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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

週末活動報告(2)新たな設計事務所との会合

新築に関する話 不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話

こんばんは。
なんか、いつも、思いついたことを徒然に書いているだけですが、(絶対数は少ないけど)読んでいただける人がチマチマと増えていっている感じで、とても心強いです。


あ、コメント、遠慮なさらず、(建設的なものであれば)書いちゃってくださいね。基本、寂しがりやなんで。あはは。


さて、昨日の続きですが、土地仕入れの担当さんとの会話が結構面白かったですよ。
最近は、東京都内で、不動産業者さんが、都内のホテル不足のエリアを狙い撃ちして、安いワンルームを借り上げ、更にそれを又貸しして、間を抜くという手法でかなり稼いでいるとか。


※これって、法律的にありなんでしょうか?(例のグレーゾーンってやつでしょうか)サブリース的なものととらえているのでオーケーとか??


AirBnBも最近ではNHKで特集されるほどですから、あまりにメジャーになってしまいましたね。
僕の物件もエリア的にはありなんですけど、幸い、ほぼ90%後半で稼働しているので、具体的にこれを運用する機会に巡り会えていないまま、このサイトがメジャー化してしまいました。


最近は結構、えげつないことやっている人が増えているので、大田区の民泊特区ができたとしてもそれなりに規制に引っかかり始めて、思うように収益上がらん人もボチボチ出始めるんじゃなかろうかと思います。


こういったビジネスは、最初に首突っ込んでおいしいところを持っていった後は、出口早めに見つけて、、、というパタンが多そうですから。


ただ、民泊は、ちゃんと「ビジネス」としてとらえて、しかるべきエリアで、仕組みをきちんと作っていけば、ビジネスとして成立するんじゃなかろうかと思います。


国の方針が「観光立国」ですからね。お上が向かう方向に合わせてビジネスをマッチさせていくってのは、いつの世もかわらんはずです。


※どうりで、最近はモノ作りが厳しい訳です(泣:ほんと、うちらの業界、ジリ貧っす。)


話を土地担当の方との方に戻しますね。


新築って、土地の仕入れについて、

良いエリアの価値ある土地を、
如何に安くてにいれることができるか?


が基本だと思っています。普通の土地を、普通の値段(なら、まだしも、二束三文の土地を、相場より高い値段で買ってしまったら、即アウト)で購入してしまったら、地域の快適な居住空間提供のボランティア活動になってしまいますから、要注意。


※あ、いや、それならいいんですけど、僕らは賃貸ビジネスをやる、小さな小さな経営者ですもんね。規模の大小に関わらず、ビジネスやる以上は、利益も追求しないと意味がないんです。


なので、ここが非常に重要。(ってことが最近ようやくわかってきましたw)


で、その担当さん曰く、

「うちの場合、ほら、一般の建物のお客様がおおいでしょ?そういった関係で、まとまったロットの顧客がいるってことで、土地情報はたくさん入ってくるんですよ。」


ふむふむ。

その中で、土地のでかい物件が入ってきたとき、一般の方では、土地が大きすぎて買えないわけなんです。


ですよね。

そこで、kanaloaさんならどう考えます?この土地をどうやってうまく売るためには?って観点で。


え?あー、僕なら、分筆して、手前の物件を一般系に高く売りつけますね。で、例えば残りの形状の悪い・条件の悪い土地は、、、あ、あー、そういうことですね。

そうです。別に専通ものでも、接道が悪くなければ、(要は工事がつつがなくできれば)アパート向きになるでしょ?
で、しかも、地主(大抵は相続の人)はその価値が妥当な価格なんてわかんないじゃないですか?大抵の場合。


えぇ、えぇ!

そういった物件をkanaloaさんみたいな投資家さんに安く買っていただいて、ウワものをウチがたてるってのが一番安上がりなんじゃないかって。


そう思います!!!
じゃぁ、是非この作戦でお願いします!!
僕、絶対融資引っ張れますから!お願いします。


ということで、この担当さんにお願いすることになりました。


※最近の話(1ヶ月ほど前)に、世田谷線は上馬駅(この界隈とっても雰囲気がいいんです。僕の高校時代の女友達(元カノとかじゃないですよ。純粋に友達で、看護師さんとして、このエリアで活躍していました。)が住んでいたのでよく遊びにいっていましたが、本当にいい街でした。)から、徒歩4分に、この手の土地が現れて、なんと、30坪強で、土地3000万(!)が出たそうです。このエリアって、坪200万はするエリアだと思いますが、坪100万期っていたそうです。むおー。買いたかった。。。


まー、こういう席での話ですので、ベストケースが出てきているとしても、、、
この情勢で、まだこういった物が上がってくるので、簡単にあきらめちゃいかんのですね。


しばらく、この業者さんとコンタクトをとり続けながら、うまく行けば、すんばらしい新築をつくったろうかと思っております。


では、今日はこの辺で。おやすみなさい。
次回は、インテリアコーディネーターの女性とのお話のメモを。


※ですが、この業者さんに土曜のウチに、御礼メールを出したんですが、設計者・土地担当の方含めて今のところ返信がないんです。んー。さて、どうなることやら(笑)