不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

HAPPY NEW YEAR!!! 2016

明けましておめでとうございます。



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昨年30日から、本日まで、長野の方に年越しスキー(妻&息子)&スノボ(僕)に行ってまいりました。
ここ数年では珍しい、年末のクリスマス寒波で雪が全然積もらない状況でして、比較的標高の高い戸隠スキー場でなんとか雪を得る事が出来ました。
息子をスキー教室で鍛えてもらう一方で、夫婦で滑り納め&滑り初めをしてきたところでございます。


あいたた。太もも痛い。(40歳過ぎると、いろんなところがガタでてくるもんなんすね。。。若返りたい。)


写真は、戸隠の頂上付近で撮影したアルプス方面の写真。(んー。全然きれいにとれていない。。。)


てことで、リフレッシュもできましたので、今年も早速参りたいと思います。


今年は、不動産投資の(融資面での?)一つの大きな節目になる。が大半の見方。

いくつかの、信用できるブログや、不動産投資系のメルマガ(で、読む価値のあるもの)を拝見していますと、共通して


   今年は、融資面で大きな節目になる。


ということです。


不動産投資を勧める業者さん系では、このような内容にはなかなか触れてくれない(というか、それは、無理な注文てなもんです。)のですが、第三者的に投資家をサポートする系の方々の記事では、大半が、


金融機関の融資方針が変わる。どうやら、ここ数年で、(収益不動産の真の価値を押さえられなかった)大家さんが破たんしているらしい。これを反映しているのではないか?

と分析されているようです。
→先日僕が、ちょっとお邪魔した業者さん(収益不動産を勧める業者さんですが、いろいろお話を伺っている中で聞いた話として)が、これまで不動産投資に前向きだった某地銀さんの融資金利が上がってきているという話もこれに関連していると考えるのがロジックとしてはスジがいいかもしれませんね。



僕も同感です。
同時に、現在すでに物件をお持ちで、「ちょっとこまったちゃん物件(ババ、、、とまでは言わないけど、現状イマイチで、将来不良債権化するリスクをひめた物件)」を手放すのは、できるだけ早めがいい、とも言っています。


僕の川崎物件は、キャッシュフロー的には、中盤以降はなかなかよい数字を出していましたが、例えば、これから5年後も同じパフォーマンスを維持できるか疑問であったことと、如何せん、区分バルクであったため、中長期的戦略上はこの市況で売却するのがロジックとしてもっとも合理的とはんだんして売却しました。


売却後も現状追加投資ができていないので、ここ1年チョイのキャッシュフローが入ってこないという意味では残念でしたが、
現状を踏まえると、やはり、結果としては良かったと思っています。


手持ち物件で「どうしよっかなー」と思っている方は今のうちに出口とった方がいいかもしれませんね。
融資が絞らる状況がきたら、売り抜けられず、、、という事も想定して。



なんか、ちょっとネガティブな内容となってしまいましたが、


見方を変えれば、



融資が絞られる局面=>物件価格が下がる=>多少金利が上がっても、十分ギャップが取れる物件で将来性のあるエリアであれば、購入する価値のある物件であれば買える。



という事ですから、ここを「真の買い相場」と捉えていろいろ準備しておくべきなんだと思います。



その為の、現状物件の運営改善と、バランスシート改善なんだと思います。


さぁて。今年はほんとどうなるか。



僕は、今日はブログまとめる程度にして、明日から、妻と、金融政策公庫へのプレゼン資料作成のための事前準備作業に入ることにします。



それでは、ことしも、このブログを読んで頂けるあなたにとりまして、昨年より、さらに素晴らしい一年となることを願いまして、



HAPPY NEW YEAR!!! 2016!!!



でございます。
そして、一日でも多く、あなた人生に笑顔があふれんことを願っております。


#さて、そろそろ、太ももと、ふくらはぎと、、あいたた、肩と背中も(ほぼ全身が痛い。。)いてーな。サロンパスをはって寝ます。


よい初夢を♪


おやすみなさい。