読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(その2)品川物件の管理会社再検討の話。〜僕が不勉強が故の一悶着(でも解決♪)〜

こんばんは。
今回は、「結局、どの管理会社にしたか?」という話を。と、管理会社変更を通知したときに発生した一悶着について。
この一悶着は、冷静に考えると僕のこの不動産業界(、、、というか、一般的な商習慣を考えれば気づくだろ!と言われたらそれまでの)への不勉強が原因で招いてしまった出来事です。


1. 円満契約解除♪と思いきや、とある言葉を忘れていたが故に、一気に暗転。。。


現時点の管理会社さんとの契約は9月30日前でした。
僕と妻は、9月頭くらいから、今週の頭にかけて管理会社の選定で侃々諤々やり、15日に管理会社にメールで、以下のように伝え、改めてメールで感謝の意を伝えることにしました。(このくだりで、「そりゃあかんよー」というおしかりが聞こえてきそうです。。。)


  • これまでの管理には問題は大きな問題はなかった。感謝している。
  • 契約を延長しない理由は当方の「大家としての実力アップを目指すため」
  • 以降は、契約書xxx条、yy項に基づき地位の引き継ぎとうを粛々と進めて行きたい。
  • 管理部門ほか、リノベで相談に乗ってくれたすべての方に感謝したい。



わかりますか?この文章の内容で「大きな欠落がある」ことを。。。


そうです、2項目に「契約を延長しない」という記載があるという点です。僕的にはそのままの言葉を率直に伝えただけなのですが、これに「管理会社を変更する」という記載が全く入っていないという致命的なミスを犯しています。


管理会社の担当さんは、これを読んで、単にサブリース契約を解除するだけで、僕が以降「自主管理」をやっていくものだと勘違いさせてしまったようなのです。


その後の担当さんとの会話で振込口座の話や、カギの受け渡しの話でどうも噛み合ないな、、、と思っていたら

kanaloaさん、もしかして、管理替えではないですか?


と。
僕はそれが当たり前(そう理解してくれていると思っていた)ので、


「えぇ。そうですよ。」


と明るく答えましたが、その瞬間、先方の電話が凍り付いた感じになりました。。。

いやー、そうなると話がかわってくるんですよねー。


#明らかに声のトーンが低くなっています。なんか、とっても不穏な雰囲気に。


聞くに、管理替えするならば、振り込み口座の引き継ぎやらで、翌月分の家賃を(今回の件でいうと、10月分の家賃を)9月の時点で現管理会社に払うか否かで、管理替えの両社間のやり取りがとっても大変になるそうです。(知らんかったー。。。)


2. 新しい管理会社の担当さんの心強い対応に救われた。


こりゃアカンということで、この辺の詳細なやり取りを両社間に大家である僕が入って調停に入ろうとしたのですが、現管理会社の担当さんの腰が重くなってきている感じが電話でヒシヒシと伝わってきます。


つい数日前までは管理継続できるかもと思っていた矢先に、管理替えときている訳だから、(いろいろその会社でのTODO事項が増えるから大変だろうなぁ)ということがあるんでしょうか?とにかく、一つ一つの行動が「亀」になりました。


私も罪悪感はあるのですが、ですが、その先にいるのは入居者さん。彼らにスムーズに口座の切り替えをしてもらう必要があったので、ここからは僕も普段の仕事モードに頭を切り替えて、少々ドライなやり取りを(現管理会社の担当さんと)することになりました。この辺で心理的に下でに出るのは一番仕事を不利に進めることになるので。言うべきことはいう。これに徹しました。


それでも、腰が思いので、こまったなぁ、、、的な話を新しい管理会社の担当さんとお話ししていたところ、

じゃぁ、私が直接彼とやり取りしてみましょう。



と、直接やり取りしてくれることに。(まぁ、契約とれるから、前向きに取り組んでくれるといえばそれまでですが、それ以上にいろいろ気を使ってくれていたので、この状況での彼の一言は非常に心理的に救われた感じでした)


その30分後に新しい担当さんから連絡があり、

先方さんとお話しして、口座切り替え等今後の管理引き継ぎについてうまくまとまりそうですよ。




と。
この言葉で随分きがらくになりました。心から感謝の意を彼に伝え、今後もよろしくお願いします。となりました。


今週の土曜日、正式に契約を結びます。
ちなみに僕は専任契約をおねがいします。この地域の賃貸は、調査した感じでは、地場の管理会社に管理してもらった方が適正な家賃で経営が可能であるとともに、リーシングも強そうと判断したためです。


大手もありましたが、どうやら、この界隈ではこの大手さんは分が悪そうです。
大手の管理会社さんは、来客した人を囲い込んでしまうため、他の地場管理会社には一切自分の会社での管理物件を公開しないんだそうです。


地場系の管理会社さんは、専任でも一般でもそれぞれ情報をお互い流通しているようで、片手でもとにかく住みたいお客さんにいいものを貸し出すという、どうやら「信念らしきもの」でつながっている感じがしました。
互助関係(かっこ良く言えば、アライアンスってやつですかね)で地域全体の賃貸相場を活性化している、と言う風に感じました。


また、専任で地場系にすることで、リアルタイムで生の市場の声が聞けるため、マーケティングにも一役買ってくれそうです。


ちなみに、この管理会社の費用面は以下


  • 専任
  • 管理費3%(滞納対応込み、滞納保証はなし)
  • 月数回の清掃・消防点検費用・水槽点検費用は別途契約(大体2%以内で収まりそうです)



サブリース野場合は、15%+上記の項3番の分が上乗せされますから、17%強を定額でもっていかれます。
まぁ、他の煩わし作業はやっていただけたので、利確できるという意味では、いいのかもしれません。
ここは「経営戦略」に基づき善し悪しを判断すべきところですね。


僕は僕の物件の年間稼働率は95%は超えているので、年間空室率は、8%程度と見ています。
とすると、上記費用の5%+8%(空室損)で、13%となるため、その差額は、約4%。


という「皮算用」になります。
皮算用であるため、計算の前提となる全家賃収入をこれから1Rは一部屋3000円UPをめざし、年間18万の賃料収入をアップさせるためにがんばります。

また、一番のリスクである、3LDKメゾネットは多少家賃は下がると覚悟してます。(次退去したら、、ですが)
これに対する対策を徹底して考えてみたいと思います。


あと、バイク置き場をもうけて、(この物件、ピロティあるんです。今、ただのチャリ置き場になっていて、収入を生んでいない。)これまた3台分x5000円て更に年間18万収入を増やす努力をしてみます。


ということで、やれることはまだまだたくさんあります。


最適化した対策で、「最大の成果を上げる」。
これを目指して、日々を過ごしていく覚悟です。


なんか、大家8年目してようやく真っ当な「賃貸業」を営める心構えが出来た気がします。


さ、あとは物件を増やさねば。
しかし、高いですねー。相変わらず。(ただ、ちょっと最近微妙に相場観が変わってきている気もします)。


もうちょい、静観しつつ、新築も考えつつ。。


がんばります。
それじゃ、今日もおつかれさまでした。
おやすみなさい。