不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(その4)品川物件収益性UPのための各種取り組み。

おはようございます。
昨夜は珍しく早く寝てしまい、今朝7時前に目が覚めてしまったので、なんとなく書いています。
曇天ですが、こんな日は、Jazz Bossaがあいますね。


昨日は、僕のブログを読んでいただいている方の所有物件の見学を(勝手に)させていただきました。
都内の物件2件。いい物件でした。
勝手に周辺の市場(需要)分析をさせていただきました。追って個別に報告させていただきますね。


さてさて、第四回目となりました、品が物件の収益性UPへの取り組み。
今回は、

1. 1F部分ピロティでの収益確保(攻)


です。


この物件は、重量鉄骨で、1F部分の一部がピロティとなっており、現在は、なんとなく広いエリアに入居者様の自転車がおかれています。
僕が購入する前は、小さいタイプの車が止まっていたようですね。


あの界隈で、駐車場の料金は2万はくだらないとのことで、改めて駐車場としての募集を考えてみようかなぁと考えたことがありますが、、ちょっと前の道路が狭いので、入れづらかろうという思いと、昨今の若者の生活事情、あと、入居者属性(3LDKの入居者様以外は、そこまで属性が良くなさそう)を見たときに、果たして駐車場を停めたいという需要があるかどうか。。


そんなので、悶々としておりました。


で、もう一つの案として、このピロティを3台程度のバイク置き場として貸し出してみる案。
これを考えてみることにしました。

2. 都内相場は大体4500円/台かな?


品川区で、大型バイクの駐輪場の相場をちょいと調べてみたところ、
ピンキリではあるのですが、大体にたような条件の賃料は、4500円/台というとこです。


ピロティ形式の屋根付きで、簡単な線をひいて、U時ロックがかけられそうな、鉄パイプを設置する程度の駐車場です。
屋根付きで、こういった程度のセキュリティで十分だと思います。


僕の物件の場合、設置面積から考えて、最大3台は行けると思います。とすると、月に13500円の賃料UP。年間に換算すると162000円ですね。

1R3ヶ月分に相当します。現在も設置している自動販売機(想定外でしたが、以外と儲かってます。)との売り上げを合わせると、年間20万は超えてきます。


結構馬鹿にならないですね。20万あれば、ちょっとした、部屋のプチリノベーション代にだってなりますし。


後は、果たしてどのくらいの需要があるか、、ということでしょうか。

3. 品川物件周辺は大型バイクの需要が結構あるもよう。


そこで、現在の管理会社の方にその辺の需要について聞いてみたのですが、(こういうときは地場系は強いですよね)
結構需要はある模様とのこと。


バイク置き場といいながら、屋根がなくて、雨ざらしのところもかなりあるらしいので、屋根付きであれば、結構受けは委員じゃないだろうかというのが担当さんの率直な意見でした。


ふむ。年明けにはこれは本格的に検討してみる余地がありますね。


また、この物件がある駅は駅前の再開発プロジェクトが着々と進行中です。
駅前の従前からの小さな店舗エリアを、要は地上げして、でっかいショッピングモール+タワーマンションという今時の再開発の計画が進捗しているようなのです。


当然ながら、街の魅力は上がりますから(一方で、古き良き町並みを愛していた地元の人からはさみしくなるねぇ。という声も聞こえているそうですが)、周辺への様々な潜在的な需要に影響を及ぼすと思います。


その街に住まう人種も多少かわることだと思います。
バイク需要もふえるかなって。

4. この駅エリアでは、バイク置き場ともう一つかくれた需要がある。


個人的には、もう一点、この街でやってみたいことがあります。


それは、「自転車の駐輪場ビジネス」。


この駅に関する街の掲示板をネットで見てますと、とにかく自転車置き場がなくてこまっているんだよねー、的な書き込みが相次いでいます。
確かに街を歩いていますと、ちょっとした隙間に、放置自転車があります。


自治体が用意している有料の駐輪場もありますけど、絶対数が足りていない模様。


この駅周辺は、歴史が深い地域ですので、土地もえらく細切れの物件が多いように見えます。
なので、居住用の土地にするにも無理、賃貸も無理、店舗営業するには立地条件が悪すぎ、、、、倉庫?いやいやスペース足りないし、、、という、狭小な土地が結構あるように見えます。


駅からも決して遠くない。
自転車は間口がそれこそ1メートルもあれば、十分なのですから、そういった活用に困っている狭小土地を借り上げて(もともと、固定資産税だけをとられている困った土地だから、格安で借り上げ出来んかなぁと)駐輪場に仕立て上げたらどうかなって。


都心部だと、セキュリティや着替えゾーンとかも設置する「自転車通勤者向け駐輪スペース」ってのもあるみたいですが、ここの場合は単純に駅までの移動手段として使っている層なので、通常の駐輪スペースでいいはずです。


駅近くの駐輪場で、屋根付き物件んで2500円程度。
ならば、その500円ほど安いところで、シンプルな駐輪場をレンタルとかして、、、どうかなと。


まだ、数字的に正確に弾いていないので、合うかどうかはやってみないと何ともですけど、
コインパーキングよりかは安価に小銭稼ぎにならんかなって思ってます。


ま、やっている方はやっているかもですね。


てことで、まずは、自分の物件のバイク置き場検討に集中します。


それでは。