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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(その3)品川物件の管理会社再検討の話。〜管理の「質」はこれからの(も?)不動産投資の成功を左右する。〜

品川アパート(2号機)の話 不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話

こんにちは。
今、都内某所、僕の物件のある駅近く、ちょっとニューヨークスタイル系(なのかな?)のカフェで書いてます。
ランチは、ヤリイカとほうれん草のプッタネスカ。食後にエスプレッソを片手に。
#向かいの席に、窓際で本を読みながらたたずむ学生風の清楚な女性を見ながら、おいしくエスプレッソ飲んでます(笑)。


* 1. 新しい管理会社のPM部門の担当さんと管理業務の内容確認。


10:30に管理会社に到着。
PM担当さんと対面。ダンディーな僕と同世代の方でした。


先日確認した管理業務の内容。
改めて、これまでのサブリース管理会社の管理費用を説明したところ。

このエリアでこの管理費用は、正直高いと思います。
別に営業トークと言う意味ではなく、純粋にそう思います。


と。。。
やっぱりそうなんですね。。。暗に「チキン経営」と指摘された感じです。


決してダメだしというトーンではなく、こちらの経営を如何に良くしていこうかという「提案』的な口調の中の指摘だったので素直に聞けました。


で、改めて管理業務の確認。
今回は前回の話にプラスして、具体的に24Hのコールセンター業務や、喫緊性の高い対応については、(例えば3万円以内の突発事象対応は)先に対応して事後報告と言うスタイルをしている(こういうのはとても大事です)。
また、入居者さんからのトラブル電話に対しても、場合によっては、入居者さんの負担となる場合もあるため、まずは、入居者さんに「こういったことをしてみてはいかがでしょう?」というお話をして、それでもダメなら対応。というカタチで対応されているんだそうです。


そして何より、共感できた考え方は、以下でした。

ウチは、出来るだけ、入居者さんの顔と名前を覚えるようにしているんです。
トラブルで電話がかかってきたときには、「○○号質のxxさんですね。」とお話しするようにしているんです。
こういうカタチで、お客様との距離を出来るだけ近づけて、「あなたのことを常に意識しているんです」と伝えるようにしています。



とても大事な考え方だとおもいました。
実際、こういうカタチをとるようにしてからは、無用なトラブルが本当に激減したそうです。


これからの管理にとても大事な要素なんだろうな。そう考えさせられました。


その他細かい管理契約内容でメモ事項としては以下。

  • 基本管理業務は滞納対応含めて3%。但し、現入居者は同業者が客付けしていないので、滞納対応は対象外とする。今後入れ替えの度に、順次同業者の厳正なる入居審査を経て、滞納対応までをサポートさせていただく。(そのかわり、現入居者期間は、管理費用は2%で対応させていただく)
  • 上記以外の「消防点検費用」「貯水槽清掃・水質検査費用」「定期清掃」は僕が見積もっていた額よりチョイ高めだからもう少し勉強してくれたら契約する旨、伝えました
  • 同業者の17年の管理業務の中で、滞納で訴訟まで発展したケースは、3件のみ。大体は、入居審査でリスクを極力排除する考え方でやっている。
  • リフォームに関しては、僕が選んだ業者でもいい。



全体の管理費用は、家賃に対して、6%チョイくらいになりそうです。
場合によっては、定期清掃は自分でやってもいいかなぁとも思っていますが、、、ちょっと考え中。
あとは、どれだけ、入居率を高くしていけるかって所でしょう。
仮に都心部としてはちょっと高めの8%で空室率を見たとしても、14%。以前の管理会社では18%くらいでしたから、あとは、如何に空室率を下げられるかでコストダウン効果がはかられると思います。


* 2. あとは実際に動きながら改善していく。ですね。


これにて皮算用は出来ました。あとは今日、家に帰って、契約書を再チェック。OKならば契約となります。


以降は、実際に動いてみて、この管理会社さんと密に連絡を取り合って、効率よい経営を目指したいと思います。
今日話した感じでは、これまでおつきあいした中でも指折りのPM担当者(という雰囲気ですが、僕の感性を信じたいと思います)野用無きがします。


オーナーとは、常に50/50の関係でいたい。
管理会社はプロとしてこうあるべきという考えを伝えるし、オーナー再度も自分の経営方針を遠慮なくぶつけてほしい。
その中で最適な管理を目指していきたい。
そのように担当さんが言っていたのが印象的でした。


この管理会社、朝から複数の問い合わせや、朝からお客さんの契約作業とかがあって、活気に満ちていましたし、お客さんへの対応も丁寧であったと記憶しています。オーナーだけでなく、入居者さんへの対応もとっても大事ですからね。


この印象が、「本物」であるかどうかは、これからの彼らの仕事を見ていくことにして、
まずは、この管理業者さんの変更作業は一段落。と言ったところです。


これからは、

  • 家賃を適正家賃にもっていく(あわよくば、相場の1000円か2000円程度高くかしたい)
  • 不要なコストは極限まで削除
  • ただ、不当な値下げ要求はしない(業者さんがキッチリ結果を出してくれれば、相応のフィーは払う)



こんな感じで、やっていきます。


、、、あ、そか。
これって、自分の本業じゃ当たり前のことですね。
なんで今までこのスタンスでやってこなかったんでしょうね。(反省)


今日はこの辺で。
これから都内散歩してかえります。(今、熱い、国会議事堂周辺でもいってみようかな。)


PS. この管理会社さんも、売買やっているそうで、いい物件あったら紹介してください。とお伝えておきました。