不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

やはり活動するといろんな世界が見えてくるものです。〜女性インテリアコーディネーターとの会合。〜

最近は専ら、物件のブラッシュアップです。
他自己投資ということで、物件の価値アップに貢献する人との出会いや学びの機会に投資しています。


今回は、品川物件の超ド級クラス(90平米越え)の3LDK部屋、リフォーム、、あ、いやリノベーションについて、いろいろ考えているんですけど、たまにはプロの意見も聞いてみようと言うことで、妻が参加している不動産投資家のコミュニティ経由で見つけたという女性のインテリアコーディネーターに会ってお話を伺うことに。


まさか、会う=発注と勘違いされていないか?と気になって、妻に何度も確認したのですが、その辺は問題ない(ちゃんと”相談”という認識できてくれる)とのこと。
以前この手の意識合わせがまずくて、結果的にその会合がなーんかギクシャク感満載のモノになって、、、こういったケースってかなりテンションが下がるもんで、今回はそういった「齟齬」なきように何度も確認しました。


どうやら、やはり、本当にフィーは発生しないでいろいろお話を聞いてくれるそうで。


それでも、ちょっぴり心配だったのと、想定外にいい話だったり即戦力的な情報が入手できたときも考えて、kanaloa家 オハコの

・ヨックモック(シガールx18本)
・心付け


を用意しておこうと。基本的にはお渡しするスタンスです。
やはり、なんだかんだ言って、他人の大切な時間(これだけは、物理的に増やすことができないので)を削ってしまう訳ですから、相手が見返りはいらないと言われても、志は伝えたいなと。


基本的には、出会いから得られないことは絶対ないと思っていますし。(仮に、その出会いで、とってもガッカリすることが起きたとしても、そこから何かを学んで自分の今後の生活にフィードバックかければいいだけですしね。)


集合は、品川物件のある最寄りの駅前。


ちょっと早めに入って、待つこと数分。
最初に妻がその人と思った女性が思い切り別人(しかも、ばあちゃんクラスじゃねーか(笑))という、しょうもないオチがあったりして、ようやく本人にご対面。


あ、とっても物腰が柔らかくて、人柄も良さそうな方。
(なんか、アートよりの人って、「あたし」『オレ」が強い感じがあるという先入観があったもので。。。)


妻ともすぐに打ち解け合ったようで、(僕は後ろで息子の相手中)、そのまま現地へなだれ込みました。
物件を外観ですが軽く一緒に見て、彼女の一言。

場所が凄くいいですね。
これなら、あらゆるパタンが想定できますね。


と。一応、ご本人も収益物件を持っているらしいので、その辺の投資家目線もある程度あるようです。


ある程度、物件を見回った後、近所の商店街の僕の好きな「上島珈琲」へ。(なんか、当日は、近所でお祭りやっていたようで、兎に角もう、ひと人で、あふれかえっていました。席も並んで待つしまつ。なんとも間が悪い。。。)


席で、物件の図面を見せて、以下を説明。

・3LDKで90平米超えている
・家賃収入の40割強を超えている、ある意味「爆弾』部屋であること。
・次回開いた場合は、リノベーションを想定しているが、現状通り3LDKをキープし、屋上使える点アピールするか?2戸に割って2つの部屋のリノベーションをするかを考えている。
・全管理業者のリフォーム費用を見たら、ぶっ飛び過ぎの価格だったので、僕は大体このくらいで考えているが、どう思うか?


これに対して、この女性の意見として、

・kanaloaいうように、3LDKだと0・1の世界なので、空室損の影響が大きいためこれをさけるような運営にした方がいいと考える。
・かといって、2戸割だと大工作業になるため、(先の管理業者のぶっ飛び見積もりには行かないにしても)相応の修繕費がかかるはず。
・だとすれば、これまたkanaloaいうように、今ある間取りを最大限に生かして、プチシェア前提の運用を考えてみてはどうか?
・とにかく、立地が抜群なので、プチシェア前提でもいいし、いざとなれば、3LDKに戻してリスクヘッジしてもいいし。


と。
彼女は、リノベーションで、結構な数のシェアハウスのデザインを手がけているようです。
なので、シェアハウス運営に関しては、一定のリスクの存在を認識しつつも、これをちゃんとヘッジすることで、きちんとした収益を確保することが可能であるという持論を展開されました。


僕らも当然シェアハウスのキーワードが出てきた時点からこの物件でも同様の運営の可能性を考えていましたが、ちまたから聞こえてくるネガティブキャンペーンに押されて、最近は積極的に考えることをやめていました。


『肝心なのは、ある程度のルール作りをやって、入居者のタイプをある程度想定したリノベーションを実施すれば、低俗な、言葉は悪いけど、住んでほしくないタイプの方を事前にふるい落とすことができるんです。』


とは、彼女。


その後、実際に彼女が関わった他のシェアハウス運営の状況や実態を聞いたりする中で、我々の物件もその方法論も無視しては行けないなと思うようになったのです。


『ガチガチにシェア運用すると、失敗したときにかなりいたいので、たまたま、この物件はシェアハウス向きの間取りになっているので、これであればいざという時の出口もとりやすいですよ。ほんと。』


てことで、まだ入居中でありますが、このファミリー部屋のシェア運用について、スキーム作成に入ろうと思います。
ハードルになりそうなのは、現在の管理会社とのかかわり合い。


今のところ、とてもよい、現場オペレーションなので、是非この会社にシェア運用に関わってほしいなということで、今度この管理会社と打ち合わせすることにしています。


現在の賃料収入に対する管理費用が3%です。流石にこの安さで、シェア運用をお願いするのはキツいでしょう。
なので、この部屋だけを例えば+2%とかにして、そのウワもの運用は、僕らでルール作りとうをやって、良い属性の人を集めていくという戦略でどうか?と話しにいくつもりです。


例えば、こんな人たちを考えています。


  • 独身で20代後半〜30代項半のクリエイティブな人
  • 部屋の間取りの中心であるDKをDK兼,SOHO的なファシリティを配置(といっても、独立した机と、電源とネット環境程度ですが。まー、複合機的なものはおいてもいいかもしれない。)
  • 女性ではなく、男性。


女性ではなく男性としたのは、元々この物件の1、2階は狭小物件で、今の所男性だけ。(3階の家族はべつですが)、ここに女性専用のシェアルーム作ったところで、気持ち悪がって入ってくれないかなと。


また、このインテリアコーディネーターの女性情報から、実はシェアやるなら、女性よりも男性の方がオペレーションしやすいとか。女性は結構ギスギスした関係になりやすく(特にルール面に関して)もめ事が多いそうです。
その点ある程度の属性を満たす男性であれば、こういった泥臭い人間関係問題が少ないんだそうです。


なので、男性。としてます。


デザイン的なものは、


  • 基本的な間取りは変更しない(但し、経年劣化ものは、新品に入れ替え、デザイン性も上げる)
  • 水回りはすべて新しくする
  • インテリアコーディネーターの女性が既にリリース済みのデザインがしっくりきたので、これをコンセプトとする。


です。これならば、そこまで費用はかさまないかなと。
もちろん、20年近く触っていないので、床はがしたらビックリ事情が、、、と言うことも否めませんが。まぁ、今はそれを考えるのはおいておきます。(おってヘッジ案考えます)


この話をインテリアコーディネーターさんに話したところ、確かにこれが一番ベストかつ、高リターンが望めそうですね。と。


他、いろいろコーディネート的に面白い話を伺えました。
よかったー、ヨックモックと心付け持ってきて。
恐縮がるコーディネーターさんに、「ほんと、感謝していますので、お気持ちだけ!」と、昔の実家のおふくろと、近所のおばちゃんとのやり取りさながらの応酬の後、快く受け取っていただけましたw。


気持ちをお渡しすることで、ガチ本番のときの話もスムーズに行くかなと思ってます。
現金な発想ですが、でも、こういった小さな心遣いがあといあといい方向に向くってのは、どこの業界でも同じじゃないでしょうか?


と、眠くなってきたので、今日はこの辺で。


おやすみなさい。