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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

インバウンドビジネスを不動産賃貸ビジネスにどうつなげるか?を徒然に。

今晩は。
田園都市線の3LDK物件も借り手が見つかり、品川物件もおそらく年内はなにもなさそう(ダメ山さんの動向が少しだけ気になっていますが)なので、最近巷輪をにぎわせている「インバウンドビジネス」について、思うところを徒然と。


インバウンドビジネス。
何ぞやというかたは、google先生に聞いていただいて、、、というか、改めて何ぞやと聞かれると、意外とちゃんとした言葉が見つからないので、僕も改めて調べてみました。


インバウンドビジネス、、、とは、

インバウンド消費」とは、「海外から来日した外国人の日本での消費」のことを意味しており、この消費を促すための各ドメインでのビジネス活動。

と、定義してみました。
要は、「外国人が何かしらの理由で、日本へ来られた際に、いかにお金を落としていただけるか?を考えるビジネス。」と、考えるべきかもしれませんね。


昨年末から年初にかけて、この言葉が出てきた記憶があります。

僕は業界柄、完全にこの意味とは違う使い方の「インバウンド」「アウトバウンド」の言葉を使っていましたので、ちょうど同じ時期にこの言葉をグーグル先生に問い合わせていたのですが、外国人の、、、という意味のこの言葉が引っかかってきたので、「なんじゃろ?」ということで言葉自体は知っていた、くらいです。


これにさかのぼること、1,2年前位から、僕の地元の横浜、川崎の主要ターミナル駅周りでも依然は見られなかった外国人の姿がチョコちょこみられるようになってきていたのを思い出します。
特に白人の層が顕著だったかなと。


「へー、日本もだいぶオープンになってきたものねぇ。」ぐらいにしか当時感じていませんでしたが。


後で知るわけですが、これは実は「国策」が絡んでいたということ。
ビジットジャパン構想。
これをすでに聞いている方も結構いらっしゃるかと思います。


『へ?何それ?うまいの?』という方。以下、分かりやすい資料があるので、一読してみてください。


www.mlit.go.jp


2003年に日本政府が発表した政策です。
これを皮切りかどうかは分かりませんが、少なくとも、統計が示す結果としては、政府が「国策」として明確に舵を取ったこの時点から、観光客数は右肩上がり(ただし、途中、世界的なインフルエンザ、リーマンショック、先の大震災などで一時的に下がったこともありますが)になっています。



やはり、国の政策は無視できないということでしょうか。



インバウンドビジネスは観光産業とイコールかどうかは正直分かりませんが、現時点ではほぼイコールと捉えてよさそうですね。
で、観光産業の対GDP比を見てみると。


         2012年で、約5%だそうです。(国交省観光庁サイト情報より)

さて、この市場が、現在の日本の他産業のどれに匹敵するかというと、


         建設業:5.7%
         金融・保険業:4.6%


が近い規模の産業なのです。
いずれの規模も横ばい、若しくは、右肩下がりなのですが、観光産業は現時点では、右肩上がりという現実があります。


翻って、世界の観光産業の規模に目をやってみますと、、、


全世界のGDP比の9%を占めているといいます。



これを、日本のGDPにマッピングするならば、平成24年度時点のGDP比が5%なので、あと4%の「伸び代」がある最近では稀有な産業であると言い換えることもできるのです。


単純な比較をしてはいけないと思いますが、現在の日本の主産業の一つである、自動車産業の対GDP比は、3%と言われていますから、この市場規模がどういうものなのか?を冷静に考えるべき時期に差し掛かっているんじゃないでしょうか?



さて、定量面の数字を今度は訪日観光客数に目を切り替えてみます。


2014年度の外国人訪日数は、


           1月-10月:1631万人に達し、累計で過去最高を更新(日本政府観光局サイトより)


ということで、11月12月の書き入れ時を加えると、1800万人越えも夢ではない規模に到達しそうですね。


政府は2020年までに、2000万人越えを目指していますから、この調子だとその前に目標を達成しそうな勢いです。



ここに面白い書籍を紹介します。



この書籍では、日本のもつ、観光ビジネスにたいする、「ポテンシャル」は、他観光産業の先進国であるフランスやスペイン、アメリカ、中国にもまったく引けを取らないと言っています。



あとは、このポテンシャルを如何に引き出すかが大事なんだそうです。


その為の、


  • 行政の仕組み
  • 金融の仕組み
  • 製造業・通信業の新たなサービスの仕組み
  • サービス業の新たな、多様性のある仕組み
  • 上記を引き出すための、各産業での様々なアイディア

がとても重要になってくる。と。
先日、日本の製造業は今後さらにきびしくなってくると書きましたが、ただ、全くダメかというとそういうわけではなく、これまでの成功体験の延長線上で考えるときっと厳しい未来が待ち受けている、という事なんだと思うのです。


恥ずかしながら、僕が身をおく業界も、実は、コッテコテの「過去の資産にしがみついてなんとかしのいでいる」業界の一つです。
確かにこの資産は世界的にも自慢できる品質を誇りますが、このままだと尻すぼみの業界になってしまう。が、共通の認識です。


これを何とか、例えば上記インバウンドビジネスに絡めてうまく市場の一部を奪えないか、、、エンジニアリングの片隅で考える次第でございます。。。
しかし、アイディアが浮かばんのです。。。



さて、ようやくこれを不動産賃貸ビジネスにマッピングした場合にどうなるか、、、ですが、、、



パッと思いつくのは、今流行りの、「民泊」ビジネス。でしょうか。
現状グレーゾーンで、バリバリ稼いでいる人もいます。
ただ、近い将来、グレーからブラックなゾーンに足を踏み込む人が出てくると思います(というか、既に足を踏みいれて、つかまっている業者もありますもんんね。)
こうなると、一気に市場が絞られてくる可能性があります。


先日大田区が、特区としてこの民泊を認める決議をしていますが、部屋の平米数も25㎡以上、宿泊期間は7〜10日以上等細々した規制で結果的に骨抜きにならといいのですが。。。


どう転んだとしても、需要が上回る現状では、「戦後のヤミ市」同様、それを満たすためのあらゆる手段が講じられるわけですから、この「民泊」というスタイルは、その利回りに相応数リスクを覚悟して取り組み必要があるのだと考えます。


※個人的には現状やりません(んー、あー、でも、状況が変われば、うーん。ちょっと考えたい(笑))が、ビジネスとしては取り組む価値は大いにあると思っています。


不動産賃貸ビジネスで一般的に言われる「儲けるための4要素(最近は5要素のようですが)」は、


  • 立地(Prace)
  • 価格( Price )
  • 物件力( Product )
  • 告知力( Promotion )


です。
これは、マーケティングの要素として考えてもいい(即ち不動産投資は不動産賃貸ビジネスであうという根拠なのですが)はず。


なので、これを踏まえると、
これまで不動産投資に関わっている方であれば、
このインバウンドビジネスは、大きなチャンスととらえても差し支えないという事です。


これまで、マーケットが「地域のごく限定された市場」であったところが、
(その地域が、世界的に認められている、もしくは、今後認められるであろう地域であることを前提に)、全世界と変わる、、
といっても過言ではないという事なんです。


  • 東京
  • 京都
  • 大阪
  • 沖縄
  • 北海道


は言わずもがな、ですが、これに加え

  • 名古屋
  • 福岡
  • (ここは超個人的ですが)広島(尾道周辺)
  • (ここお超個人的ですが)三重は伊勢・伊賀


とか、、、もありそうです。


ポイントは、上記著者によると、

  • 文化
  • 気候
  • 食事
  • 自然


がバランスよく、そして、特徴のあるものがそろっていて、これを体験者側に「ちゃんと伝えられる」カタチで提供出来る事。
また、「世界からの要求を柔軟に受け止め、フィードバックし、反映していける素地があること」が重要なんだそうです。



超個人的に面白そうと思っている、広島は尾道や三重伊勢・伊賀は、かなりダークホース的ですが、(今度改めてこの辺書いてみますが)この両者はかなり外国人受けしそうだと思います。



例えば、尾道のあの独特な街並み(すいません、ネットと書籍で調べた程度なので今度必ず行きます)、あとしまなみ海道という全長70キロにも及ぶサイクリングロードは圧巻だと思います。しかも、ちゃんと観光客の痒い所に手が届く仕組みも考えられていて、レンタサイクルの貸し出し、返却の仕組みもバッチリです。


伊勢・伊賀と言えば、前者は、あの風光明媚なリアス式海岸の美しさ、自然・食事、そして、伊賀は日本を代表する世界文化「ニンジャ」の街。これを是非エンターテインメント+学び・体験・確認のスポットとして世界に訴えかけていってほしいと思います。
そうすれば、このエリアは、名古屋セントレアからもアクセスは悪くないですので、大化けする可能性大です。(是非この地方の方々は頑張ってほしい!!)


あぁ、こういう話は筆が止まらんですね。。


ただ、箱物がそろっていれば人は来るものではない。
これからは(これからも、かもですが)キチンとその価値を知り・(事前に)学び・体験し「確認」、できること。がキーとなりそうです。



※どこかの国のかつての愚策で、我々は勉強しているはずですものね。www


ここは大事にしていなくてはいけません。


上記著書いわく、日本は2000万人どころではなく、5600万人の観光客を呼びよせるポテンシャルがある。
だが、気を付けなければならないのは、彼らに「如何に気持ちよく、お金を落としてもらえるか?を考える事」だそうです。


※ここが、現状明らかに日本で欠落している要素なんだそうです。はは。確かに我々日本人が苦手な要素かもしれませんね。


こういう点をヨーク考え、我々不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関与している人間は、これからをじっくり考えていく必要があると思っています。


その為の、新スキームビジネスなんです。
、、、が、ゆえに、融資がほんと、難しいっす。。。
頑張ろう。。


てことで、今年もあと2週間チョイ。
悔いのないよう、一日一日を大切に、そして、今週も頑張ってまいりましょう。


お休みなさい。