不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

田園都市線某各駅停車駅:3LDK区分ファミリー物件の募集状況について(苦戦中)

こんばんは。
昨日、某ハウスメーカー系不動産業者さんの物件で横浜駅からほど近い各駅停車駅から徒歩2分。4戸の木造築10数年という物件を見に行ってきました。表面利回りは(引き直し前ですが)10%ほど。結果は「見送り」です。理由は最後に。

1. 田園都市線某各駅停車駅:3LDK区分ファミリー物件の募集状況

前回、管理会社を地場の実力がありそうな業者さんに変えて再募集をかけています。
結果はまだ出てません。希望としては、9末までにはなんとか申し込みをもらいたいのですが、まだです。


管理会社さんの募集のための活動を見ていると、様々な提案型で、必要とあらば、プロとしての意見をズバリ言っていただけるため、方向性とその実力は間違っていないと思います。


1組は先週末に、もう一歩で契約と言うところまで言ったそうですが、借り主様の法人契約の規約に引っかかったらしく(どうやら、「その物件は会社としては『贅沢』と判断したんでダメです。」という謎な理由らしいですが。)残念ながら流れてしまいました。


今週末も内見が日曜に入ったそうですが、現状は結果が聞けていません。
まー、今日のこの時点で特に連絡がないってことは、芳しくなかったのかもしれませんね。


決して値付けはぶっ飛んでいないと思いますが、、、競合となりそうな隣の(賃貸グレードの)3LDK物件もチラホラ空きがあるので、この界隈のファミリー物件の需要は弱含みなのかもしれません。


やはり、社会事情がかわってきているため、これからは3LDKの間取りは、「今の日本人のライフスタイルには”大きすぎる”」のか、「単に間取りとして受け入れられない」のか、「家賃が高すぎて払える人がいない」のか、、、でしょう。


本物件がある場所は、田園都市線の某急行停車駅の隣駅(その気になれば徒歩でも急行停車駅に行けます。17分くらいで)で、急行停車駅自体もかなり大きい駅で、駅前には大きいショッピングセンターがあり、人の往来は激しいです。


その隣にある各駅停車から徒歩6分にある、この物件。


「急行停車駅の同格物件を借りるとこの値段では借りられないので、どうです?その隣の駅にこの値段で、グレードも分譲仕様で、”契約更新できる”物件があるんですけどどうです?」


という値付けで出しています。元々、急行停車駅を狙ってきたファミリーが、その駅の現実を知り、あれ?でもちょっと目線をかえるといい物件あるじゃん。しかも、その気になれば歩けるし、静かだし。という感じで選んでもらえるようにしたつもりです。


ですが、今のところ苦戦中。(まぁ、2週間しかたっていませんが。本音としてはそろそろ決めたいところ)

2. 田園都市線も横浜エリアに入ったあたりから、高齢化が激しいような気がする。


『決して値付けはぶっ飛んでいないと思いますが、、、競合となりそうな隣の(賃貸グレードの)3LDK物件もチラホラ空きがあるので、この界隈のファミリー物件の需要は弱含みなのかもしれません。』


と、先に書きましたが、これは、多分ですが、このエリアの「高齢化」がその要因となっているのかもしれません。


30年ほど前であれば、この界隈に移り住んでくる方々は、有名企業の転勤族か、がんばって憧れの東急沿線に持ち家を購入した人たちです。義父母曰く、それはそれは、この界隈は活気に飛んだ街だったと聞きます。


もちろん、現在も決して「斜陽になった」訳ではないです。実際にオシャレな店もありますからね。


ただ、、、
休日にも関わらず、急行停車駅の街なみを冷静に見回すと、高齢者の割合が多いんです。
決して、「おじいちゃん、おばあちゃんが、腰を曲げながらヨロヨロと歩く、、」的な高齢者じゃないのです。
30年前にこの街の主役だった子育て世代の方々が単に高齢の世代に入ってきた結果だと思います。


この世代の数と相応の若いファミリーが闊歩していればそれはそれですばらしいと思いますが、残念ながら若いファミリー層は少ないです。


僕が生活の主軸としている、川崎駅周辺のエリアのあの「ごった返し感」は決してありません。現在の川崎周辺の主な駅周辺は右見ても左見ても若いファミリーがウロウロしていて、適度に高齢者がいる。という活気にあふれています。(だから南武線の川崎駅近くの物件が欲しいんですけどねw)


残念がら田園都市線の横浜エリアはその「活気」がちょっと感じづらい「雰囲気」があるのです。
確実に数字でとらえてはいませんが、多分、数字で抑えてもそういう傾向にあると思います。(追って定量面の数字を見てみたいと思います)


元々は、30年ほど前の、「元プチセレブファミリー」が形成していた、住宅相場・賃貸相場がベースとなって現在に至っていると思いますが、ここ10年弱でその傾向に変化が見られていると言う話も業者さんから伺っています。


現在はもしかしたら、このエリアに積極的に住みたいという若い世代が減ってきているのかもしれません。
だって、街の起伏が激しいし(見ようによっては、景色がいいところとも言える)、ちょっと離れるとかなり田舎だし(見ようによっては、環境が良いとも言える)、、、だったら、、、


街がフラットで、自転車で悠々と動けて、街自体も活気にあふれてて、飽きたらちょっと別の駅に行けば別の活気ある街で遊べる川崎付近のエリアに住みたい、、、若いファミリーは多いかもしれません。
実際、僕らも川崎エリアが生活の中心ですが、ホント、便利ですし、昔のダーティーなイメージの川崎は(一部、風俗街は未だがんばっているようですが)なくなってきています。空気もそこまで悪くないですし(湾岸よりはやっぱダメですよ。産業道路付近は流石にまだちょっと、と言う感じです。でも、マンションはボコボコたってますけど)。


人の流れは(心理)はそっちに傾いているのかなって感じです。


冷静に見ると、やはり、義父母のこのマンション。
現在の家賃は、決して安くはないと思いますが、それでも、このエリアに借りようとする人は相対的に減っていると考えた場合、「もう少し安くしないと行けないのか?」と考え始めるようになっています。


が、もう2週間は粘ってみます。安易に相場賃料を下げたくないと言う思いもありますから。
実際住み心地はいいところですし。(空気はきれい、カーテン開けっ放しで富士山見えるし、近くには気持ちいい田園があり、おいしい野菜かえるし、子育てにはばつぐんだけどなぁ。)


フリーレントとか、エアコン全部屋つけますとか、いろいろ考えてみます。
業者さんもいろいろがんばってくれていますし。


ま、なにより、「無借金」物件ですから、気楽といえば気楽ですしw。


、、、イヤイヤ、「大家代行」なので、ここは気合いを入れていかねば。


てことで、また状況が変われば共有させてください。


それじゃ、今週もがんばりましょ♪おやすみなさい。


#冒頭の物件の見送り理由。どうも、空室の賃料が安いなーと思って、業者さん巡りをチョイとやりましたところ、どうやら空室の募集賃料が現在の相場(より、チト、安いですが)とのことで、その引き直しで見積もったら、売値より、更に250万ほど指値が必要でした。売り主さんは(このご時世ですから)強気で今のところ指値は受け付けんとのことで、なら見送りってことで。となりました。まぁ、自己資金多めに突っ込めば数字面は良くなるんですが、、、背面が崖で、なんか、空気感が悪いし、、、なにより、この駅自体が横浜駅近いのに、、、なんかシブチンな雰囲気で、、、直感的に「いや、そこまで欲しくねーや」って心が言っていたので。
ま、なかなか、意中の彼女には逢えないものですね。w