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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

久々に見た、「俺ってすごいから、俺の進める新築を買え。」という業者さん(笑)

こんばんは。


今朝から、新スキームビジネスの創業計画書を書こうとしていろいろ調べていたら、前回書いた記事で「再建不可」なんだけど、というくだりの内容を書いていたと思います。どうもこれが僕の不勉強で、新スキームビジネスが実行できない事を知りませんでした。。。あいたた。
これだと通常の「民泊」というスキームとなってしまうので、これだと公庫から融資が難しくなるかも知れません。


もう少し調べて、かじ取りを変える必要も考えねばアカンかもしれません。


そんなことを、嫁さんとしていたところ、一歩の電話が。。。
今日は、久々にお題の「こゆーい、不勉強な業者担当さん」に会いました。
この「自分の世界ですべてが回っている、不勉強タイプの担当さん」に会うと、確実に不動産投資の計画をぶち壊されますので、是非共有させてください。
#こういった雰囲気の人が現れると、この高騰した首都圏の収益用不動産の市場が崩れるんじゃないかなぁ、って勝手に思ってます。

  『xxx販売なんですけど、kanaloa(の嫁)さん、まだ物件お探しですかぁ』。

はて?うちの嫁さん、独自に物件でも探していたのか?と聞いたところ、


「あぁ、ほら、ちょっと前川崎駅から徒歩数分のところに、戸建てで値ごろ感のある物件でたじゃない?あれの問合せした業者さんじゃないかな?」


あぁ、そういえばありましたね。って感じで。
その担当君、ものすごく積極的で、あれこれ購入条件を電話で聞いてくるもんだから


「それだったら、そっちの事務所行きますよ。」


と一旦電話を切って、改めて事務所へ訪問することにしました。


一通り用事を済ませた後、その業者さんの事務所へ訪問。
そこに現れたのは、その電話の担当の若い方と、どうやら、その人を指導している、「上司(先輩?)」にあたる方。


左腕をみると、これ見よがしにバブリー感いっぱいの、ロレックス腕時計が。
(あ、ロレックス自体を否定はしてませんよ。要は、その人がロレックスをつけるのにたる人物かどうかを問うているだけですw)



     ※なんか、嫌な予感。。。


なんか、カチコチの若手の担当さんが杓子定規な会話を始めたもんですから、相応の要望(購入条件等)を答えていました。
そんな会話の中で、


   中古ですかぁ、(僕は新築・中古ってこだわりはなく、単に戦略上必要な物件を組み合わせたいって言ったつもりなんですけど。。)。


と、ちょっと不機嫌そうな感じで会話がはじまりました。

   現状でしたら、新築のほうが絶対もうかりますよ。中古だと出口見えづらくないですか?


と。
まぁ、これに関しては、昨今の不当な中古物件の値上がりを見ると、否定はできないので、「んー、まぁ、やりようで中古も儲かると思いますけど。」と軽く伝えた所、、、


   いや、やっぱり新築ですよ。で、どうでしょう?ちょうど2日前に面白い物件が出てきたのですけど、新築で、7%中盤で。

(いかん、、、この人全然人の話を聞かないタイプだ。。。)



大手の仲介業者なので、さぞかし面白い物件かと思ってマイソクを拝見しましたが、どう見ても。「ふつう」なアパート。
しかも、主要JRターミナルとはいえ、駅から17分ってオイ。
更に怖いのは、新築で平均15平米とか、、、。思わず。


『うわー、せまいっすね。』


と気遣い無しの言葉を発してしまいました。。。(あ、しまった。と)
これに対し、この担当さん、若干顔を赤らめて、、、


   いや、このエリアなら、特殊な需要があるので、このくらいでもいいんですよ。ロットもデカいですしね。

と。
んー。ホンマかいな。。。(というか、全然信じてませんけど)


この担当さん、この物件ともう一つの物件(これまた新築)の紹介をしてくれました。
これまた、表面で8%ですが、これも駅から遠い。。。家賃設定も「こんなもんですよ。」というのですが、
いや、高いだろ。。。(この駅からの距離では、、、一巡したら利回りがた落ち決定な気が、、、)



ということで、「あ、ごめんなさいね、一応僕は中古でも、オーナーさんの状況とかからいろいろ交渉して、納得いく価格に落とせればそれはそれで面白い投資となるはずなんで、そういった物件も探してほしいのですけど、、、」と話を変えようとしました。



※一応若手の担当の人は、僕の依頼を聞いて「あ、じゃぁ、参考までに情報お持ちしますよ。」と、事務所に駆け込んでいきます。
(いや、おい、それ、絶対レインズ見に行っただけだろ)


その間も、上司の担当さんはひたすら、その2物件を僕にごり押しするんです。

   いや、これは、なかなかでない物件で、すぐ売れてしまうかもしれません。

   そんなに儲からないかもしれませんが、失敗はありえないですよ。


など、なんかこの2物件をゴリ押しするんです。


なんで?って聞くと。

   この物件の質がいいんです。この業者さんのセンスがいいんですよ。


と。
ですが、パース見た所、  


      「至って、普通の間取り」


今どき、ファシリティ面なんて、既製品の組み合わせでしかないのですから、業者の腕の見せ所と言えば、部屋の間取りをどうするか?とか設備を如何に安く仕入れるか?になってくるんじゃないでしょうか?


部屋の間取り図みても、「至って普通」
外観も「至って普通」
価格は「普通、、というか、この立地ならば、たけーよ。という感じ」



なんですよね。。。


もしかして、アレかなぁ。
よく、新築を売る業者と販売業者が裏で握っていて、キックバックするとかいう。。。


段々、話す気が失せてきたのでなんとか帰ろうとして、「じゃぁ、一旦うちに帰って、頭冷やして精査してみますよ。」と話を切ろうとしたのですが、


   是非、一度物件を見に行っていただければと思いますよ。絶対間違いないですから。


と、(え?こういった商品って、「絶対」という言葉いいんでしたっけ?)的なセリフのオンパレードでなかなか帰してもらえない。。(泣)


しまいには、彼も、実は昨年物件を買ったんですというものですから、どんな物件?と聞いたら、
某、JR主要駅、から出ている地下鉄の駅から4分の新築7%台。


でした。。。


。。。


この時点で、僕の頭からこの方から物件を買うことはありえない。と指示が飛んできたので。


「あ、次用事があるんで、かえりまーす」


と、帰るモード全開にしました。


しかし、それでも彼は何を思ったか、「あ、僕の実績はこんなものです。」とここ数年の半場実績と彼のプロフィールをまとめた「俺って、敏腕営業マンでしょ?」前回の資料をおもむろに。



。。。何が言いたいんだ?いい加減、かえさねーと、僕も切れちまうよ。と思いながらも、


「へー、年間手数料1億越えですかー(ヨーク見ると、一般レジ系がほとんどでしたが)。さすが、凄腕営業マンですね、だからあの物件の選定ができるんですね。」


とほめちぎって、ようやく帰るスキがつかめ、
1時間半にも上った、「俺って、こんなにすごいから、俺の進める新築をすぐ買え、すぐ!」の拷問は終わりました。



行くんじゃなかった。。。
久々に、まったくもって、収穫無。なミーティングとなりました。。。


いや、前向きにとらえるとするならば、「耐える力」が育ったかな(笑)。



でも、そんな彼から、上記中途半端な新築物件を買ってしまっている方が、昨年だけで数名いらっしゃったようです。
彼らの行末が心配です。。。


しかしまぁ、なんでしょうね。
大手の業者さんで、ここまで「オレオレ感」を前面に押してくる人ってのも珍しいですね。


てことで、こういった、「全然人の話を聞かずに、不勉強である本人の価値観をゴリゴリに押してくる人」にあった場合、そうそうに退散しましょうね。
特に、気の優しい方は、注意ですよ!!!


僕は優しいので、帰り際に、



「まぁ、この新築の物件を改めて相場家賃で引き直して、土地の周辺坪単価から、建物の坪単価をざっくり割り出して、資産性があって、かつ、数年後に僕が売却した「中古物件」と同等以上のパフォーマンスが出せるようであれば、前向きにとらえますよ。」


と、お伝えしたところ、

   ちなみに、その中古物件どのくらい手元に残ったのですか?


と言われたので、



「いや、大したことないですよ、税引き後で2000万超えた程度です。周りの先輩投資家はこういった方がゴロゴロいらっしゃるんで、僕なんてうんこちゃんですけどねー、あははー。」


と、言い捨てて、事務所を後にしました。(僕はこれが精いっぱい。)


彼の物件だったら、どう転んでもこの出口は取れないと思います。
「オリンピック後に売って、また別の物件をかって、を繰り返して1億の資産つくりますよ。」
と豪語していましたが、、、果たして、いくらで売れるものか。。。


気を付けましょうね。ほんと。
身を守れるのは、自分の知識(と、同じ投資家仲間だけ)です。


しかし、まぁ、なんですかね。


ブログネタとしては、十分キャッシュフローが取れるほどの、ネタとなりました。(笑)


おやすみなさい。