不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

平日は都心部で、休日はリゾートで。〜近未来の都市近郊賃貸ビジネスの可能性〜

低欲望社会  「大志なき時代」の新・国富論

低欲望社会 「大志なき時代」の新・国富論

今回もこの本から得た、「近未来の都市近郊型賃貸ビジネスの可能性」についてまとめておきます。(ほぼ自分用ですが、何か参考になる点あらば、どうぞ。)

都心部はますます人口が増え、地方(都市近郊部も含め)はますます過疎化が進む。


これは、大前さんほか、他の有名どころの経済本にもチョコチョコ書かれていることですが、誰にも止められない傾向なんでしょう。
関東圏であれば、東京都心部の主要区(特に人口が集まる中央・城南・城西あたりでしょうか)に今後も圧倒的に人は吸い寄せられると聞きます。また、今後再開発が予想されているエリアも、よりいっそう人口集中に拍車がかかり、若い世代が職・住近接を求め移住してくることになるんでしょう。


僕の身近な例では、神奈川では、武蔵小杉・新川崎(鹿島田)・川崎の駅近郊エリア。後は横浜駅とこれに隣接する京急線の急行停車駅が「都心部」という定義としても差し支えないと思います。特に羽田空港をエンドとする湾岸近郊エリアは今後も人・モノ・サービス・お金が集中していくことと思います。(国の特区構想含め)


、、、そういえば、昔書いていたブログでこんなことを僕は綴っていたことを思い出しました。抜粋。

僕の過去ブログ(2008年3月12日)より抜粋。(偉そうに、こんなこと書いていたんですね。w)


今日、朝会社でボンヤリ地図を眺めていました。川崎周辺の。この先の不動産投資を考えるうえで、このエリアはどういう発展をしていくんだろうなー。というマクロな視点で見ていました。

見ていると、面白いですね。南武線を軸として、武蔵小杉当たりから海に向けて扇状に投資エリアとして面白いところが沢山あります。

川崎駅
大師線エリア
八丁畷エリア
東神奈川エリア(ちと川崎エリアとは言いがたいが)

物理的な地形も、扇状地になるんでしょうね。多摩川、鶴見川からの堆積物で出来上がったような土地ですからね。

僕はこの川崎駅から東側のエリアってとても面白そうであると思っています。以前も言いましたが、現在法律が変わって、京浜エリアの工場建設の制限が取り払われたようです。それに伴い、大手企業の工場がバンバン建設中です。

そりゃそうです、東京湾に面していて、物流の拠点としては申し分ないですし、それをうけいれるキャパシティがきちんとありますもの。

地図見れば一目瞭然。(載せてないけど)

しかも、羽田空港は目と鼻の先、人的ネットワーク作りにも理想的。

工場ができれば、雇用が発生します。このエリアの雇用は工場がゆえに、日本人に限らず、外国人の方だって受け入れる素地が出来上がっています。

こういった方々の賃貸需要はこれから不動産投資家として無視できないと思います。

外国人⇒問題を起こすかも⇒貸したくない

というロジックはあまりにも短絡的。

実際、僕が所有している物件の半数は(契約書から推測するに)外国人の方。きちんと家賃は払ってくれていますし、去年の更新時期には、ちゃんと延長してくれました。僕にとっては大切な『お客様です』

きっと、遠い日本という国で寂しい思いをしているでしょうし、賃貸としての受け入れ先も現状は厳しいでしょう。

こういう方々の住環境を提供していくこと、そしてより快適に彼ら(彼女ら)に住んで頂くこと。

これを目指していくというのもこれからの川崎エリアでの不動産投資家としての責務なのではないかと考えています。

もちろん、なんでもOKというわけには行きません。問題があるとわかっている人は当然入れてはいけません。(でも、これは外国人に限った話ではないですよね?)

ちと御題と外れてしまいましたが。この川崎の扇状地(デルタ地帯ともいいますかね)よーくみると南武線小杉駅より以北も面白い。武蔵中原武蔵新城・溝口(ちと相場は高いですが)。。。

このエリアはこぞって日本の名だたるIT企業が工場(といったら「煙モクモク」というイメージがあるでしょうが、今はどちらかというと「R&Dセンター」と考えてください。昔の工場のイメージはなく、洗練された建物がたっています。景観も損ねません)を建設しており、続々と若い技術者が流れ込んできています。

武蔵溝ノ口から川崎デルタ地帯を結ぶと、あら不思議、、

まるで熊手のようですね。

ということで、このエリアを僕は勝手に

『川崎熊手地帯』

と称することに決めたわけです。

Wikipediaでは、

日本では、幸運や金運を「かき集める」という意味を込めて、商売繁盛の縁起物として熊手を飾る事がある

とあります。そういう意味でも、このエリアもともと福のある地域なのかもしれません。(昔は公害とかで有名でしたね。でもそろそろ福がきてもいいじゃないですか)


なるほど。7年前には既にこんなことを考えていたんですね。ふふ。
2015年。果たして、この『川崎熊手地帯』は目覚ましい発展を遂げています(しかも、今も更に発展中なのです)。


なので、神奈川では、このエリアを(むしろ、横浜駅周辺よりも)神奈川の「都心部」と定義しても差し支えないかと思うようになっています。
元々地の利では、横浜より上なのではないか?と思う次第。
特にビジネス面・生活面では。


こういった背景を知ってしらずか、呼応するカタチでこのエリアの人口増加も顕著です。
僕が住んでいる周辺もこの『川崎熊手地帯』のほぼど真ん中ですが、7年前は、どちらかと言うと、周りには中小のちょっと元気のない工場がある寂しい地帯でしたが、現在はそういった工場にかわり、大規模マンションがボコボコ。大きなショッピングモールがボコボコ。


週末は、どこに行っても、「人・ヒト・hito」です。w


さて、この神奈川と新エリア今後どうなってしまうのか。定点加速を続けたいと思います。


一方で、人口を吸い上げられる地方近郊都市は、今後ますます厳し状況に。
ここで言う「地方」とは、なにも北関東とかいうレベルではなく、例えば神奈川でも横浜以南の駅力がないエリアとか、昨日レポートした、田園都市線の神奈川よりエリアとかもその対象になると言うことです。


僕は、昔から好きで、城南エリアから、神奈川東部・南東部の主要JR、私鉄沿線の各駅停車の旅をしながら、各エリアの「生きた市場感」を現場で感じてきています。(どうやら、会社の連中にそれを伝えると「kanaloaさん、それは一般的に「乗り鉄」っちゅうジャンルの鉄ちゃんですよ」と。いや、僕はそんなんじゃないんだけど。。。)


神奈川で横浜にちょっと行けば出られるから、、、とか高をくくっていると、思わぬ空室で頭を抱えることにもなりかねません。
とにかく、現場・現場・現場主義で、現地を見て、その市況を肌身で感じて投資判断をしないと行けないようです。
特に現在は、不当に物件価格がつり上がっていますから、くれぐれも高値ババを引かぬよう。。。(自戒の念も含めてw)

2 . 平日は都心部で、休日はリゾートで。これを具現化できる地方近郊型賃貸ビジネスがあたらしカタチになっていくんじゃないだろうか。。。


ここについて書こうかと思ったけど、ちょっと今日は疲れたので次回に。。。


すみません。今日本業が炎上してしまい、かなり体と頭をぶん回したおかげで(おつむ悪いので、頭使うとくたびれるんす。)疲れが抜けず。。。


次回をお待ちくださいませ。
おやすみなさい。