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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(2)平日は都心部で、休日はリゾートで。〜近未来の都市近郊賃貸ビジネスの可能性〜

不動産市況やセミナーの話 不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話

シツコイですが。最近グリグリ読んでいる本です。特に第三章までは投資家必読に値します。たぶむ。

低欲望社会  「大志なき時代」の新・国富論

低欲望社会 「大志なき時代」の新・国富論

2 . 平日は都心部で、休日はリゾートで。これを具現化できる地方近郊型賃貸ビジネスがあたらしカタチになっていくんじゃないだろうか。。。


同著の第三章『<新・経済対策>「心理経済学」で考える成長戦略』に、

都心回帰した人が週末は田舎で遊ぶ

という見出しの内容があります。
僕はこの内容にえらく共感しております。


以前から、前日に書いた「今後は、より都心部に人が集まる」という現象をいろんな人の話・セミナー等で見聞きしていたのですが、その場合、人を吸い上げられた田舎はどうすりゃいいのよ。と考えていました。


都心に人が集まる。この現象は、どうにも止められないし、経済の合理性を考えた場合はそんなに悪くない考え方です。が、田舎はどうするんだ。と。
ここで言う「田舎」とは、いわゆる、地方都市と言う意味ではなく、例えば都内から約1.5時間圏内の首都圏もそれに含まれていると思います。いや、むしろそっちの方がよりこの現象が顕著に現れるんじゃないかなと。


僕は都内以北については、あまり土地勘がないので、わからないのですが、横浜以南から、湘南エリアについては、20代〜30代前半までウィンドサーフィンをやっていた関係で特に湘南エリアは、「第二の故郷」と言わんばかりの愛着があります。
毎週末、金曜の夜に湘南入り(ショップの裏で勝手に七輪で一人BBQしながら夜風を感じ、次の日の風を待つ。
ウィンドを楽しんだ後は、サーファー仲間と近所のお店をウロウロして飲んで、またショップの2Fに止まって日曜もサーフして。。。
そんな生活をしていました。(妻の出産を景気にサーファーからイクメンに変貌したため今はすっかりです)


当時は不動産投資の「ふ」の字も考えていませんでしたが、「このエリアで賃貸借りてサーフ三昧の人生もええわなー」と夢を描いてたころもありました。
海を中心に、マリンスポーツ・サブカルチャー・ランニング・ウォーキング・自転車好き、、、とにかく様々な文化が花開き、そしてバランスよく栄えているのが僕の知っている湘南エリアです。


ところが、こと、賃貸物件と言えば、(実はここ1年ほど、ずーっとことあるごとに辻堂周辺を中心に「実際に歩いて」リサーチしていたのですが)どうにもしょっぱい。


どうやら、昔からの地主さん達が、ハウスメーカーにいいように言いくるめられて、オーバースペック、かつ、テーマレスな物件があちこちにあって、20年程度たって閑古鳥がなく寂しい建物に化している、、、という惨状でした。


「んー、これじゃぁ、住みたくても、住みたい物件がないなぁ。。。」


これが僕の正直な感想です。
これに加えて、都心回帰で、人が吸い上げられるとなると、、、これがより顕著になるのでは、、と言うことです。
最近では、辻堂が再開発で盛り上がっていますが、確かに人は集まりますが、だからといって、上記のような物件の賃貸需要がおいそれと上がるような、そんな甘い時代じゃありません。


こんな感じで、都心からちょっと離れた地方、、、都心近郊地方?も今後はかなり厳しくなると思います。「単なる大家さん」をやろうとするならば。


「じゃぁ、こんなエリアでの投資はダメだ。」


そう考えるのも、ちょっともったいない気がします。なぜか?

2. 平日は都心部で、休日はリゾートで。


同著ではチョロリとしかふれていませんが、アメリカのニューヨークに住んでいる人たちは、夏の7〜9月の間は、「ハンプトン」というリゾート地に出かけるんだそうです。また、こういったまとまった期間だけでなく、週末だけをこのエリアで楽しむというライフスタイルが「ちょっとしたステイタス」なんだそうですよ。


ハンプトンってどんな場所?=>「こんな場所」 (あまり詳しくないですが、見た感じではかなりいい雰囲気。日本にはちょっとないかなー)


例えば、前記の湘南エリアであれば、日本版ロングアイランド(ハンプトン)を目指せるのではないかな。と。


アメリカの超ーーーーセレブと、日本のセレブは月とスッポンクラスの差があります。
マウイ島とかでもみましたが、金持ちは半端なく金持ちです。アメリカは腐ってもドリームがある国です。こういうところ。好き)
なので、ハンプトンとまでは行かないにせよ、東京都心に住まうセレブのウィークエンダーをこの湘南に呼び込むということを考えてみたらどうかと。


インターネットが隅々まで整備されたにせよ、やはり最後は人と人がつながるのがビジネス。ウィークデーは、都心部の人たちは都心部を中心に日頃のビジネスを回すことでしょう。きっと、毎日がストレスとワクワクな日々のはず。結構それって体と頭を酷使するはず。


だから、週末はちょっと車を飛ばして、もう一つの「隠れ家へ」。。。


そんなストーリーはあり何じゃないかと。


実際、辻堂周辺の賃貸業者さんにヒアリングすると、週末だけ湘南に来て、サーフィンするために家を借りているプチセレブ層がいるらしいです。ですが、それに答えるカタチの最適な物件が少なくてね。(ほら、近所の物件ってあんな感じでしょ。)そんな声を何回か聞いたことがあるんです。


少なくとも、湘南エリアは、そういった観点の「都心部とは全く異質な」賃貸需要があると言うことです。
例えば三浦(既に、このエリアの可能性に気づいているリゾート会社・業者・個人は動いているそうです)、葉山、鎌倉、辻堂、(佐島)、江ノ島、、、(はちょっとメジャー過ぎか?)、鵠沼茅ヶ崎、、、(は、ちょっと雰囲気かわるか?)あたりまで。


このエリアには、通常の賃貸運営のセオリーは通用しないと思います。全く別の需要・文化があります。
僕はこの辺の調査をチョコチョコやっていて、新築プランを上記層をターゲットにしようと考えていたのです。(言っちゃった)


細かい戦略は伏せますが、このエリアでの賃貸ビジネスは一度軌道に乗れば、競合という概念そのものがなくなると思っています。(故に、賃料の過当競争という現象もなくなります)だって、そもそも競争していないんですから♪


こんな感じで、僕の場合は、ざっくりとこんな感じですが、何も湘南エリアだけでなく、例えば、緑と水のきれいなエリアでも同様な発想で特殊な需要が掘り起こせるんじゃないでしょうか。


大前さんの本では、佐久平とか越後湯沢とか出ていましたが、さ・す・が・に、そこまでのチャレンジは個人ではウームです。
僕の場合は、例えば、秦野とか(先日子供を連れて遊びにいったのですが、あそこは水がきれいで、緑もたくさんでしたね。で、街全体もどことなくあか抜けていて好きになりました。)もいい感じだと思います。


秦野ってどんな街=>こんな街(市役所のHPが秀逸なので)


単に「賃貸」として考えると、ちょっとなぁ、、、となりますが、秦野としてのエリアの魅力(自然・町並み)を考えると面白くないでしょうかね。近くに鶴巻温泉もあるし。それぞれがバラバラで運用されているから今ひとつな感じがあるけど、大きなプロジェクトとして企画していけばなにか凄くいい「プチリゾートエリア」になったりしませんかね。=>で、賃貸ビジネスを展開する我々は、ウィークエンド賃貸でうまくコラボできないかを考えてみる。


もともと、小田急線の急行停車駅ですし。
、、、具体的には全然調べていないのでなんですが。こういった発想の転換も面白いんじゃないかと。


言いたかったのは、大前さんの本でもありましたけど、

「都市の役割」と「田舎の役割」を明確にわけ、ウィークデーはずっと都心にいる人に対して、東京は「仕事の場」、田舎は「憩いの場」と割り切って、オンとオフを切り替える新しい生活を提案するのだ




と言うことなんです。
人が集まるエリアが、より都心部に集中していく訳ですから、これまでの賃貸の考え方・マーケティングが通用しづらい状況になっていく訳です。なので、都心から離れたエリアで勝負する人たちは、(もちろん、そのエリアが、何かしら都心に住まう人たちにとって「別の価値観・世界観を提供できること」が大前提ですが)これまでとは違ったスキームで新しい賃貸ビジネスを展開していくべきなんだと言うことなんです。


世の中は常に動いています。7、8年前の不動産投資スキームはこれからの10年には通用しないことが多くなると思います。


物件が高止まりして、どうにもなぁ、、と考えている時間を使って、
新しい賃貸ビジネスの価値観・世界観を言語化してみるということに取り組んでみるのもいいかもしれませんね。


#と、いいつつ、今日もネットで「エェ物件ねーかなー」と物色する僕でした。w


長くてすいません。会議の合間に時間があったものでつい。
今日もおつかれさまでした。