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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

品川物件収益性UPのための各種取り組み。

品川アパート(2号機)の話

10月から、品川区のアパート(現在唯一の所有物件です)の新しい管理会社での運用が開始されました。
と、言っても、現在満室をキープ中ですので、喫緊性のある対応案件はありません。


ですが、以下観点で収益性のUPを狙っていく必要があります。

  1. 想定より2000円程度安い家賃設定の向上(攻)
  1. メゾネットタイプ3LDKの「圧倒的な競争力のある物件化を見越したリノベーション」
  1. 管理費用のコストダウン(守)
  1. 1F部分ピロティでの収益確保(攻)
  1. 自動販売機での収益UP(攻)


上記括弧内には「(攻)め」・「(守)り」の観点で分類しています。要はコストダウンを計っていくことと、そもそもの収益力をあげていくための対策と言うことです。


不動産賃貸ビジネスのブログですから、できれば「○○億の物件購入したどー」とか「○○に新築物件を遂にたてたどー」とか、派手な花火を打ち上げたいところですが、そう簡単に行かないのが昨今の市況です。


こういった現状においても、物件探しのための取り組み、新築のための知識・知見の積み上げは並行して進める必要がありますが、同時に足下の経営基盤を確固たるものにしていく(ある種地味なネタになりますが)こういった活動もとっても重要と考える訳です。


物件の数の大小・規模の大小にかかわらず、この考え方は重要だと思います。ご参考まで。


今回は、最初の家賃UPについての取り組みについて。

1. 前の管理会社で安めに設定されていた家賃を相場家賃に戻す。


以前の記事に、品川区のアパートは、この4年間の運用期間中は、サブリースで定評のあるとある管理会社との契約に基づき運用していました。
品川区で、かつ、人気の私鉄路線の人気の駅からいずれも徒歩10分圏内にある物件で、普通であれば、サブリースをする意味はないのでは?と問われそうです。


一応理由はあって、この物件の収益の実質半分近くを占めるメゾネットタイプの3LDK部屋があるためです。購入前から入居者はいらっしゃるのですが、リスクとして、売り主側(実際は個人の方(かつ、ご高齢の方)でしたので、そういったことはないと思っていましたが)が少しでも高値で売り抜けたいという目的で、ムリクリこの入居者を入れていたとかあって、購入後に即退去とかなってしまうと、いきなり収益に対してインパクトが出てしまいます。(負の方向で)


流石にこれは怖いと思って、サブリースにして2年ほど様子をうかがおうとしていましたが、実際に蓋を開けてみれば、特に問題もなく、現在までご入居いただいています。(これは本当にありがたい限りです)


ですが、サブリースには当然管理会社側も「安定的に収益を出すため」という理由で、相応の対策をとることになるんでしょうか。
確かに他の部屋の退去がでても、遅くとも2週間以内に入居者が決まり「はやいところリフォームしちゃってください」とせかされるほどの入居率を誇っていたのですが、実はこれって、

  • 単に地域相場に対して賃料設定が安すぎるため?



かどうか、怪しくなってきたのです。
これは、僕の猛省すべきところなのですが、サブリース会社が示す賃料設定について、全幅の信頼を置いていたためです。「サブリースに定評がある会社」が言うことだから、流石に変な設定はしないであろう。と。


契約当初は、現行の入居者様の家賃設定にたいして、85%の賃料保証でしたが、これが退去発生の際に、現状の市況に併せた賃料に引き直されるという契約でした。


この「現況の市況に合わせた賃料」というのを鵜呑みにしていたのが失敗でした。


その後、退去が発生して、その度に、部屋のリフォームを現状回復レベル+ちょいと意匠面の向上をして、相場賃料並でかせば、それなりに(地域がら)競争力が出てくると考えていました。


が、


サブリース契約時に設定された「相場賃料」は変更できません。
契約時にある程度交渉は出来たかもしれませんが、当時はそんなもんかな。と思って契約してしまいました。(ちょっとだけ疑問に感じてはいたのですが)


と言うことで、最初の2年間は、その契約で満了。更新時に、「退去の度に、それなりのバリューアップをしているし、他の競合物件を見ていても、他にくらべて賃料設定が安いので賃料設定をあげてもらえないか?」と交渉しましたが、もともと、競争力のない物件なのだから、休めに設定した方が結果として回るのではないか?という理由で変更を拒絶されました。


まぁ、それはそれなりに「一理」あるんですけど。
そのときはそれで納得したつもりになりましたが、よくよく考えれば、それはみすみす自分の物件価値を下げてしまうことにつながりかねません。


方やサブリース会社からすれば、実はこの方式は合理的で、元々この賃料設定でビジネスが回るのですから、わざわざ、相場賃料に併せてリスクをとる必要はない。(安く設定して、高い稼働率を確保できれば、彼らとしては問題ない訳です)。


彼らの立場からすれば、当然なのかもしれません。


この辺(契約2回目以降)から僕らのこの物件の運営方針に関する考え方と、彼らの運営方針のミスマッチを感じるようになってきていました。


で、今回、2回目の契約更新(契約3期目)の際、メゾネットタイプのリノベーションの提案を受けているなかで、「リノベーションしている間の賃料は保証対象外としたい」と言われたとき、


『へ?それじゃぁ、あんまりサブリースの意味ないんじゃ?(だって、リノベーションするってことは、他と徹底的な差別化をすることで、空室期間を極小化する目的ではないの?)』


ということで、いよいよ、これは、僕らの運営方針との不一致が見えてきたたなぁと思うようになりました。


そこで、改めて、近隣の仲介会社(地場系・大手系問わず)に「管理替えするかも」という匂いを出しつつ、現在の募集賃料設定について、それが妥当かどうかを確認してみました。計5社ほど。


結果、

すべての仲介会社に「いや、この家賃設定は”安過ぎ(お買い得物件)”です。」と。



最低でも各部屋(メゾネットタイプ以外)2000円はUPで決められるはずです。と。
というか、この賃料設定は、「風呂なし物件」の賃料設定もあり得ます。と。


この結果を踏まえたこと、また、

  • 購入してから、4年経過し、ある程度返済も済んだ(頭金も突っ込んでいましたし)ため、いざと言うときに、ちゃんと売却できる状況になっている。(すくなくとも、購入時の販売価格であれば、絶対に売れる自信がある)
  • 手元に自己資金もそれなりにあるため、何かあっても1年以上十分に持ちこたえられる財政基盤を確保した。
  • 市況が上向きなので、数年は(多分)この界隈の市況は上向き(即ち、物件価格も上向き)となる(はず)。



を根拠として(ちょっと予想に頼っている節もありますが、まぁ、事実ベースですので、そんなにずれたことはないはずです)、
今後はちゃんとリスクをとって、この物件の運営を指定校と言う判断としました。


上記のリサーチ結果で、少なくとも5戸の1Rは全体的に2000円は安いと判断しています(安めに見積もって)。
2000 x 5 x 12(months) = 120,000 円の全体のグロス賃料UPを目指します。
現在のこの地域の期待利回りは、ネットで6%程度なので、これで割り戻せば、200万円の価値上昇です。


#まぁ、もともと、妥当賃料を引き下げられている訳ですから、価値UPというより、価値を現常値に戻す。と言った方が正解ですかね(笑)


現状は、満室なので、具体的には空室が出た時点での対策になります。
1Rの部屋は、大体16平米弱から20平米なので、部屋としてやれることに限界はありますが、都内一等地ですから、住み心地を優先しつつ、ちょっとだけ、バリューアップの造作(コスト割れしない程度に)を施せば、それなりに面白うそうな部屋には仕上げられると思います。


そのために、日頃から、良い建物や、良い部屋、良い店(人が寄り付くお店)をいろいろ見て回っている訳ですし。


これに、メゾネットタイプのリノベーションを加えれば、建物全体としてかなり競争力のある物件に仕上がると考えています。


ここでのゴールは、競争力をアップすることによる、物件の価値向上と、年間キャッシュフローの向上です。


具体的に話が進めばまたここで共有させてください。


それじゃ、今日はこの辺で。お疲れさまでした。