不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(1)政策金融公庫を使って創業融資を獲得できるか?シリーズ。

こんばんは。
今年も早いもので、残すところあと362日となってしまいました。w


品川物件、(義父母から預かっている)田園都市線のファミリー区分物件も無問題で満室経営となっているため、
現在は、新規のビジネス対象を探しているという状況です。


一般レジの物件探索については、前回書いたとおりで、もう少し待ってみようかと思っています。(そのための業者さんへの種まきは忘れないように)。


そして、もう一件が、新スキームビジネス。


こちらのビジネススキームは、よくよく考えると、不動産投資の延長と考えても過言ではないのですが、
先日メインバンクの担当さんに聞いた感じでは、彼ら目線からは「完全に新しいビジネス」と捉えられているようです。


しかも、地方都市ですし。


ですので、これまでの不動産賃貸ビジネスの実績は重々理解いただきながらも、新規ビジネスと杓子定規に見られてしまうため、これまでの融資の枠では融資をもらえないことが見えてきました。


この物件を扱っている業者さんも、物件先行で融資を漁っている状況ですが、現状前に進んでいるようには聞こえてきません。


ならば、僕(というか、妻が)法人代表となり、新規法人が創業融資を狙うという形でトライしてみようかと思うようになりました。
幸い、どうビジネスの最小ロットは2000万ちょい。


  • 不動産賃貸ビジネスの実績が(過去に個人として)あり
  • それを踏まえて新規法人として、新しいカテゴリの不動産賃貸ビジネスのスキームに挑戦
  • 自己資金をそれなりに多めに突っ込んで、情熱と見せられる
  • 一定のロジックをもってビジネスの確度を説明できる(と思う)

ということで、日本政策金融公庫の創業融資制度を活用してみようと考えました。


例えば、不動産投資でいえば、戸建賃貸がロットの小ささから言えば、2000万あれば、だいたい手を出せる範囲なので、公庫を活用している方がいらっしゃいます。ならば、その延長と捉えても良い、同ビジネスに対して融資が下りないほうが僕には不条理です。


なので、やってみよう。と。

        彼を知り己を知れば百戦殆うからず


ということで、自分はもとより、公庫という世界をある程度把握しておこうということで、以下書籍を2つ書店で買ってきました。



をある程度、アマゾン評価と本の出版時期から選んで



は、ノリで。


大体入門編の書籍は2冊読んで見たら、「抑えるべきポイント」がある程度見えてきますので、このような買い方してます。
で、最終的にはどちらか1冊を残してしゃぶり尽くすという感じで。


現在最初の1冊目を拝読しています。



ビジネスをゼロから始めようとしている方にとっては良い本ですね。
創業融資は、民間金融機関からみたら、「超ハイリスクな投資」と捉えられるため、そう簡単には貸してくれない。(というか、ほぼ、無理)であることが早々に分かりますし。
なるほど、新スキームビジネスは、この類として扱われるので渋ちんだったんですね。


目次をサラリと眺めていますが、あとは、、、だいたいはこれまでの不動産賃貸ビジネスで金融機関とやり取りしてきた経験値でだいたい賄えそう(対応できそうな気がする)です。


要は、


  • そのビジネスの市況
  • そのビジネスの規模
  • そのビジネスの将来性
  • 誰と組んでやるのか?
  • 売上はどうか?
  • 経費はどう見ているのか?
  • リスクはどうヘッジ(対応)しようとしているのか?
  • 最悪の覚悟はあるのか?(そして、ちゃんと借りたかねを返せるのか?)
  • あんたは、そのビジネスをやるだけの技量・素質があるのか?また、それを証明できる根拠をもっているのか?


その辺を定量的・定性的に説明して、最後は「そのビジネスにたいする情熱」を端的に伝えることができれば、、、ということのようです。


ね。不動産賃貸ビジネスをやってきているあなたならば、「んなこと、すでにできるわい」程度の話ですね。


ただ、、、僕ならばこれができる自信もありますし、経験・実績もあるのですが、、、
今回は、愛する我が妻が「代表者」として面談に行くことになろうかと思います。



これまで、うちの不動産賃貸ビジネスの「個人事業主」としてのスキームは、


運営企画・融資交渉・運営交渉=>要は現場ソルジャー部隊:僕

会計・経理=>要は金銭面の管理:妻

掃除補助=>息子(笑)



でした。


今回は、LLCを立ち上げ、今後の節税目的でも、代表社員(株式会社でいうところの、代表取締役社長)を妻としないといけません。
この時点で、公庫の担当者との面談に行くのは妻となります。(代表者と合うのが、公庫面談の基本ですから)



上記役割分担であったため、現場ソルジャーの経験がほぼ0の彼女のレベルをここ1ヶ月をめどに上げていく必要があります。
僕が公庫面談に行かないでも、担当者へ「前のめりになって聞いていただけるように、そして、意地悪な質問に対しても切れずに冷静に説明ができるように、話すことができる。」このレベルまで。



本人に年末に「てことで、よろしくね。」と伝えたところ。


『楽勝よ!任せななさい!』


的なリアクションが返ってきましたが、年明け現在、彼女は年賀状の返信に首ったけ。。。


大丈夫なんでしょうか(苦笑)


ま、まずは年始のご挨拶は大切ですからね。


てことで、今回から、実際に公庫にいって結果が出るまでを、


政策金融公庫を使って創業融資を獲得できるか?シリーズ。


と銘打って、あなたと共有したいと思います。
※あ、ちなにみ、今想定している物件が別の投資家さんに現金で持って行かれたら、別物件での話になりますのであしからず。


#しかし、自分が動けないのがこんなにもどかしいとは。。。(今、本業でみっちり、プロマネのイロハを社の顧問から叩きこまれている最中ですが、きっと顧問の気持ちもこんな感じなんでしょうね。。。気持ちだけは理解できますw)


さて、明日から仕事始めの方が多いかと思います。
お互い、気持ちを新たに、誰かのため、お国のため、そして家族・自分のために前向きに・ひたむきに参りましょう!!!


では、寝ます!おやすみなさい。