不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

品川物件は安定稼働で今年も終わりそうです。(ダメ山さん。その後含めて。来年の戦略も)

こんにちは。
息子が風邪で調子悪く、面倒見ている傍ら書いています。


年末年始を長野で過ごそうと思っていますが、全然雪が積もる気配がなく、どうしよう。と考えているところです。
まぁ、長野は食事美味しいし。子供が「スキー出来ねーとつまんねー」というのを何とかすればそれなりに楽しめるかな、と割り切ろうかと。


さて、最近、新スキームビジネスの話ばかりしていたので、今日は、品川物件の総括を。

1.2015年ふりかえり

今年も稼働率は95%を超えました。
やはり、都内は鉄板ですね。(表面利回りが実質に近くなる、という意味ではホントすごいと思います。)


今年のこの物件の最も大きなイベントとしては、サブリースを解除して、業者も切り替えて「ちゃんと大家をする」というスタンスに切り替えたことです。


結構、切り替え時はちまちまトラブルが発生したり(サブリース解除+業者替えで、その業者さんがモチベーションダダ下がりでミス連発)して、ちょいとばかりストレスを抱えた時期がありましたが、
幸い切り替えた新しい業者さん(地場の業者さん)が非常によく動いてくれて事なきを得たことに救われました。


地元の業者さんをくまなく回って、最終的には同じ地場の客づけ業者さんがポロリと漏らした、「○○さんなら、他の業者さんともすごくうまく付き合っているところだから我々もお勧めしますよ。」という言葉から選んだ業者さんでした。


管理費用もベースが3%でそこから大家が諸条件を選んでいけるメニューとなっているため、柔軟な戦略が立てられるというのもプラスでしたね。


切り替え後、例の「ダメ山さん」の未払い問題が発覚し、サブリースが故のリスク(サブリース会社って、要は早く、安く貸せればある程度の儲けがかたく得られるので、実は実際の入居者にかんしては無頓着と(仕組み上)なりやすいという点)を認識させられました。



ダメ山さんはその後、新しい業者さんが本当によく動いてくれたおかげで(もともと、彼らが客づけしたわけじゃないので、本来は彼らからすればモチベーションはそこまで上がらないはずですが、ダメ山さんを捕まえるまで毎日物件に足を運んでくれたり、彼をお店によんで、今後どうしていくかなど、本人に説教をしてくれたり、彼のアルバイト先をちゃんと抑えて次の問題の対策を考えてくれたりと、いろいろやってくれています。)、未納分の家賃もきっちりいただけました。


結果として、サブリース解除後は、サブリース時(83.5%の利確)よりもはるかに高い稼働率で周るようになりました。(11月・12月とも満室のため満額入金。ありがたいですね。)

2.2016年運営に向けて


来年もダメ山さんとの未納問題の対応等は引き続きありそうですが、管理会社の方に任せておけばここは問題ないかなと思います。


それよりも、本物件の最大の課題であり、収益を伸ばす可能性を大いに秘めている、超ド級の3LDK部屋の運営について。


課題という観点では、部屋の広さが故に、一度空くと、埋めるまでその分の収入が途絶える事。です。
現在品が物件の収入の4割近くを占めていますから、空いた時のインパクトはでかいです。
幸い、購入後からずーっとご家族が住まわれていて、一応ここ1,2年は空きそうにはないなという感触を管理会社の方から情報もらえていますが、まぁ、世の中どう転ぶかはわかりませんからね。


   リスクは顕在化するものである。

を前提に対策を考える必要があります。


以前書いたかと思いますが、選択肢は以下


  • 引き続き、通常のファミリー向けプランとして特徴あるリノベを実施し他にない部屋づくりで現状家賃を維持
  • シェアハウスとして運用
  • 民泊として運用


○ファミリー物件運用

現状維持という観点では、ファミリー物件として運用です。
但し、原状回復だと他物件との競争が厳しくなるので、「屋上に直接出られる点」「メゾネットタイプである点」が、周辺のファミリー物件には出せない実装構造上の特色があるため、これを最大限に生かしたリノベーションを「必要最低限の工夫で」実現することが重要になります。



この辺は、女性の観点で上記特色を出せるように、こういったリノベが得意な女性プランナを見つけたので彼女にお願いしてうまく設計できればいいなと思っています。(僕は、多少利回り落ちても、自分のプランを自分で作り上げられないんで、信頼できるプロを探してお願いするスタンスです。)


今考えているコンセプトは、

    都会のほんわか空間を。


都会は、「チャレンジ」「競争」「成功」「ビジネス」など、ギラギラした世界というイメージがあります。
それはそれで正しいと思います。ただ、それだけだと人は疲れてしまいます。
だから、そんな都会の「ひだまり」的な存在としてここで頑張る家族のこころのよりどころとなりうる存在になりたいなと。


軽く事前の打合せをさせて頂いたのですが、さすが引きだしが違うので、実際にやるとしたら面白いことになりそうです。
(って、今は空いて欲しくないですけどね。w)


ファイナンスは、、、リフォームローンを使ってちゃんと融資でやった方がいいと考えています。
現金はありますが、あくまでこちらは次のビジネス用にとっておくスタンスです。


○シェアハウスとして運用


シェアハウス運用といっても、いわゆる、「男女が集う」てきな、テレビでやっているようなものではなく(実際、あぁいった物件は様々な人的なトラブルの巣窟だそうで、運用は大変との事。)、


ある程度の生き方・志向が同一の方が使える物件として考えています。
どちらかというと、同じ会社・業界に勤める男性向けというイメージです。


また、同じ夢を持つ起業家指向の若者(男性)でもいいかな。


屋上使えるので、週末はそこに仲間が集まっていろいろ、ビジネスシーズを語らうって姿もいいかなと思います。
場所柄、目黒・恵比寿・渋谷が目と鼻の先ですから、上昇志向の強い人で、まだ手持ちのお金が少ないという若い男性向けのコミュニティスペースという考えた方もありかなと。


設備もよりSOHO向けの物を考えてみようかと思います。
ちなみに「男性向け」と言っているのは、一応下の1R物件が全て男性なので、そういう意味で男性としているだけです。



○民泊として運用


最後は、これ。aribnb homeaway等ですっかり市民権をえた「民泊」です。
この運用方法は、立地が「すばらしくよい」ところであれば、高確率で超高収益を狙える手法です。


※すばらしくよい:とは?
 ビジネス的・観光的な観点で、そのランドマークとなるエリアへのアクセスが非常に良い(具体的には電車で10分以内にアクセスできる)
 こと、と定義しています。
 地域としては、例えば都内であれば、
 新宿・渋谷・代官山・恵比寿・品川・東京・浅草・秋葉原
 あたりがそのランドマークとしての代表例だと思います。
 地方でいえば、鉄板が京都・大阪、ちょっと季節を選んでしまうのが、北海道(札幌・ニセコとか)・沖縄とか。
 ダークホース的な存在は、広島(尾道から、しまなみ海道をへて、四国)でしょうか。
 地方はいずれもビジネス的というよりも「観光的」側面が強いと考えられます。


この辺をちゃんと理解したうえで、


  • 自分の物件がそのエリアに属していること
  • 「民泊」としての運用スキームを理解しており、それを具体的に実現できる業者とのパイプを作り(個人でやるのも構いませんが、民泊とは即ちビジネスなので、サラリーマンが個人でそれを実現するのは困難ですし、間違いなく、勤めている企業へ負の影響をきたしてしまうとおおいます、そういう意味でほぼ不可能と考えています)ができること
  • 「民泊」が故のリスクを理解して、これをちゃんとヘッジできるプランがあり、その覚悟ができているということ。


をクリアできると確信できるならば、是非チャレンジすべきと考えています。


「都内で、1Rもっているから、なんとなくエアビー(airbnbの俗称です)でまわしてみっか」



なんて、浅い考えかたで入っていくと、結構苦労するとおもいますよ。(最初はいいかもですけど)


で、僕の品川物件に関していえば、ビジネス・観光的にも十分なアクセスを満たしています。
また、私の物件なので、いわゆる「部屋を賃貸して借りた物件をエアビーでまた貸し」的なリスキーなやり方でもありません。
気になるは、既存の入居者への理解をとることと、近隣住人への理解をキチンと求める事。ですかね。


上記は現在業者さんにいろいろヒアリングを重ねてまして、一定の対策はできると判断しました。
あとはやってみて対策を随時というところですかね。


※先日YOUTUBEで、都内の商店街を「日本に面白いスポットを見つけた」と外国人のかたが紹介している動画を見つけました。
 実は、そこは僕がもっている物件に隣接する商店街で、日本でも有数のところなのです。
 そういった、ちょっと違った観光資源が生まれつつあるので、
 SNSの力たるや、、、と思いますね。


上記と、現状の近隣の運用実績を見ていると、ごくフツーの物件で、結構回っている(月20日は固く、しかも賃料も高く)ので、
真面目に、観光客目線の民泊物件をリリースしたら、あっという間に埋まるんじゃないかと思っています。


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と、まぁ、戦略はつきません。
年末はこの辺をじっくり考えつつ、法人設立の作業と、地方観光都市での、新スキームビジネスの融資のために、自ら、政策金融公庫へプレゼンをして、融資を獲得するための準備を妻とやっていきたいと思います。


だらだら書いてしまいましたが、
あなたの今年はいかがでしたでしょうか?


今年も残すところ、6日程度。
お互いやれることをきっちりやって、新年迎えたいですね。


ではでは。