい豆を、プロが適切に焙煎してくれたもので、お家で正しいドリップをすると、「こんなにコーヒーって美味しかったの?」と思えることを保証します。


30代のころ、あまりにコーヒーが好きで、ドリップ・カッピング(ワインで言うところのテイスティング技術ってやつですかね)・エスプレッソマシンでの入れ方、フレンチプレスでの入れ方等のセミナーに足繁く通ってました。「小さな喫茶店の開き方」まで(笑)。


将来は、「本当に美味しいコーヒーを、センスよく提供したい(変にマニアックでなく、あくまで、癒やしの空間を提供できる)」そんな若者にカフェに適切物件を貸し出して、街に彩りを添えてほしいな。そう考えてます。(家賃は特別に安く貸し出してあげるつもり。)



イカン、すぐ脱線しますね。


今朝、健美家さんのコラムを読んでいて、

  「あぁ、これが、現状の不動産投資の本質だな。」


そう考えされたコラムがありました。是非一読ください。
著者は、「極東船長さん」。


自他共認める、「メガ大家さん」のお一人です。
僕らが不動産投資をやるはるか前から不動産投資をやっていらっしゃるようで、経験値が全然違います。
コラム中の言葉にもすごく「説得力」、そして「重み」があり、学びが非常に多いです。
以前、赤井さん(あかちゃん)とのコラボ企画のコラムで初めて知ってその内容が非常に示唆に富んだものだったので強く印象に残っていました。

どうやら、今回からシリーズでコラムを書かれているということで、これから楽しみに拝読させていただこうと思います。


https://www.kenbiya.com/column/sencho/01/



さて、その今回のコラムですが、ひとことで言うと、


「今後は、軽い気持ちで不動産投資をやっても、そう簡単には儲からねーぞ」


という「訓示」的な内容です。


少しだけ引用させていただきます。
以下は、これから、そして現在投資活動をされているあなたにとっても、とても重要な「不動産賃貸ビジネスに関わるひとにとって大切なステップ」的な内容と考えます。

そして自分は、不動産投資・賃貸経営も、人生と同じように、やはり4つのステージがあると考えています。ざっくりと示すと、以下のような感じでしょうか。

①将来の為の準備として時間をかけて不動産育てる
②兼業として本業と並走しながら行なう
③専業として生業としてご飯を食べ賃貸業を営む
④独立した事業法人として維持・拡大・継承


僕はどうやら、上記の①、②あたりで「小規模に(笑)」やっているところで、次なるステップは、③を目指す。といったところでしょうか。
最終目標は④です。


上記は非常に大切な考え方だと思うので、勝手ながら引用させていただき、あなたとも共有させていただく次第です。


前回も書きましたが、2000年前半より、サラリーマンを筆頭に様々な背景の人たちがこの不動産投資の市場で切磋琢磨してきた結果、いまだ、不勉強な業者さんが不勉強な投資家に売りつける構図が残りつつも、「不動産投資に対するリテラシーが高い」人々が増えてきています。


同時に、市場へのプレイヤーが増加しているという事ですから、大きさに限界があるパイに、どんどん人が押し寄せてそのパイの美味しい部分をこぞって狙うという構図が現状だと考えています。


こういった状況で、


  • 「あれ?こんなところに、小さいパイだけど、とってもおいしいやつがあるじゃん!」(ブルーオーシャン型?)
  • 「このパイのここ、これ付けたらおいしくなるじゃん!」(バリューアッド型?)
  • 「あんなデカくてまずいパイなんか食えるかい!自分でゼロから作ったれぃ!」(独立起業型?)

と、指向を転換できる人が今後は生き残っていけるんじゃないかと考えています。


だから、

  フツーに売っているものを、フツーに買うと、いけませぬ。
  ( ならぬものは、ならぬのです。 〜会津藩什の掟―じゅうのおきて より、ムリクリ(笑)〜 )


ということになりますね。


数日前に、物上げ業者さんから(残念ながら、紹介された物件はあまり面白くなかったのですが)「金融機関が、金融庁の監視が厳しくなる前に貸せるだけ貸そう、というスタンスに見えてます。」とありました。


やはり、今年前半は、ちょっとした潮目となりそうな予感。(でも、昨年も、僕、同じこと言ってたような。。。あは)

  頭と尻尾はくれてやれ


という言葉がありますが、潮目での投資行動は、ブレ幅が大きい為(ここ数日の株価のボラティリティがそれを示していると思います)、市場参加者のリスクは高くなると認識しています。


当然ですが、同じ金融商品としての位置づけの「不動産」に関しても同様の事が言えると思います。


この市況では、ボチボチ「お買い得商品」が出てくる可能性もあるということです。
逆もまた然り。


より、不動産投資家、ビジネスオーナーの「目利き」が問われる相場だと考えます。


例えば、FXでは、固い勝ち方として、「トレーリングストップ」とかいう買いあがり方があったと思います(上げ相場で、下ブレ分少なくみて、ぎりぎりの線で利益をとる買い方だったと思う。)が、こういった買い方は、不動産投資では絶対できないので、


  • こういった相場でお買い得物件を探すのか?
  • もしくは、下げ相場で金融機関がまだ貸しているうちに買うのか?
  • さらには完全に相場が冷え込むまでキャッシュをため込んで(また、事業内容をできるだけ健全にして)他の投資家に対し、金融機関が融資できない環境で、独壇場で価格交渉をして自己資金を突っ込んでお買い得物件を買うのか?

のいずれかだと思います。僕はすべての可能性を追求します。



これから、最初の不動産投資を、、と考えているあなたならば、自己資金がそれなりにあれば、今は無理して買う必要はない。というのは、上記からなんとなくわかって頂けるのではないでしょうか?


極東大家さんのコラムを反芻しながら、改めて自分の今後の戦略を見つめなおした次第です。


ご参考になれば幸いです。♪


#さて、午後は、近所の駅前(うちの駅前は、なーんにもないので)にできた大型スーパーに息子と買い物に出かけます。スーパーめぐり、ホント楽しいですよね。肉を買わねば。肉(モーモーさんのやつ)。


良い週末を。