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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(2)低欲望社会の中で我々不動産賃貸ビジネスオーナーは何を「価値」として世に問うべきか?

今週もおつかれさまでした。いい物件、見つかりました?(笑)

低欲望社会  「大志なき時代」の新・国富論

低欲望社会 「大志なき時代」の新・国富論

あれからもう少し読み進めて、現在「第三章:新・経済対策:『心理経済学』で考える成長戦略」を読んでいます。
この章が非常に面白い。し、今後の不動産賃貸ビジネスにいくつも有用なヒントが隠れています。何度か反芻しながら一つでもいいから地肉に買えようと思っています。


今日は、前回の続き。まだ第三章の話じゃないです。
現状の日本の持ち家に対する一般的な考え方と傾向について面白いデータが乗っていたので共有します。
ここから、僕たちの不動産賃貸ビジネスをどう展開していくべきか、弱小大家ですが、いろいろ考えてみたいと思います。

1. 若い世代の持ち家比率が低下している。という統計。


いきなり、同著からの引用です。面白い数字ですよ。

2012年度の「国土交通省白書」によると、1983年から2008年の25年間で、
30〜39歳の持ち家率は53.3%から39%に、30歳未満の持ち家率も17.9%から7.5%に近し、
逆に40歳未満で民間の賃貸住宅に住む割合は39.7%から59.7%に上昇したのである



面白い数字・傾向ですよね。


昨今の日本の賃貸物件は「供給過多」となり、物件は平たく言うと「ダブついている」状況です。これは全国平均の空室率から明らかになっています。


ですが、最近の若い世代は持ち家(マンション・戸建て)を買う必要性が減ってきている、、、というより、「あえて買わない」道を選択しているように見えます。
細かい理由・背景は同著にいろいろ分析があるのでそちらを参照してもらいたいのですが、丸めると、

持ち家にこだわりすぎると、自分の人生の選択が少なくなる。だったら、賃貸で安く家を借りることが出来るんだから(リノベーション物件もあるし)、ここをある程度安価に抑えて、他の人生を楽しみたいもんだ。



ということなんだと思います。


ある程度モノはあるのだから、その範囲で緩く生きていこうじゃないか。
そういう、現代の若い世代の考え方が反映されていいるんでしょう。
僕らの世代からは、もう少しガツガツしててもいいじゃない、と思いますが、これが、これからの日本人の「大多数」の考え方なんでしょう。
現実として受け入れる必要がありますね。

2. では、この状況下で、我々不動産賃貸ビジネスオーナーは何を「価値」として世に問うべきか?

  • 若い世代の持ち家率が減少し、賃貸住まいを希望する率が上がってきている。
  • 生活は「不要な贅沢はしない」という基本的なスタンス。(いわゆる、「プア充」)



こういった世代が大半を占めていく日本において、我々不動産賃貸ビジネスオーナーは、では、賃貸物件において何を「価値」として世に問うていくべきか?


昨日の、大前さんの言葉を改めて引用します。

この先、日本企業は彼らの意識と行動をしっかりと分析して、彼らの価値観を的確に把握し、
それに併せてマーケティング戦略、商品戦略、販売戦略を、いや、ビジネスモデルそのものをゼロから練り直す必要があろう。。。



と、いうこです。
要は、これまでの賃貸物件の貸し出しに関して出回っているあらゆるノウハウ・考え方・狭義の戦略戦術を根本から考え直してみることから、新たな「賃貸物件が世に提供する”価値”」を再定義していかねばならんと言うことなんでしょう。


言うは易しですが、具体的に何を、どうするか?


僕の個人的な考え方ですが、、、
これは以前新築の企画を練っていたときにも書いたかもしれませんが、(そういえば、最近頓挫しっぱなしw)、


  • まずは、国家戦略(特区)、都市戦略(再開発など)、歴史的に賃貸需要の高いエリアをデータとして整理。
  • これら地域の現状の定性的(対象の街に繰り出し、見る・聴く・嗅ぐ・味わう・感じるを通じてよりリアリティのある一種の「第六感的」感覚を得る)・定量的データを徹底調査。(投資ドメインの「今」を的確にとらえる目的です)
  • これら地域が今後どのような変貌を遂げていくか?、いや、行くべきか?を自分なりに予測・定義する。(そこに、未だ顕在化していない、「あるべき姿」が見えてくる。はず。)
  • 「こんな間取りにしてみたら〜」「こんなエントランスにしてみたら〜」「こんな募集資料を作ってみたら」「こんな人とタッグを組んで企画を練ってみたら新しいいんじゃないか?」「こんなコンセプトを投げかけたら入居者さんも共感してくれるのでは?」と予測・定義からもう少し踏み込んだ「仮説」をたてていく。
  • これら仮説を、より具体的な言葉に落とし込んでいく。(妄想レベルで終わらせない!)
  • そこから生まれる「価値観・世界観」は、他物件とは相対的に(あるいは、絶対的に)に違うものか?を検証する。
  • 具体的な価値観を言葉として理解してくれるパートナーを探し、限られた資源の中でその時点の「最高」を目指す。(当然コスト意識は忘れずに!)




我ながら凄いハードルやなぁ、、、と思うことしきりです(笑)
ただ、川崎の物件を売却したときに腹に落ちたのですが、あの物件はきちゃない問題物件だったので、その時点で出来うる限りの価値向上をやっていたよなと。(当時は、価値観とかそんなたいそうなことは考えもしませんでしたが、とにかく、手持ちのリソース(資金・知識・人脈)をできるだけ効率よく使って、より良いものを作っていこう、と考えていました。)


だからこそ、結果的に売却時に買い主さんのコメントとして「この物件は建物に関するリスクが少ないので、購入する際の心理的ハードルが低かったのですよ。」と言われました。
あぁ、やっぱり、やるべきことをやれば、結果はついてくるな。と。(改善の余地はまだまだですけど)


ですが、今後はこれに加えて、新しい世界観・価値観を提示・提案し、これを入居者さんに「うん!すき!」と愛されることが寛容だと思うのです。


そりゃ、お金をかければいくらでもゴージャスには出来ます。
僕はそれを言っているのではなくて、(投資家さんのステージは人それぞれなので)、手持ちのリソースを限界まで使い倒して、そのステージで提供できる最高の価値を提供すれば、これを「うん!すき!」と言ってお借りになってくれる方がいるのでは?
それは、気づけば「そもそも、競争を生まない、独自のステージ(土俵)にたつことが出来るのでは?」と思う訳です。


もちろん、投資家の諸先輩方のノウハウを丸パクリするのも、時には大事かもしれません。
物件がないから、他の不動産ドメインの手段を考えるのも「投資機会損失」という観点では、大事かもしれません。(儲かるならばですが)


ですが、それだけだと、結果としてその他大勢の仲間入りになってしまいます。
これに、「自分なりのエッセンス」を「個性」として振りかけていくこと。
これが今後は大事になるんじゃないかと。


僕はやはり、規模は小さくても、立派な不動産賃貸ビジネスオーナーであると認識しています。
今後はこういったことを常に意識して、物件運営や、商品企画を考えていこうと思います。


次回は、義父母から預かっている、3LDKマンションの募集状況でも書いてみようかと。(気分かわったらすいません)
結構いい線いっていますが、まだ、結果につながっていません。けど、書いてみます。
何かの参考になれば。


それじゃ、良い週末を!!!今週もおつかれさまでした。
今回の同著から得られた情報からそのように改めて考えている次第です。