不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

品川物件の不良入居者のお話(滞納話。)

こんばんは。
今週末は、新スキームの事業の計画書作成のための各種調査、田園都市線の3LDKファミリ−区分物件の進展(遂に申し込み!!)の対応等でどったばった、やっておりまして、更新が滞ってしまいました。すいません。


これに加え、表題の案件が重なり、おおあらわでした。


新しい業者さんにかわってもらってから、発覚した話ですが、1階の入居者で一人不良入居者がいることがわかってきました。
その話を土曜日に聞きにいってきました。


えっと、やっぱり、サブリースってのは、長い間使うのはやめた方が良さそうですね。
投資家としての、現場参加意識の低下、業者側の危機感の薄さが招く、入居者の質の悪化リスクが高まるようです。
僕の物件だったからという可能性もありますが、いろいろ新しい業者さんからの情報を聞くに連れ、上記の確度が高くなっている感じがします。


さて、1階の不良入居者さんの話。


先週の中頃に新しい業者さんから連絡があり、11月分の入金確認がようやく終わり、先ほど報告とともに送金してくれたとの連絡がはいりました。その電話の中で、


「kanaloaさん、どうも一部屋だけ、入金が遅れる人がいるみたいなんですよね。」


と。
聞くにその人は、属性としては、派遣社員という方でいらして、ちょうど旧管理会社(サブリース契約していた会社)から新しい管理会社への切り替えで、作業上浮いてしまっていた、10月分の家賃がいまだ入金されていなかったとのこと。


あたらしい業者さんは、


「まー、契約とはいえ、10月分のとりっぱぐれについても旧管理会社が対応してくれてもいいはずですが、どうやら、契約終わったから特に対応はしていなかったみたいですね。」


と。確かに契約は、9月末日までです。が、9月の末日手前で、10月分の家賃入金を確保するのが旧管理会社の責任範疇であってもいいはずなんですけどね。まぁ、サブリース的にはまっとうしたからあとはあんた達でなんとかしてよ。というのが彼らのスタンスなんでしょう。


これをとやかく言っても仕方ないのですが、後味はちょいと悪いですね(先日の送金忘れという致命的なミスも含め)。


ですが、新しい管理会社さんは、その辺も含め現在対応にあたってくれているみたいです。


個人的な感覚ですが、やはり、賃貸管理業さんは、地場に強く、賃料回収能力の高いところがあれば、是非そこへ専任でお願いした方がいいような感じがします。地場の業者さんは、他の地場の客付け業者さんとの連携も強く(実際、他の客付け業者さんに聞いたところ、フランチャイズ系の大手は地場業者との連携がなく、顧客を囲い込む傾向があり、結果大家への不利益が発生するケースが多いとのことでした)、客付けも非常に積極的です。


賃料設定についても、現状ちょっと安過ぎなので、次回募集はもう少し上げてみてはどうか?とか、いろいろ相談に乗ってくれています。
たまたま、担当さんと僕の世代が近いこともあって、意思の疎通が楽でいいかな。


まぁ、こういう信頼できる業者さんを見つけるための活動がこれまた時間はかかるんですけどね。
僕も丸一日作業でしたから。
でも、それで得られる安心感があるなら、それだけの時間を費やしてヒアリングすることは妥当だと考えてます。


管理専門で、あとは客付け業者に丸投げで賃料は休めに設定されれば、そりゃ高稼働率になる訳です。(まぁ、それでも高稼働率には変わりない訳ですが)数回賃料設定については交渉しましたが、まったく相手にされなかったのを思い出します。そりゃ苦労しないで回せる方がサブリース側としては都合が言い訳で。


この辺を理解して、
サブリースはあくまで、自物件の運営に対する、喫緊のファイナンシャルリスクの回避目的で「利用させてもらう」スタンスで取り組まないとまずいと思います。
これであれば、お互いフェアだと思います。長期利用はあまりお勧めしません。個人的には。


と、話が思い切りそれちゃいましたが、この不良入居者さん。


どうやら、旧管理会社も基本的にほぼ毎回入金がされていなかったらしく、その都度、事故報告となり保証会社が取り立て→ようやく入金というサイクルを毎回繰り返していたそうで。


今回もその一環だったと言うことです。(こういうのはちゃんと報告してほしいものです)


で、現管理会社の担当さんがまず、11月分の入金をお願いするため、電話連絡するのですが、全くつながらず、しょうがないから、物件に張り込んで現場をとらえて捕まえ、「11月分の入金がされていないんだけど」と詰め寄ったら「え、そうでしたっけ?催促とかきていましたっけ?」としらを切っていた模様。


典型的な「不良入居者の挙動パタン」だそうで。w


「んなことないでしょ?お宅の玄関に催促の封書を挟んでいて、これが毎回なくなっていると言うことは、あなたが捨てているんでしょう?」


と詰め寄ったらばつが悪そうになったと。(まったく。)
で、ようやく11月分の入金が確認できたのだが、10月分の未入金がその後発覚し、それから連絡するも捕まらず、親御さんに連絡するも(案の定)つながらず、現在捕り物中らしいです。


「今度本人を捕まえて、店に連れて行き、今後の対応について認書をとっておこうと思います」


と。まぁとにかく、久々にきた、「こまったちゃん入居者」登場でございます。


ぬー、こういう「催促しないと行動しないタイプ」僕、大嫌いです。
管理業者さんの時間が不要に奪われますからね。(仕事とはいえ、現場の立場になったら、はらわた煮えくり返るタイプなんでしょう。きっと)


なんか、、、一緒に説教部屋に参加して、延々説教たれてやろうかとも思い始めています(やんないですけどね)。


入金されればええやん、とも言われそうですが、そうはいかず、気になるのは、他の入居者様への迷惑の可能性です。
今のところ確認はされていませんが、こういうことがあって、他の有料入居者様へ悪影響が発生するのが一番怖い。


いっそのこと、全くのみ入金であってくれた方が、追い出しできるんでありがたい、と思ってしまうほど。です。


あの業者さんの労力を考えれば、同じ時間使ってもらって、「民泊」をやってもらった方がどれだけ投資効率があがることか。


さて、困りました。がんばらないと。


結局、土曜は、業者の担当さんと今後の対応についてあれこれ議論し、戸越銀座の青森館でお気に入りの100%なま絞りリンゴジュース1リッターx2本を購入し、その後、すっかり疎遠になった大手不動産業者さんからの突然の物件紹介を受けたので、(なんでも、渋谷センターに移動になったので、これからバンバン物件紹介させていただきますねー、とのことで)ついでに渋谷にリンゴジュースを担いだまま参じて、市場に出回る前の物件をどうにか事前にキャッチできる方法はないかなどを議論し、ちょっとした仕組みに参加しませんか?と言われ、、その気になりつつ、家路につきました。


最寄り駅からの帰宅の道程にて、夜空を見上げながらの、100%なま絞りリンゴジュースがエラく身に染み渡ったのを思い出します。


リュックに重い荷物を入れたまま数時間都内をウロウロしていたので、翌日は首と肩がバリバリになって大変でした。w。
歳ですなー。


てことで、今週も皆さんがんばりましょう。
僕は本業で木曜がちょいとしたヤマでございます。


お互いきっと大変でしょうが、気合い入れて、投げ出さず、そして笑顔で適当にやっつけちゃいましょう。


それじゃ、良い一週間となりますように。