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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

今年最後に。(2015年総括)

おはようございます。
昨日、10時に寝てしまい(じじい、なんでしょうか?最近、夜更かしがつらくなってきました)、早く目が覚めてしまったので、今年の〆のブログをつづってみることにしました。


前回は、品川物件の総括だったので、今回はもうちょっと「鷹の目」目線で。

1.世の中の動き。


アベノミクスが良くも悪くも経済を見た目上ではよくしてくれたことが幸いし、また、世界的に見ても、不動産価格が上昇している状況から、国内+海外からのマネーが日本の、、、あー、とかく都市圏へ流れ込んできたようですね。


先進国で、利回りが5%を超える不動産があるのは、日本だけのようで、(他見回すと、メキシコがにたような利回りを有しているようですが、、、ここはどうでしょう?カンクンあたりの不動産でも買ってみましょうか?(笑))、台湾にいたっては、1%とかになっちゃうそうです。


そりゃ、富裕層からしたら、経済規模が世界で3位で、治安も安定し、いまや観光地としての魅力も上がってきている日本に投資しない理由はないですよね。


てことで、富裕層のお金がじゃぶじゃぶ注ぎ込まれていたようです。
結果、何ともすごい状況になってしまっているなぁ、、、という感覚は、あなたも感じているところだと思います。


でも不思議ですね。
ヨーロッパでは、ギリシャ危機であえいでいたり(そういえば、ギリシャは今、かなりの緊縮財政を国民が強いられているそうですね。。。って、まぁ、しょうがないのかもしれませんけど)
お隣の大国は、不動産バブルが崩壊しているとか、いないとか、、、(一部では、異常な不動産投資の結果、購入だけされて入居者がいない町ができて、ゴーストタウン化している街があるとか言われたり、いやいや、まだまだ大丈夫だという報道もあったり、、、不思議な国です)。


こんな状況でもお金は日本に流れ込んでくるもんなんですね。


海外勢の動きは今後も注視すべきなんでしょうが、それよりも、異常なのは国内勢でしょうか。
金融機関が首都圏不動産への融資をじゃぶじゃぶにするものですから、実際に投資対象として価値があるかわからない不動産に対して、融資が通るものですから、他の不動産もそれにつられて値段が上がってしまう状況。


本来、国がここまで金利を下げているのは、(まー、国の借金とうとうの他要因が絡んでいℛんでしょうが、ここはさておきとして)、国全体の事業に対して積極的に融資していきなさい。
という意味と捉えるべきなんでしょう。


それなのに、金融機関は、他に投資先がないのか分かりませんが、ひたすら国債に投資をしているようで、、、。
2015年第3四半期(Q3)(暫定値)から、本国国債の保有者別内訳(国債・財融債合計898.5兆円)のうちの約3割が民間金融機関が購入しているとのこと。


国内投資先が見つからない(もしくは、見つけようとしていない??)のか、国債以外は結局マイホームローンとなりますが、それも大した利ザヤ稼げないので、もう少しうまみのある不動産投資ということになるんでしょうか。


これに加えて、個人の不動産投資にたいする金融機関のパッケージローンが増えたため、個人の投資家の不動産投資に対するハードルが下がったことで、表面利回り6%とかの都内物件(本質的に6%の価値のある物件なら分かりますが、どう見ても「いや、それ、6%はありえないでしょ?」的な物件がゴロゴロしてますよね。)にもビシバシ融資がでているようで。。。


※先日も、某業者さんから千葉の某駅(投資対象エリアとしてはかなりリスクを見てくべき場所)から徒歩10分の場所に新築で、表面7%弱の物件を購入された方がいらっしゃいました。
多分、賃料設定も新築プレミアムたっぷりのようでしたので、いわゆる実力値の表面利回りは、6%台だとおもいます。これを、某地方銀行さんの高い金利資金を調達して購入されたとのことでしたが、、、ちょっとまずい事態だと思います。。。


地方銀行さん自体を悪く言うつもりはありません。
もし彼らを使うのであれば、相応の利回りをとっていかないとまずいという事を言いたいのです。


結果は数年後にはわかるかと思いますが、とにかくこういった方々増えてきているというのが今年の傾向でした。


ですが、ここ1、2ヶ月の動きで、ちょっとお上の方が、ボチボチ金融機関の動きについて目を光らせ始めている、、、なんて情報がちらほら見えてきていますね。
金利も若干上がり始めているとかいないとか。。。
来年も冷静に金融機関の動きはウォッチしておく必要がありますね。

2.僕の投資(ビジネス)総括。


上記背景から、僕も追加投資をするにも、それに相応する投資対象が見つかりづらい状況がつづきました。特に中古相場が新築相場ととれるギャップが大差なくなってきていることから、年初から中盤までは、「自分で新築を考える」に注力していました。


目指す表面利回りは、9%台。(新築プレミアムなし)。
物件の品質と、物件の個性をコミュニティベースで考えていた為、都心部でこのパフォーマンスを出すのはまず不可能と判断し、
近郊都市でも、賃貸需要が特殊な某エリアを限定として、土地と建物を建ててくれる工務店さんをさがしていました。


途中、よさげな土地が出たのですが、いろいろ調べると、土地権利などから目指す利回りが確保できないと判断した為、これを見送ることに。


移行、ちょっと僕自身の活動が鈍くなったこともあり、最近は低迷中です。
来年は再度活動頻度を上げて、再チャレンジしていきたいと思います。


そして、8月末から10月頭までは、例の品川物件の管理会社替えで、バッタバタしてました。
それまで、物件の初期投資期間のリスクヘッジ目的で、サブリース会社を通じて運営してきましたが、4年の契約期間を経て、同物件の安定運営が見えた事、リスクに対する自分での対応が十分できる素地が整ったことから、サブリース契約を解除し、地場の業者さんに管理を依頼することで、実質の利回り向上を目指すことにしました。


結果は前回の記事のとおりです。来年も引き続き、不要な費用の低減・高稼働運営を目指します。


最後は、ここ2ヶ月ほど、傾倒している、「新スキームの不動産ビジネス」です。
別に隠すつもりはなく、カタチにならなかったらかっこわりいなーというだけの意味で内容を伏せてきただけなのですが、


要は、「インバウンドビジネスを某地方としでやる」という事です。


勘の良い方ならある程度場所と内容は察しが付くと思います。
巷で話題の arbnbやhomeaway とは違うタイプのインバウンドビジネスである点は強調しておきます。


それが故に、「事業性」がより強くなってきたため、融資面で非常に難しいところが見えてきました。
首都圏のサラリーマンが、いきなり地方で不動産関係とはいえ、ビジネスを4000万とかの規模でやるというのですから、いきなりそれだけを融資してくれと言われたら、一歩引くという金融機関のロジックもうなづけます。(笑)


※でも、だからこその黒田バズーカなのでは?とも思いますけどね。。。


物件の設計・運営をお願いしようとしている業者さんの融資打診状況も芳しくないことから、物件の規模の小さいもの(2000万)クラスで、
妻を新規法人の代表社員にして、法人で融資付を狙っていこうという作戦を考えています。


まずは、政策金融公庫を。


1000万円を自己資金として、半分を「女性、若者/シニア起業家支援資金」枠で狙っていこうと思います。
当然、然るべき事業計画を練ったうえでチャレンジとなります。
事業をする目的や、事業が生み出す価値については、僕なら1時間でも2時間でも「ウザい」と思われるほどしゃべり倒すことができますが、


今回は、妻が代表社員として、彼女がこの話を自分の腹に落として担当さんに説明し、納得させ、「前のめり」にさせる必要があります。


この辺の準備を現在やっているところです。


年明け、チャレンジしたいと思います。(その前に物件を他の投資家さんに現金で持っていかれたりして。)


と、まぁ、今年も停滞気味ながら、やれることとやるべきことを積み上げて言ったつもりです。
物件を昨年売却したことから実入り自体は薄くなりましたが、リスク面や、バランスシート上は非常に健全になったと思います。


来年も世界的には経済がばたばたしそう、(アメリカは大統領選挙、ヨーロッパは、引き続きギリシャや他の危ない国々の対応、そして、中国の経済状況など)ですね。


併せて、いい加減、国内の不動産投資への過剰な融資もひと段落しないものか、、、


この辺を常にウォッチしながら、いい加減新しい物件買いたいなとおもっています。


※そりゃ、投資条件を下げれば、買えちゃうんですが、、、そう簡単に軸をぶらせてしまうのは、まずいなぁとおもっておりまして。。。でも、あんまり意固地になるのもあかんなぁという自分もおりまして。。。悩みどころであります。


とにかく、そんな感じで来年も新スキームビジネス+不動産賃貸ビジネス+サイドビジネスで本業(笑)を楽しんでまいりたいと思います。


最後に、、、


今年3月からブログを再開させて頂きまして、果たして続くかどうか分かりませんでしたが、
マイペースでここまで書き綴ることができました。


一重に、読者様の存在のおかげと感謝しいたしております。一応、自分用のメモとしての目的に加え、読んでいただいている読者様一人ひとりに何かしらの「価値」「意味」を与えていけないものかと試行錯誤して書いてきたつもりでしたが、いかがでしたでしょうか?


来年はもう少し自身をレベルアップして(どうやら、趣味の本業でも、主任とやらに上げて頂けるようで、、、(さんざん断ってきていたのですが、いい加減上が切れそうなので(笑)))、新スキームビジネスを一つ形にして、不動産投資ももう一件追加投資して、一つでも読者様に意味のある、かつ、地に足の着いた情報をご提供できないか?をテーマにして新たな1年を過ごしてまいりたいと思います。


本年もありがとうございました。
来年が読者のあなたにとって、より充実した・幸せに満ちた一年となりますように。(ん?怪しげな宗教じみた書き方になってませんか?俺。)



よいお年を。


PS. 明日から長野にスキー旅行ですが、なんと、近所のスキー場がいまだオープンしておりません!!JR東日本の今年のスキー旅行ポスターのコピー「そこに、雪はあるか?」。と。
=>「いや、そっちにもねーから。」。。。オチないですね。どうしよ。雪。