不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(2)政策金融公庫を使って創業融資を獲得できるか?シリーズ。

ちょっと更新サボりました。


このシリーズを打ち立てた事を忘れてました。すいません。


現況ですが、前回紹介した創業融資の本をとりあえずざっと読みして、大体の仕組みを理解したので、事業計画書いてます。



二冊ともノウハウ的にそれぞれ得られる部分が多くてよかったですよ。
個人的には後者の方かな。


(融資側がどういう事を気にしていて、そこを理解したうえで、手順を説明してくれるので、戦略に基づいた準備がしやすいかなと。)


で、事業計画を書く上で、大事な要素はいくつかありますが、なんだかんだ言って、(なんか前回も書いた気がしますが、、、)


   おめー、ホントに金返せるわけ?


に対するできるだけ信憑性がある説明ができるかどうか?
だと思ってます。



(実際、上記指南書にも、それが一番大事♪と書いてますし、実際、不動産投資だって融資で一番大事なのはそこですしね。)



創業計画書に記載する売り上げ予定とか、費用に関する書き込み内容は、項目こそ不動産投資の収支計画のそれとはちょっと勝手が違ったりするようですが、本質的には何も変わらない。


どんだけ売り上げて、どんだけ費用つかって、結局どんだけキャッシュフローが残るか?


ってこです。


あとは、売り上げ目標の根拠を理路整然と述べられるように、その材料と裏付けとなる事実を積み上げていくという感じですかね。


費用に関しては、基本的に新スキームビジネスでは、運営費でまるっと30%見ておけばいい。



と、聞くと、「おい、不動産投資では、せいぜいOPEX16%〜24%とかじゃないの?それってぼられてるのでは?と言われそうですが、この額はいろいろ調査した結果、妥当だと判断しています。
集客のための諸活動、お客様が来たらその方々を物件に招くためのいろんなノウハウ、他諸経費がもろもろ積みあがると、これくらい行くもんです。



新スキームビジネスでは、それを支払って十分な利益が上がる「目論見」があります。(予定ではw)


今回ターゲットしている物件は、同エリアでも一等地が目と鼻の先にあるエリアで、ロットも小さいので、価格も小さく、
自己資金を多めに突っ込んでとっとと自己資金を5年で回収。と、同時に全額返済できる(予定)ですw。


先週から、その計算根拠となる売り上げ単価を業者さんに貰おうと問合せしていたのですが、お忙しいのかなかなか情報がもらえず、今日になってようやく情報が入ってきました。


これをもって、収支計画を立ててみようと思います。


松・竹・梅コースで。


値段の安さは「再建築不可」だからというところもあります。


なので、通常の不動産投資のスキームでは融資面で不利であり、売り上げ的にもリスク面が強すぎて売り上げ予測が立てにくいのです。
資産性も再建不可ゆえにほぼ0として判断されるでしょう。(だから融資がでづらい)


ですが、これを純粋な「ビジネス」として、評価してもらい、
「ビジネス」に対する融資を「創業融資」として金融公庫からしてもらう。


で、想定する売り上げさえ上がれば、再建不可のデメリットは資産性だけですから、それを圧倒的な売り上げ面のメリットで覆ってしまえばいい。
そう考えています。


併せて、このビジネスを行うことの社会的な意義も立派にあるので(すくなくとも、一般レジの不動産賃貸ビジネスとは一味違う社会貢献ができるため)この辺の内容は創業融資の目的や意義として胸を張って書くことができます。(嫁さんが。。。)


ということで、ボチボチ、本腰を入れて資料を作成していこうと思います。


とにかく、融資が難しいので、ここはどれだけ個人で頑張れるかだと思っています。
創業融資って初めて取り組むのでワクワクしております。


明日から毎日ドーパミン出しながら生きて行けそうです。


本業はアドレナリン出まくりです。(笑)


それじゃ、今日は短めに。
おやすみなさい。