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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

近況を徒然に。

Kanaloa's Life Style 書籍 不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話

こんばんは。



週末のこまったちゃん業者さんの対応で(案の定、週明け早々「で?あの物件、どうです?」と思しき電話がかかってきてました。この業者さんとは今後一切お付き合いしない予定。んー、場所がいい所なんで数年後にもう一度アタックするかもですが、こういうタイプに限って長生きしそうなんでね。。。)



本業でも現場担当からビジネスマネジメントの立場に変わりつつあり、上司から毎日しごかれております。
個人的には、現場にいたいのですが、どうも適正的には、マネジメントタイプだと多方面から言われているため、まぁ、人生一回だし、ちょっと高い所から世の中見渡してみっかな。的な考え方に切り替え、40越えのマネジメント商売頑張ってみます。
※一つ上の仲いい先輩(彼は部長代理にのし上がっているセクハラおっさんですが)に「おせーよ。あがってくるのが。」って言われちゃいました。(笑)


何かしら、不動産賃貸ビジネスでも役に立つ部分があろうかと思います。
人生、何一つ無意味な経験はなし!!


さて、身の上話はこの辺にしないとシバかれそうですので、かるく現況を。



えー、基本的に、「とくに変わった様子はありません」(笑)。


  • 品川アパート:満室で特に変わった様子なし。
  • 新スキームビジネス:先日の物件ネタが想定とちょっ違ったので、改めて別物件に切り替えられないか打診中。
  • 法人化作業:必要な段取りは勉強完了。ネタを整備中。物件出次第即行動に移れるよう仕組みの整備中。
  • 昨年度の確定申告準備:粛々と作業中(嫁さんが)

てことで、取り立てて書く内容がありません。
あまりに暇なので、一般レジ系の追加投資も考えて、先週末の業者訪問ってことをやっていたりしたのです。


で、あの顛末(笑)。


やっぱり、アレですかね。
このご時世、売り手有利市場なので、僕らみたいな「お値打ち商品狙い」の顧客は「めんどくさい」部類に振り分けられちゃうのでしょうかね。
高い値段(儲かるかどうかは別問題として)で気前よく買ってくれる顧客に流れるのは致し方なし。
というところでしょうか。


ただ、世界の情勢みると、マイナス要素しかないので、ボチボチ金融機関も「財布のひもを締めようかなー。」って考え始めているのではないでしょうかね?


これで価格が暴落するかどうかは正直分かりません。
多分、物件価格については、


賃貸需要が強いエリア=>そこまで落ちない(実力レベルに収れんすると思う)

賃貸需要が弱いエリア=>暴落する(ある意味、実力レベルに収れんするのか?さらに暴落するのか?)


という構図になるのではないかと。


なぜならば、


  • ここ2年程の相場は、「その気になれば無理すれば、一定の属性以上の人なら物件が買える」状況だったから。=>だから不当に価格が吊り上がった。
  • 融資環境が冷え込んだ場合でも、不動産投資家のリテラシーが高くなっている状況では、物件の力(いわば本質てきな稼ぐ力・価値)を知っている人が増えているため、賃貸需要が高いエリアでは、価格の暴騰が冷え込むだけ(同時に投資家の投資マインドも冷静になれるため)価格の暴落はない(はず)。


と考えるからです。


先日の、こまったちゃん業者さんの担当さんが、「それって本当に目論見通りに回るの?」と思ってしまった物件(確か7%前半だった)も、おそらくは彼の属性(手数料で荒稼ぎしているようですので現金はもっているはず)から、金融機関から相当低い利率(1%台:じゃないと、ギャップが取れないはず)で融資を受けられているから成り立つ投資であるわけで、これが前者の物件価格の不当な吊り上げの要因となっているのだと思います。


きっと、この後、金融機関が財布のひもを締めた場合、このロジックは成立しなくなる(もともと、利回り的に余裕がないため)ので、彼の場合は早めの出口をとるかただし、当然ですが、同様の利回り(築5年以上で、新築時と同じ7%で売り抜けられることはない為)冷え込んだ市況等を考えると10%とかで売らないとまずいはず、この前提が成立するかというところ。
※ちなみに、僕なら彼の物件は10%でももう1%はさしたいですね。となると、間違いなくこの物件では損失を出すと思います。)


これが普通の感覚だと思います。(細かい投資ロジックは控えます)


今の異常な市況が続く限り、どこかで大きな調整が入るはずと信じて、やれることをやっていくしかなさそうです。



それでも、こんなご時世において、それなりに儲かる物件を入手されている人がいる事もまた、事実です。
彼ら・彼女らがどうやってそういった物件(この市況でこういった物件を見つけられる人は本当に物件選択眼と、人との付き合い方と、勇気ある決断ができる素晴らしい方々だと心底おもいます。ほんと、素晴らしいです)を手に入れたのか、その本質は何なのか?是非知りたいところですね。



もっと僕も大手ではなく、地場の不動産屋をちまちま回るのがいいのかもしれませんねぇ。。。


さて、今週末はどうしようか。。。



せっかく、


読んだら忘れない読書術

読んだら忘れない読書術


読んだことだし(本質的な読書を求めている人は、上記おすすめっす。)


超一流の雑談力

超一流の雑談力


あたりを読んでみますかね。


でも、やっぱり、

21世紀の資本

21世紀の資本

を読み始めると、知らないうちに朝が来る。。。


嫁さんに、「オラー!!高いかね払って読まないとは何事かー(怒)」って脅されてます。


資本論は、他の尊敬する投資家の方々がレビューで分かりやすく解説してくれているので、それでお腹いっぱいになっちゃったかも。


やばい、、、部屋の飾りになるのかしら。。。
あなたも、ピケティ本、読まれましたか???


てことで、今週も中盤超えましたが、もう少し頑張ってまいりましょう。


お休みなさい。