不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

不動産テックという新しい鼓動。

先日指値して様子見していた横浜駅からほど近い物件の状況ですが、昨日担当さんから連絡があり、現在1番手の交渉結果待ち、2番手もその後に控えているとのこと。(こりゃ、なさそうですね。w。ま、焦って高値づかみだけはやらないように冷静に参ります。)


1. 不動産テックという「言葉・新しいドメイン」の誕生


インターネットが世の中のあまたのビジネスシーン、スキームを変革して今日に至っていますが、最近では、金融機関にもその波が届いているようです。

Fintech ( フィンテック


と言います。
定義としては細かいこと言い出すとあれなんで、平たく言うと、「テクノロジーを使って、金融のあれこれとした「面倒なこと」「お金のかかること」をチャチャッとまとめたり、短縮したりしようぜ」という概念・考え方だと思います。


マネーのいろいろなことをまとめてテクノロジーでどうこう、、、という話、それ自体は、実は目新しい話ではなくて、随分前から、ヤフーやマイクロソフトをはじめとしたIT企業がその取り組みをしていました。(Microsoft Moneyとかが代表的かな。)


おそらく、フィンテックといった言葉が新しいジャンルとして定着しているのは、10年ほど前と比べて、インターネットにつながる機器(デバイス)の廉価化が進み、人と人をつなげるSNS環境が整い市民権を得て、インターネットを通じてビジネスが具体的に回り始めてきたからだと個人的には考えています。


大手の情報産業メーカーが最近になってようやくフィンテックドメインに触手のを場し始めたのも大きなムーブメントですね。(彼らは、どちらかと言うと、フィンテックがやりたい「こと」にはあまり興味がなく、フィンテックが気づく巨大な機器市場を狙っているにすぎないと思っていますが。本来は違うんですけどね。)


さて、これにちょいと遅れるカタチで、この波もまた、不動産業界に影響を及ぼし始めているようです。


それが、

不動産テック


なぜか、日本語ですが。
まぁ、某IT系情報ポータルでしか取り上げられていない、一種の造語的なものだと思いますので日本語となっているんでしょう。


おそらくは、アメリカなどでは、不動産も立派な金融商品ですから、広義のフィンテックドメインに含まれるので特別な名前はナインじゃないかなと思います。


ざっくりとした話は以下を見てください。(ここでの詳細は省きます)

itpro.nikkeibp.co.jp


IT系のトレンドを軽くウォッチするには適当なサイトだと思うので、(今後は大家さんもある程度はIT業界の変遷は見ておいた方がいいと思いますよ。)


2. 不動産テックは現不動産業界の仕組みに一石を投じられるか?


不動産テックも、要は、ITを駆使し、また、10年ほど前は、存在すら微妙だったスマホを活用し、例えば、賃貸物件の仲介手数料という仕組みそのものを撤廃し、月額手数料という仕組みを取り入れたりしたり、リフォームの世界観をうまくWEBを通じて訴えて、顧客と、業者をうまくつなげてみたり(要はマッチングビジネスです)


なかなか、おもしろいなぁ、、と思いつつも、(あくまで個人的には、ですが)もう一歩突っ込んだ何かがほしいなー。そう考える次第です。
具体的には、、、と問われると僕も正直よくわからんので、もう少し僕も考えてみたいと思います。


例えば、最近話題の " AirBnB " は、これは見事な不動産テックの具体例だと思います。
日本ではグレーゾーンだぁ、法律にひっかかるだぁと、いろいろ言われているようですが、結果として、「世界中の、旅行者にとって新しい宿泊先の選択手段を新しい枠組みで提供した」という点では驚愕に値すると思います。
(存在自体は数年前から知ってはいたのですが、乗り遅れちゃったなぁ。。。)


このくらいのインパクトを与える「何か」がないかなぁ。。。と。


また、仲介手数料が実質なくなる考え方も悪くはないのですが、僕はこの3%+6万円を基本とする仲介手数料自体は、別に悪くないんじゃないかと思っています。
実際に売買取引をしてみるとわかりますが、そのプロセスには仲介業者さんが(前提として、誠実に取り組んでくれる方との作業であること。ですが)様々なシーンで、法律面や、売り主様、行政、地域の方々とのコミュニケーションなどのリスクを一つ一つ説明して、時にはその対応に腐心してもらって、晴れて物件の購入や、売却が成立する訳です。


ここをむやみに安くするというのは、結果として、取引品質の低下になってしまうのではないかと危惧しています。


アメリカでの不動産売買取引には、エスクロー制度があり、日本よりも、より厳密な取引の仕組みがあると言われています。(実際に売買したことがないので、いくつかの書籍を通じて仕入れた情報ですが、実際結構事細かな取引が行われていますし、日本のように、両手取りという仕組みは確かないので、利益相反ということも起きないと聞きます。


それだけ不動産取引は、仕組みや制度を軽んじては行けない要素がたくさんあるんじゃないかと思うのです。


この辺の問題を回避できて、それでそれぞれの方々が合理的な取引が出来るのであれば、こういった流れには大いに賛成です。
正直難しいかもしれませんが。(今のところは)


でも、
こういうカタチで、不動産取引の世界にITが新たな息吹を吹き込むというのは、基本的には賛成です。


僕的には、こんなのあったらいいなぁって。

  • IOTが更に進化して、すべての不動産(実物)がすべてネットを通じて巨大なデータベースにアラユル情報が登録されている。(理想は、IoTが更に進化して、建物の状況(躯体・土地状態・水道管・その他ファシリティ)を各種センサーでクラウド側に蓄積できるのが理想ですけどね。。)
  • 登記簿謄本・路線価情報・過去取引事例(賃貸・売買)・事故履歴・ハザード情報もそのデータを構成する要素としてすべて含まれている。
  • 売り主・買い主が、同システムを通じて、「売りたい・買いたい・借りたい・貸したい」情報をリアルタイムに共有できる。
  • 仲介業者は、その取引に手を挙げる仕組みとして、これをオークション的に売り主・買い主が選択できる。
  • 金融機関もその取引に対して、積極的に融資活動を(受け身でなく)プッシュ型で顧客候補に訴えることが出来る。(当然、金融機関には相応の評価スキームが求められる)


要はネット上に物件という「取引の中心となる存在」がまずあって、それに対して、フラットな立場で、関係者が取引できる仕組みって出来たら面白いなぁってことです。


要は、売り主・買い主・借り手・貸し手・金融・仲介・行政が、この統一されたシステムで情報をフラットに共有できて(レインズは業者だけに閉じた情報ですし、水面下の取引はたいがい業者間での取引ですし、投資家はこの辺の取引にはなかなか参加できないのが現状ですから)そこからの具体的な取引については、企業努力、、、というかたちになった面白いのかもなぁ。。。


まぁ、上記を冷静に考えると、ここ10年程度では出来そうもないですけど(笑)。
#まず、アパートのIoT化って発想が今のところ「超・絵空事」ですから。


一応、技術的な素地はあるんですよ。大手のデバイスメーカーでは、例えば、RCのアラユル場所にセンサーを取り付けてあり、その情報を一カ所のデータベースに蓄積。状況を自動的に(この辺のロジックは企業秘密となると思いますが)判断し、最適な修繕の提案までをオーナーにしてくような構想(なんと、デバイスメーカーが、そのビッグデータを駆使して、アセットマネジメント・コンサルティングをする時代もあり得ると言うことなんです)をもっているようです。


なので、企業単位では、既に絵空事でななくなってきているんです。
これが実現すると、例えば、世の中にはびこる悪徳リフォーム業者のぼったくり見積もりはなくなり、同時にそういった業者は駆逐されていくことになると思います。


技術のイノベーションは、時に、今まで当然と思っていた業種・職種を駆逐してしまうことがあります。
不動産業界も簡単ではないけど、そういった波がいつ襲いかかってくるかわかりません。
我々零細大家さん達も、こういった波に襲いかかられたときにも、その波を悠々と乗りこなす、そんなすてきなサーファーになっていたいものですね。


#今日は三浦半島の磯遊びで疲れました。うまい野菜を買ってきて満足。運転疲れたので、今日は早めに寝ます。(って、12時じゃん)
#おやすみなさい