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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(その2)品川物件収益性UPのための各種取り組み。

品川アパート(2号機)の話

最近、youtubeで、深夜に橋本大阪市長の論破シリーズを見るのがマイブームです。w


さて、品川物件収益性UPのための取り組みシリーズ、第二弾。

1. メゾネットタイプ3LDKの「圧倒的な競争力のある物件化を見越したリノベーション」


この物件の最大の特徴であり、見方を変えると「最大のリスク要素」とも言えるw(いや、シャレにならんのですよ。ここの舵取りあやまると)このメゾネットタイプ3LDK94平米の巨大ファミリー部屋(さっき、リノベプランの間取り見たら、94平米だったことに今更気づきました。てっきり80平米と思ってた。。。)。


現在月21万5000円という、超ド級の価格で借りてもらっています。(都内って、こういう人種がいるところがすごいですよね。)。
属性情報については個人情報なので伏せますが、ご夫婦ともおつとめで、(所謂、ダブルインカム)、お子様が1人いらっしゃいます。
僕がこの物件を購入する時点でお住まいになっていたので、最低でも5年以上は住んでいらっしゃるんでしょう。


僕が先日打ち切ったサブリース契約の最大の理由となったのが上記部屋の「購入後のいきなりの解約リスクを避ける」でした。
(ですが、後にわかったことですが、サブリース会社さん曰く、部屋のリノベ期間中の家賃は発生しないでいいか?なんて聞いてきたもんだから、『へ?リノベするんだから、そのくらいのリスクはサブリース側でとってくれよー』と思い、結果として契約満了ともない、延長をやめ、純粋な管理業者に管理替えとなりました。


一応、購入してから、丸4年が経過したので、21万5000円x12x4=10、320、000(要は1000万チョイ)の売り上げに貢献していただいた状況です。
また、川崎物件の売却で2500万の手取りキャッシュがあるのと、他十分な予備キャッシュ(最悪、不動産にまわしてもいい、「保険用」キャッシュ)もあるので、純粋な管理替えとしたところです。


そんな、本物件の主役のこの部屋。
今後もこの物件の売り上げを左右する大きなファクターとなる部屋です。
こいつのリノベーションをどう考えるか?


経営手腕が問われます。たぶん。

2. 2戸割案にするか、1戸で超特徴ある物件に仕上げるか?それが問題だ。


まず課題になるのは、

現状90平米ある超ド級の広さの物件を、そのまま90平米+直接屋上(これまた超ド級にひろい)が使える、他に”絶対に競合があり得ない”物件に仕立て上げるか?

それとも、2戸割にして、それぞれを「リッチな、広々1K or 1LDK」と「20畳の巨大なLDをもつ、リッチな1LDK+直接屋上にでられる、他に”絶対競合があり得ない”とするか?


です。
この判断には、まず最初に大事な取り組みがあります。
それは、

地域の市場のリサーチ。


これは、先日の管理替え検討の際、複数の業者との話の中でもさりげなく需要について聞いていました。
が、これがまた、三者三様、それぞれが、自信を持って「ウチなら、3LDKのままの方がいいし、他に絶対にない間取りだから、21万はないにせよ、19万後半だったらいけるでしょ。」という人、「2戸割で、それぞれを面白い部屋にして、高めで賃料設定すれば面白いですよー」と言う人。


んー、全然統一感ないリサーチ結果となってしまいました。


僕がいま新しく管理をお願いしている、管理会社の営業担当さんは、「3LDKのままで特徴ある部屋にしても面白いんじゃないですか?」といってくれます。


僕も正直どっちがいいか、決めあぐねているのが実情。


空室リスクを分散する意味で、かつ、(ちゃんとアーキテクチャ的に2戸割が成立するのであれば)2戸割でそれぞれを特徴ある部屋作りができればこれもありですし、、、


3LDKのままので、20万弱で堅く回すのもありですし、、、


んー。です。



3. リノベーションのための業者選定


上記を想定したリノベーションは、高ければいいってモノじゃないですし、かといって、チープな作りにすれば、それはそれでアウト。
部屋の間取りをある程度いじるため、それなりの技量のある業者さんでないと結果としてお金がかかる可能性があります。


最初にリノベーション案を提示してくれたのは、先日契約を満了したサブリース会社のリノベーションチームの方。


詳細は伏せますが、ざっくりいうと、こんな見積もりでした。(おそらく、かなり盛りつけられた見積もりだと踏んでますが)

  • 2戸割:1500万(40万/坪)
  • 3LDKのまま:1300万(35万/坪)


上記に、共用部修繕(共通で100万)、他諸費用が200数十万かかっています。(たか)


多分、もともと、大地主相手の新築プランとかをやっているので、このくらいの費用感でくるんだろーなぁと思っていましたが、案の定でした。


かなりグレードが高いプランだと思います。
まぁ、業者さんもある程度は戻されるのは想定の上での見積もりだから、3LDKでも、この会社案でも200万は落とせると思います。
でも、それでも高いと思います。


僕は、2戸割ですら、坪30万くらいでできんもんかなと画策してます。(これ以上のチープ化は、逆に収益性を悪化させるはず。)3LDKならば、坪25万くらいでいきたい。


目指すは、こみこみで、

  • 2戸割:810万(30万/坪)
  • 3LDKのまま:725万(25万/坪)


でしょうか。これに、併せて、外壁塗装も加えてやるからもうチョイ割り引いてもらいたいなと。


一応、一つ一つを細かくマネジメントできれば、不可能ではない数字かと思います。(場合によってはもう少し安くなるかもしれないけど、、、安風情に作ると、家賃の過当競争に巻き込まれるので、限界はあるはず。)


コストはギリギリまで削って、、、でも、「気持ちを込めて」「丁寧に」を忘れず、、、そして、やはり最後は、入居者様へなにか新しい変革やかわるきっかけ、人生を楽しくするエッセンスを与えられる部屋作り、を考えていくべきと考えています。


最近グリグリと、物件周辺で、このレベルのリノベーションを狙った費用でできそうな業者はないか探しまくっていますが、
昨夜、妻が、「ねぇ、この業者さん、おもしろそうじゃない?」というところを見つけてきました。


デザインは今風のぱりっとしたデザインをしつつ、「金をかけないところは徹底してお金をかけない」というポリシーがわかるデザインでした。
これは、僕のリノベーションコンセプトと合うかもしれないってことで、早速10月中に相談にいってきます。


それまでに徹底的にこれまでのリフォーム費用の整理と、現在の各種設備の相場を叩き込んでおこうと思います。(市場価格ですから、実際はもう少し安くなるはずなんで、そのためにもベンチマーク情報は仕入れるべきですよね。)


この辺、整理できたら共有しますね。(可能な範囲で。細かい話でしたら個別にコメントとかで言ってください。別に隠すつもりないっす。)


それじゃ、今日はこの辺で。
お疲れさまでした。
明日も、踏ん張りましょ!!