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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(その3)品川物件収益性UPのための各種取り組み。

品川アパート(2号機)の話

どうもです。
今日、出張途中に書店で、とある不動産投資本を立ち読みしてました。
特に目的レスに手に取って立ち読みしたのですが、これがまぁ、凄い本でした。
典型的な「俺の会社で一棟マンション買えやぁ。」と引導する我田引水系本。


トータルな内容としては悪くないなぁ、、と思っていたのですが、終盤に出てくる「我が社で都内で1棟モノをたてた方々のお話」を見ると。
んー、購入された方、、、いや、、、損は(場所が場所だけに)しないと思うけど、、、収益0になってまへんか?
土地代1億数千万で、(あえて建物価格を書いていないのがミソでしたが)、収入(not CFです)月額が100ウン十万(年間千数百万)。
規模感からして、少なくとも建物は1億は軽くこえます。多分。


ネット利回り弾いたら、、、数億円のお金を投下して、地域に「豪華なワンルームマンションを提供するボランティア活動」になっているような気がします。
いや、まぁ、最終的に土地が残ればいい、、、というのであればアレですが、その頃、おいくつなんだろう、、、と思うと、心配でなりません。


自分の頭で考えて、判断しないと。ですね。


前置き長くなりました。

1.管理費用のコストダウンする。(守の投資)


以前の記事でちょいと触れたと思いますが、品川物件の管理替えのきっかけとなったのも、管理費用の高さでした。
一応、サブリースで、85%で利益確定、、、とおもったら、これに、年間2%チョイの管理費用が上乗せされていました。


まずは、サブリースを外して一般管理契約にしました。
15%の費用の内訳を、仮に、

  • 7%の所謂滞納保証を含んだ管理費用
  • 8%を年間稼働率に対する空室率



ととらえるならば、他のリスクを考えるならば、安いかなぁと思っていましたが、やはり、あの地域で、こんなビビリな経営はみすみす収益機会を逃すようなものと考えるようになりました。

さらに、これに加えて、消防点検+水槽点検+日常清掃のコストが2%チョイかかる。。。


CFがのびん訳です。


ということで、これを勇気を持ってやめて、地場の仲介+管理会社へのヒアリングを重ねる中で、他の仲介専門との関係がうまくいっていそうな感じで、建物管理のスキームも一定の品質をもっている会社を見つけて、ここに頼むことしたのです。


ちなみに、管理費用は滞納保証なしで、3%。
一応、入居付けに関しては、徹底した審査を前提にしているとのこと。17年間の経営中、実際に訴訟ネタになったのは、3件のみとのこと。


「いや、変な入居者つけちゃうと、結局我々も痛い目に合う訳ですから、やっぱり入居者の属性だけは可能な限りよくしようと思っているんですよ。」と。


で、これに、日常清掃+消防点検+水槽清掃(検査含む)で、年間2%弱に抑えました。切り上げて管理費用と合わせて計6%とします。


更に、ここは営業努力になりますが、年間稼働率に対する空室率を仮に8%としても、14%の費用となります。
現状は5%も行っていません、ので、ここを如何に抑えるかが、腕の見せ所ってことです。


空室率を極限まで下げて、費用を6%に如何に近づけるか。
がんばらないとですね。


管理替えをして、1週間チョイですが、まぁ、今の所満室なので新しい管理会社さんの実力はこれからですけど、2、3回会社に顔を出してお話聞いたり、メールでのやり取りを通じて感じた範囲では、キッチリしたイメージです。


管理費用の削減して、収益下がったら意味ないですから、今後は、相場より安い現状の賃料をもう少し相場通りの価格にせっていしていくようにします。


理想は、ローコストで、ワンポイントリノベーションを実施して、相場より、2000円くらい上げられないかなぁ、、、と画策しています。
利回り20%のリノベーションとした場合、24000円x5年=12万円を通常のリフォーム費用に上乗せで出来る何か、って感じでしょうが、さてどうするかなと。


この辺は、別途いろいろ記事にしてみます。


なんせ、虎の子の1棟ですから、ネタは集中できてわかりやすいでしょ?(笑)


今日は短めですが、この辺で。
今週もお疲れさまでした。


※週末は、来年初頭に立ち上げる法人の定款と会社名を決めるための妻社長との検討会であります。(現在、妻があまりにぶっ飛んだ会社名を五月雨式に提案してくるので、「いや、まずは、会社のビジョンと理念だろ!」と、すべて撃沈しております。笑)