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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

田園都市線3LDKファミリー物件に遂に申し込みが。(いやー、大変だった)

田園都市線各駅停車ファミリー物件の話 不動産市況やセミナーの話

師走も目前ですが、僕の暦ではすでに師走的な忙しさであります。
新スキームビジネスの話(金融機関とのお話)、品川物件の不良入居者の対応(次回書きます)でドッタバッタ中です。


その中でも進展があったのは、田園都市線3LDKファミリー物件。
ようやく申し込みが入りました。よかった。


結果としては、最初に出した賃料を9000円引きでようやく決まりました。
この物件は、義理の父母の分譲マンションなので、仕様は当然ながら分譲仕様。
隣に、ほぼ同じ間取りの3LDKですが、賃貸仕様の物件がありますが、その物件の募集賃料より高めに設定していましたが、
そもそも、その設定自体が意味がないことに気づきました。


競合はこれら賃貸仕様の物件ではなく、「購入する対象の分譲マンション」だったのです。


昨今の同エリアの売り出し価格は、地域によってある程度さはあるものの、大体3500万から4000万あたりでしょうか。
とすれば、月額の支払い料は(ボーナス0円として)、110600円〜126400円となります。


当初この価格帯よりも上の価格で募集していたのですが、どうも反響が悪いなと思って、後々調べて気づいたのです。


        そりゃ、決まらんわけだわ。


と。こちらは、建築当初は、5000万円後半の物件だったらしいですが、すでに築20年。当時の勢いはなく、ファシリティ面もやはり古さを否めません。


かたや、ぴっかぴっかの最新ファシリティで、(まぁ、なかなか立地的には僕の物件にはかなわないものの)、それでもすてきなエントランスや、共用設備なんてあったりする訳です。


これで、新築よりも高い価格で勝負しようとしてたのがまずかった。
時期的にも流動性低い時期ですからね。。。


これまでバリバリの1Rオンリーで勝負してきたため、こういった「普通に考えればわかるじゃん」的な感覚すらなくなっていたことに気づかされました。


最初は管理会社さんもオーナーの希望価格のマックスで動いてくれていましたが、途中で「やはり、賃料が高すぎて、ネット検索レベルでふるいおとされてしまうようです」との指摘を受けました。


素直にこれを受けて、分譲ラインの中間くらいで改めて勝負して、それから内見がポツポツはいり始めて、3週間くらいで、申し込みとなった訳です。


大体あれですね、適正な相場価格であれば、感覚的には3週間で申し込みになるってのは、正しいのかもしれません。
空いて即埋まるってのは、


  • よほどその物件のたつエリアが、「住みたいエリア」として抜群なのか?
  • 住みたいエリアとしてはイマイチでも、物件がぴかイチの仕様で、他を寄せ付けない魅力があるのか?
  • 単に、値付けが安すぎるのか?


のいずれかだと思います。
ちなみに、僕の品川物件は3番目です(泣)=>次回より2000円上げて募集予定。
住みたいエリアにあるので、多分3週間いないには埋まると踏んでます。


話を戻します。


結局、この物件を選んでくれたのは、


  • 某有名証券会社おつとめの旦那様


でした。


僕の品川物件んではあり得ない属性なので、新鮮です。


この物件は、ちょっと高台にあり、目の前に遮るものがなく、カーテンを明けっ放しにできると言う意味では最高のロケーションにあります。
近所には田園地帯があり(だから田園都市線なのだ)、近所では、地場野菜をうるおじさん・おばさんがいて、散歩するにもうってつけの道があちこち二あります。


ちょっと足を伸ばせば、急行が止まるでかい駅もありますしね。


案の定、このロケーションをいたく気に入られたようで、その方は即決だったそうです。


ただ、ちょいとだけ困ったのは、入居が来年の1月末くらいになるということ。


えー、ちょっと時間が空き過ぎだし、そこまで待って、途中で「やっぱやめます」って言われたら最悪なので、結局の対応としては、12月の前半に、1月分のお家賃を前倒しでいただいておく。ウチのリスクとしては、その12月前半までの家賃をもらうまでの間となります。


まぁ、聞いた感じでは全然問題ない人でしたし、よくよく聞くと、この管理会社が管理する物件の入居者様で、その物件を取り壊すと言うことで次の物件を探していたと言うことらしいです。


なので、そういう意味での、信頼性は抜群だと思います。


この旨、田舎に引っ込んだ義理の父母に伝えたところ、「よかったわー。ありがとう」と言ってもらえました。
無借金物件とはいえ、やっぱり一安心ですね。


ただ、終えてみて思うのは、やはり今後はファミリー物件(3LDK)は、需要てきに厳しくなるでしょうという点です。
特に賃貸では。


先頃の不動産系の記事で、3LDKの需要は今一で、今飛ぶように売れているのは、都内の、狭小(40平米強の)2LDKだそうです。
広さを犠牲にしても、都内の利便性をとる3人家族が増加しているらしいです。


確かに、昔は都内は空気が悪いし、環境もいまいちだしっていう感じでしたが、最近は空気はきれいになったし、世田谷・目黒はちょっとがんばれば、小さいマンションであれば、かなりいい条件で物件が手に入ったりしますもんね。
しかも、教育等の公共サービスは23区は(まぁだめなところもありますが)他の地方自治体を凌駕しますもんね。


僕も、子供の教育を考えて、一時は都内城南エリアへの移住も考えました。
※結局近場にいい教育環境が見つかったので、今の生活圏を変更しなくてもよいという結論になりましたが。


なので、これからファミリー物件をやるならば、より都心部で、狭小2LDKを「家族がほっこりできる空間」としてリノベーションして(間違っても、スタイリッシュとか都会的とかはやめた方がいいと思います。奥さんに「なんじゃ、このエゴイズムむき出しのキモい物件は」と一蹴されますよww。)子育てがしやすい間取りを考えていけば、入れ替わりの激しい1Rよりも安定して回るんじゃないかと思います。


これから厳しくなる都内1Rは、(法律の範囲で)「民泊」とかでブリブリ回して、種ゼニつくって、狭小2LDKを積み上げていくってのも一つの考え方なのかもしれませんね。


ま、とにかく、決まってえがった。


てことで、今週も張り切って参りましょう。


次回は、品川物件の不良入居者(仮称:ダメ山さん)の話。