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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

日本のガラパゴス化は、もはやマイナスではない。というお話。で、我々不動産ビジネスオーナーはどう考えるべきか?

不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話 不動産市況やセミナーの話

不覚にも、風邪をこじらせてしまい。今日は会社をお休みしました。
たまには、体を休ませないとということで。


先日、日本の文化(歴史的なものと、後発的に育まれたアングラ・オタク的なものも含め)が世界から注目されているというお話。


1.文化のガラパゴス化はなぜか世界から受け入れられる。という事実。


技術のガラパゴス化は、世界的な需要はないけど、文化のガラパゴス化は、なぜか世界から興味を持たれる。


と書いた記憶があります。


先週末にお会いした方との会話の中で、


「今ね。渋谷のセンター街がちょっとした観光地となっているんですよ。なんでかわかりますか?」


という話になりました。


『へ?ハチ公ですかね。先日ハチ公前にいったら尋常じゃない外国人の数でしたから』


「確かにハチ公もそうなんですけど、実は、あの渋谷駅前の交差点の人の交錯そのものが、観光名所化しているらしいんですよ。」


『は?なんでですか?』


「渋谷の交差点ってスクランブルでしょ?で、あの人数が一斉に青になったら動き出すんだけども、9割がたの日本人はお互いにぶつからないようにすれ違っていく。この様が、例えばオーストラリア人からしたら”奇跡”なんだそうです。彼らいわく、あんな人数がオーストラリアで一斉に動き出したら、どっちも道を譲らず、そこかしこで殴り合いになる(笑)と。」


「だから、その様が、彼らから見たらアメイジングの一言らしいんです。その様と、スタバの上にあるオーロラビジョンの近未来な造形物と併せて観光スポットとなっているらしいんです。」


『はー、そんなものが珍しいんですね。。』


ここ数年で外国人観光客が増えてきているのは体感していますが、その背景にある理由が例えば上記のようなものだとすると、とても興味深いですね。外国の観光地では、大半が自然や歴史的建造物に集約されますが、日本の場合は、これに加えて、


日本独自(世界的にはまず見ることのできない)の世界観。


これが、他の国にはない、圧倒的な差別要因となっているように思えます。



2.とはいえ、なんでまた、ここまで世界が日本文化を注目しているのか?


では、なぜ昨今になって世界的に面白がられているのか?


これは、インターネットを介した世界的な情報共有の仕組みが出来上がったこと。
これが、非常に大きな要因であると個人的には考えます。


先日京都にいって、伏見稲荷神社の鳥居(ひたすら小さ目の鳥居が延々と続いているあの場所です)の前に、大勢の外国人の渋滞ができていたのに心底驚いたのですが、


そのご、YOUTUBEで、kyoto ネタでいろいろ動画を漁っていると、あるわあるわ。
伏見稲荷で盛り上がる外国人の面々。



Fushimi inari taisha - Kyoto shrine - 伏見稲荷大社 京都 ...


特にこのお嬢さんの紹介ムービーは、見ているうちに行きたくなっちゃうくらいのクオリティ。
変にプロがプロっぽく作っていないで、等身大でのレポートの雰囲気がいいと思います。
( YOUTUBEって、業者さんが作成したコンテンツより、こういった個人のレポートの方が受け入れられそうな気もしますね。)


渋谷のスクランブル交差点ネタもこんな感じで上がってます。



Saturday afternoon at Shibuya Crossing, Tokyo ...


ちなみに、上記は日本のYOUTUBEでなく、YOUTUBE USAサイトから引っ張ってきてます。
日本人の目線でなく、あくまで外国人が見た日本という点がミソなので。


こういった形で、これまで(別に隠そうともしていなかった)日本の特殊な文化が、こういったフリーメディア群を介して世界中に認知されている。
これが最近の日本の外国人観光客の増加に影響していると考えています。
もちろん、国策としても、アベちゃんがそういった方向を目指しているので、これとマッチして現在のこの状況が醸成されたのではないかと。

3.で?我々不動産賃貸ビジネスオーナーは、どう考えるべきか?ですよね?


さて、こういった状況で、我々不動産賃貸ビジネスオーナーは、どう考えるべきか?若干強引ですが、考えてみましょうw。


ポイントは、「我々、不動産賃貸ビジネスオーナーも、マーケットを世界と捉えよう」です。



先日も書きましたが、とにかく、外国人の観光者が泊まるためのホテルの絶対的な不足が昨今取り上げられています。
民泊(airbnb)を活用したビジネスが盛況ですが、これは、上記を先取りした先駆的な人たちが成功した証拠です。
#2,3年前からairbnbの存在は認識していましたが、僕はこういった活用の仕方を思いつけませんでした。ダメですね。


ただ、民泊自体、今の日本の法律では、みなさんご存知の通り、グレーゾーンなところもあります。
が、大田区やら大阪の一部ではすでに、この実情(宿泊施設不足)をかんがみ、特例を設けて民泊OKとし始めています。


となると、不動産投資家も、「うし、俺もairbnbをやるでー」生きたいところですが、
そこはいくつか、気をつけねばならない点も。


  • airbnbで対象とする「顧客層」は、いわゆる賃貸物件の「入居者」とは全く異質の人々であること。
  • そもそも、「民泊」させるためには、周辺に「見たい・触れたい・感じたい」何か?があり、かつ、それが世界的に認知されていることが前提であること。
  • airbnb運用のノウハウは賃貸のそれとはまったく異なること。
  • ヘッジすべきリスクも賃貸のそれとはまったく異なること。
  • そもそも、今から考えても、完全に「後発」になるため、何かしらの差別化が必要になること。
  • 国がいつ、この方針を切り替えるかわからないこと(グレーゾーンの人たちはこの辺のリスクを考える必要があること)

思いつく範囲ではこんなところです。まだまだあるでしょう。


個人的には、「立地」と上に乗っかる「上物の質」が今後の「民泊」の差別化になると考えています。
まぁ、立地は、差別化というか、基本中の基本だと思いますけど。


何かの経済系WEB情報で、「今後、グレーゾーンが、クリーンになって、国が全面的に民泊の仕組みを認めてくれた場合、大手が参入してきて、これまで儲かっていた個人のビジネスが成り立たなくなる可能性がある」


とありました。要は、このドメインに、例えば、アパさんとか東横インさんとか、大手のホテルが参入して来たら、、、という話でしょう。
果たして、これらがどの程度このドメインを認識しているかは知りませんが、個人的にはその可能性は低いような気もします。


やはり、現時点では、airbnb は、「安風情」な感じは否めないので。企業というものは、それぞれが、自社の「ブランドイメージ」というものを持っており、商売効率が高そうな物が出てきても、おいそれと切り替えるわけにはいかない、そういった事情があるんじゃないかと考えるからです。


数年後どうなっているかはわかりませんが、ある程度のすみわけは今後も続いていくんじゃないかなぁと考えています。僕個人は。


先日見学させて頂いた、都内某所のリノベーションは、もともとは、シェアハウス運用でした。全体はあくまで国内です。


ですが、企画立案中に、「air bnb による運営」に切り替えたとの事。
理由は、

  • 新宿に電車一本で出られる利便性(渋谷もターゲットに入る)
  • 昭和のよきたたずまいの一戸建てで、うまく上下分割できたこと(貸出対象の部屋数が増える)
  • リノベーションを「モダン和風」に仕上げたこと


です。実際に見てみましたが、非常に個性的で、清潔感があり、これなら、国内・国外問わず使いたいと思える層がたくさんありそうだと感じました。
1F,2Fで分離されていますが、それぞれを一つのコミュニティ単位で貸せる感じで、たぶんフロア単位で、6人/日で貸せると思います。(それでも十分余裕がある)


全額はどのくらいしたか分かりませんが、上記前提にして、月に20日稼働したとして計算してみます。


[月あたりの収入]
一人4500円/日として、4500x6=27,000円
2フロアあるので、27,000x2 = 54000円
20日稼働(大体このくらいは回るそうです。このグレードでは)として、54,000x20=1,080,000/月
年間:1,080,000x12 = 1,2960,000(a)

airbnb の運営費は、ビジネスホテル相当と考えて、例えば30%かかるとしましょう。とすると、3,888,000円/年(b)
これに、物件の修繕費用は、ほぼリニューアルされているので、数年間は、10%程度とみておきましょうか?
とすると、196,000円/年(c)

とすると、NOI(ネット収入)=(a)-(b)-(c) = 8,876,000円/年(d)

と推測できます。都内の昨今のキャップレートはかなり上がっているでしょうから、仮に5%とすると、この物件はいくらか?

物件価格 = (d)/0.05 = 177,520,000円(!)


、、、ん?なんか、飛んでも価格になってしまった。確か、建坪は20坪程度だったかと。
仮に、あのエリアであれば、170万/坪。だから、土地は、約3400万。
中古で購入とあったので、仮に古屋付物件として、4000万で購入したとして、これに、リノベーションで800万。
総額4800万とすると、FCR=18.5% (!!!)


すげーな。
常に一部屋6人いるとは思えないとして、上記「皮算用」の8掛けでみたとしても、都内物件でこれだけのパフォーマンスは皆無ですね。
(都内一等地で、FCR が15%付近ってそれなんだよ!って話です)


上記が実績ベースでどうなるかは気になるところですね。。


では、僕も同じことをしようか?と考えましたが、やはり「グレーゾーン」が気になります。なので、これを「胸を張ってクリーンだ!」といえる環境にして、また、ターゲットもちょっと志向を凝らして考えてみたら面白いことになりそうだなぁ。


そんなことを病床で考えております。


※頭痛いので、こういった、浮いた感じの妄想が楽しいのです。(笑)


それでは、今日はこの辺で。(長い文章になってすいません)