不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

新スキームの不動産賃貸事業の融資話をメインバンクさんに話してみた結果。

こんばんは。
本業で新しいプロジェクト立ち上げのマネジメントやら設計やらで、ちょいとやられ気味ですが、新スキームの不動産賃貸事業の話で復活できます。(笑)


さて、前回の記事で、このスキームの最大の課題は「融資の壁をどうやって突破するか?」です。
皮算用では、明らかに現状の不動産賃貸事業に比べ回収スピードが高い(即ち、高利回り)訳ですが、僕自身がそうであるように、事業としての後ろ盾がない(多分、そんなに実例がないんだと思います)ので、融資する側も「本当に大丈夫かよ?」と考えるのもわかります。


現状は、業者の担当さんに総当たりで融資をあたってみてもらっている傍ら、僕は僕で付き合いのあるメインバンクさんに打診をしてみてくれと言われています。


てことで、早速、今日(昨日はあまりに、本業で忙殺され、電話する隙がなかった。。)担当さんに電話しました。


あ、とはいえ、無戦略で電話するのはそれはそれでアカンと思ったので、戦略、、、というか、会話の流れをあらかじめ以下のように頭の中で作っておきました。



  1. あ、どうもどうも○○さん。お久しぶりです。最近調子どうです??(アイスブレイク)
  2. (多分「おたくもどうよ?」って切り返されるので)「マーボチボチ、探していますけど、いやしかし、最近は全然そろばんにあう物件がでてきませんねー。物件でたら、即○○さんに融資依頼に行きたいんですけど、どうにも回らないので、いやはやですよ。
  3. で、あれから(今年の春に挨拶に行って以来)いろいろ考えていたんですよね。で、ちょっと面白そうなスキームをとある業者さんと考えている最中なんです。
  4. 最近、○○ってのが世を騒がせているじゃないですか?あれ、僕よろしくないなって思ってまして、、、それでね、、、(核論に移る)


という感じに。


そんな感じで、電話を実際にかけて話してみたところ、大体思い通りの話の流れとなり、核論が出来る雰囲気に。
ですが、最初関東エリアではない(要は地方=>あ、ばれちゃいました?)とはなしたところ。



『○○(というエリア)ですかー。△△(というエリア)ではないんですよね?』


「えぇ。でも、距離的には近いんですけど。やっぱ、橋にも棒にもってかんじですかね?」


『どうしても、調査対象となる範囲ってのがあって、そのエリアを離れると難しいんですよー。』


と。
、、、やはりか。大体想像はしていました。が、改めていわれるとちょっとショック。



ただ、会話の流れから、(ん?もしかして、これ、通常の不動産投資の枠ではなしていないかなぁ。)と感じたので、


「他言無用という条件で、もう少しこのスキームの話聞いてもらって、それでも橋にも棒にも、だったら、あきらめます。」


と伝え、この事業の優位性・将来性・担保性・最悪の場合のとりっぱぐれの低さ性を軽く伝えました。
規模感も最初は小さく(というか、地域柄、そんなに大きくならないってのがありますが)、堅くやるつもりなんです。
僕自身、初めてのスキームなので、そこで実績を積んで、証拠を見せることができたら、規模を大きくしたいんです。


と伝えたところ、、、(ちょっと、電話先で間が空いて、、、)


『あー、なるほど、、、ということは、まるっきり事業としては、アパート経営の枠は超えての話なんですね。だとすれば、あらたな事業ととらえられますね。、、、では、もしかしたら、信用保証協会付きでしたら、可能かもしれませんね。』

と。


ぬ。信用保証協会付き。。。なんか聞いたことあるな。。。
あ、あれだ、今や知る人ぞ知る、融資付けの鬼の石渡さんの本で読んだような。。。


↑これでした。(家に帰って改めて、同内容の該当章を読みました)


僕はこの取引とは縁がないものと思っていましたが、、、
よくよく考えると、このスキーム自体が、新規性が高く(あー、インフラ部分は元々れっきとした、まっとうな制度が法律的にもうけられていますが、これをどうやって活用するか?が新規性が高いという意味です)、事業性がより強いという性格から考えても、
信用保証協会付きの融資ってのは、筋が通りますね。


てことで、橋にも棒にも、、レベルは突破できたみたいです。w


家に帰って、改めて、信用保証協会のHPを見てみました。
僕は、神奈川県在住なので、


www.cgc-kanagawa.or.jp

www.sinpo-yokohama.or.jp


が使えそうですね。
基本は、連携する金融機関からのツテでの申し込みが前提だそうです。


設備資金の調達という前提となりそうですね。
資金額は、十分。
が、融資期間は短いな。。(10年がほとんどで、不動産担保付きが最大20年)
金利は、2%付近。悪くない。


例えば、4000万円の融資を受けたとして(大体最初の物件の目安がこんなもんだから)、金利2%で期間10年で借りたとします。
そうすると、年間支払額は、39,698,613円。


通常のレジ系不動産賃貸事業で、神奈川エリアの東部の優秀な地域での利回りは昨今では、8%後半から、よくて9%(しかも、その表面利回りは実質的かどうかは微妙)なので、上記支払額だとどう考えてもアウトです。


ですが、今考えているスキームであれば、十分に対応できる範囲。更に自己資金も多めに積んで、さらにリスクを低減させるつもりです。
できれば、20年の期間があれば、なおよし、なのですが、実際どうなるか。


てことで、来週時間を合わせて、メインバンク担当さんとこのお話を膝を突き合わせてやってこようと思います。


去年、彼らの融資残高が減っていますし、義理ってものもありますからね。(こういうのは大事にしたいと思う)


ですが、ビジネスには変わりない訳ですから、なれ合いはするつもりもないです。


さて、どうなるでしょうね。
ちょいと、説明資料くらいおこしておきますかね。


それじゃ、今日はこの辺で。お疲れさまでした。