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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

新スキーム不動産賃貸ビジネス。なかなか、難しい。。。

不動産市況やセミナーの話 不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話

11月頭位からマイブームになっているこのお話。
なかなか、難しく。でも、あきらめきれずで、がんばっております。


★業務連絡★
Mさん。お待たせしました。例の所見、お送りしました。
ご参考まで。


このビジネスは、肝は融資付けであって、ビジネス性については個人的にはかなり「アリ」なスキームだと考えています。
ありがたいことに、同じ投資家仲間の方がそのエリアにお住まいと言うこともあり、土地勘がない部分をいろいろアドバイスいただけるところも心理的な安心あって、「石橋を叩きつつ、清水の舞台から”とりゃ!っ”と飛び降りる」。そんな素地があるのです。


チャレンジしがいのあるビジネスです。


が、、、世間はそんなに甘くない。。。


最大の課題は「融資」のようです。


このビジネス。
舞台は関東圏ではなく、僕らから見た「地方」と言うことになります。
この時点で使える金融機関に縛りが出てくる訳です。


さらに、ビジネス自体が新しい形態(まぁ、組み合わせる素地てきなものは、旧来からあるものなのですが、結果生まれる価値感があたらしいということもあり、、、)ということもあり、これがかなりのネックになっている模様。


地方物件の融資と言うこともあり、融資相談は協力してくれる(提案元の)業者さんに頼らざるを得ず、そちらからあたってもらう一方で、僕もダメもとで、メインバンクさんにこのビジネスについてプレゼンしてみようと言うことになりました。


メインバンクとはいえ、地銀さん。
かなりハードルは高いことは承知。


最近は仕事で多方面へ、詫びの資料をこさえたり、提案資料をこさえたりする中で、上司にしごかれていることもあり、こういった提案資料を作成すると言う観点ではそんなに抵抗もなく、さくさく作れちゃうのです。


  • 昨今の不動産市況
  • 不動産市場の問題点
  • この問題を解決するスキームの必要性を訴えかけ
  • 新スキームの提案
  • これは、不動産賃貸美ビジネスの経験が覆いにいかせることをアピール
  • 定量的な分析(ベスト・ノーマル・ワーストケースの数値を提示)
  • メリットだけでなくデメリット(リスク)があることも説明
  • リスクについてのヘッジ案もちゃんと持っていることを説明
  • これまでいろいろサポートいただいた御行で是非やらせていただきたい旨を訴えかけ
  • 是非一緒にやりましょう!!


というカタチで、資料を作り上げました。一応、様々な市場データを図式化してシンプルに伝えるように心がけて作っています。


おかげで、担当さんはノリノリの反応。


『担当としては、是非やりたいんです!』


(担当としては、、、が気になりますが(笑))



と。
確かに、むげに扱われない点、それなりに評価していただいた模様。
で、肝心の融資の提案についてお話が聞けました。


結論からいうと、

    んー、そこまで求められるならば、あまり面白みがないなー。


です。


#前提として、「純粋な事業」として見てくれる(これは僕もこっちがありがたいのでOK)
#新規事業であるため、信用保証協会を通してほしい(これも僕はその方がいいのでOK)
#期間は最大で15年(ぎりぎりOK)
#金利は保証料含めて3%弱(期間を無視するならばOK)
#根抵当権(これがいただけない)
#自宅を担保にいれるのが必須(これが一番いただけない)


最後の2点が非常に不満。。。


ですが、「初物のビジネスに対するリスクヘッッジ」という観点での銀行さんの立場からしたら、これも理解できます。
「そんだけ、自信満々ならば、あんたの自宅を担保にいれてもかわまんよね。」と言う感じでしょう。
確かに、確かに、、


ただ、ほぼ手持ちのお金をそちらの口座に入れている状況で、バランスシートの状態も問題ないのにここまで求めてくるのかぁ。。。


というのが正直なところです。


#如何に、一般レジ系の不動産賃貸ビジネスが銀行から安定ビジネスと理解されているかということを改めて理解させられました。(投資家は儲かんなくても、銀行が焦げ付かなければ言い訳ですからね。。。今の融資状況はそんなところなんでしょう。)



まずは、現況を理解しました。


あとは、業者さんの金融機関の反応を待って、
とりあえずの「やる・やらない」を判断するしかなさそうですね。


まー、関東圏でも同じ発想でもちろんやれるビジネスなんですが、ロットがでかくならざるを得ないので、これまた、初回のリスクがでかくなると考えるべきなんだと思います。


ま、焦らずじっくり考えていくことにします。
一般レジ系も別にやめた訳じゃないですし。


今年は、来年設立予定の法人の手続きを粛々とやって行くと言う感じになりそうですね。
これはこれで、いろいろ勉強することがあるそうです(妻に任せっきりでしたが、先ほど「てめぇ、ちったぁ、法人化の勉強せえやぁ。」とキレられてしまったのでw)


今年も残り3週間とちょっと。


大切に生きて参りましょう。


今週もほどほどに、がんばっていきましょうね。
おやすみなさい。