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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(その2)品川物件の管理会社再検討の話。〜現場で五感をフル回転させると見えてくる「観・感・勘」〜

品川アパート(2号機)の話 不動産市況やセミナーの話

品川物件、管理会社を再検討しています。
前回は、この物件を「サブリース(not 詐欺的)」から一般管理に切り替える方針とした。
所まで書きました。


昨日、正式に現管理会社様にわびの連絡を入れました。
ちょいと一悶着ありましたが、なんとかうまく収まりそうです。
こちらの話は後日。(まだある意味「最中」なのでw)


1. 管理会社を絞り込む


さて、正式に管理会社を切り替える前に、次の管理会社をどうするか?という点です。
何せこれまでは、購入の縁で管理会社を流れてで決めていましたから、ここからの作業は自力でやる必要があります。
気が抜けません。


悩んでも仕方ないので、早速、物件のある駅周辺の管理会社をリストアップ(昨今は、sumoとかで、沿線の駅周辺の管理会社がずらりとリストアップされるのでこの作業は数秒ですw)。


以下観点で、6社に絞り込みます(約1時間程度のヒアリングで、2日ほどで回りきるのはこれが限界(5歳のミニジャイアンがいますから))


<管理会社を絞り込む際の観点>

  • 管理会社のHPがあること(プレゼン力、集約力)
  • 駅から徒歩5分以内にあること(店舗立地)
  • 店舗は必ず1階にあること(店舗立地)
  • ほどほどにギラギラした感じであること。(貸すための情熱)
  • お店のメンバー感の風通しが良さそうであること。(チーム内コミュニケーション)




上記の上から3点は、googlemap や管理会社のポータルサイトから確認できます。
ここである程度絞り込んで、
あとは、実際に現地の駅周辺の候補に挙がった10店舗すべてを「目で見て」感じ取るしかありません。
最後の2点に関しては、実際に店舗に入って会話してみないと何ともです。


2. 実際に足を運んでヒアリングする。(観・感)


ということで、丸二日かけて、現地で管理会社を訪問し、ヒアリングを重ねました。
※5歳の息子も同席させます。(一応こういう姿も見せておこうかと。妖怪ウォッチのメダルのガシャポンを1回やらせてあげると契約し(笑))


実際にいろいろ会話して見えてきたことがあります。それが以下。


  • 管理会社には「賃貸営業のみ」と「賃貸営業+管理」をやる会社があるということ。
  • 大手系(○イブル、○ニ○ニ)と地場密着系に大別されること。
  • 管理費は3%〜5%(但し、滞納保証はない)が相場であること。
  • 地場系でも、「ファミリーに強そうな業者」「独身サラリーマンに強そうな業者」「女性に受けそうな業者」という業者ごとの「色」があるということ。


です。面白いですね。歩いて実際に会話すると見えてくる事実ってものがあるものです。まぁ一部は情報としては書籍等でいろいろ語られている話もありますが、改めて感じることで、腹に落ちてくると言うものですね。


3. 我が物件へのヒアリング結果、見えてきたこと。(感)


ヒアリングの中で、現在のこの駅周辺の市況や、間取りの傾向、そしてこの状況で私の物件へのコメントを聞いてみて見えてきたことは以下。

  • 回ったすべての業者が、我が物件の1Rの貸し出し賃料が「かなりお買い得」であったということ(即ち安すぎ)
  • 2F・3Fにまたがるメゾネットタイプのファミリー部屋は、この駅周辺探しても「見たことがない間取りだし、屋上もそのまま使えるのは凄いアドバンテージになりうる」ということ。
  • 当初考えていた、メゾネットタイプを2戸割にするのも悪くはないが、そのままの間取りで、シンプルにアクセントを加えるだけで、借りてはそれなりにつくのではないかと言うこと。
  • この駅の現在ごちゃごちゃしている周辺エリアが再開発され、ドラスティックに街が変貌すること♪
  • この駅周辺では、バイク需要が強いため、今遊んでいる僕の物件のピロティをバイク置き場にできないか?ということ。


ナドナド。
まず、僕が不勉強でいけなかったなぁと思ったのは、この駅周辺の「超大型再開発」です。
これまで下町風情でいい感じであったこの商店街の一区画がごっそりなくなって、複合商業施設+タワマンがたつというプロジェクトが粛々と進んでいたと言うこと。
あえて地域は言いませんが、結構な規模です。


事業費数百億円。完成時期平成31年頃。
即ち「東京オリンピック」の開催の1年前。ムフフ。
しかし、なんでこれを見落としていたのか、、、不覚。


我が物件は、再開発エリアから徒歩数分のところでアクセス抜群。
実は来年あたり、出口をとってもいいかなぁ、、、と思っていましたが、とんでもないですね。
しばらくはもっておくべきスペシャル物件であること、再確認しました。


また、メゾネットタイプは長期的視野で見た場合に、2戸割する方がいいかと思いましたが、お店によっては、そのままで、きれいにリフォームして、ワンポイントで訴求点を打ち出した方が意外と決まるかも、という所もありました。


そして、1Rの狭小であっても、このエリアなら、今のところは、あまり気にしなくていいそうです。
一般的には1Rの3点ユニットは敬遠される、、、というのが「定説」になっています。
確かに間違いないです。


ただ、こと、都内となると、「狭くてもいいから、風呂とトイレは共同じゃなくて、こぎれいならばOK」という確固とした「市場」があるのです。


4. 1Rでこぎれいで、3点ユニットが好きなひと「ダケ」に響く、ホカの1Rとはちょっと違う狭小物件もあって良いのではないか?と考え直す。(勘)


ここでちょいとひらめいたのですが、

ならば、あえて3点ユニットを「デメリット」と考えるのではなく、「コンパクトな生活もいいじゃない」的な発想で、その部屋をプチリノベしてみるのもエェではないか。


と。
僕自身、学生時代は、千葉のとある駅から(なんと)徒歩24分の○○パレス(獅子パレスではないですよw)の狭小部屋で、3点ユニットでしたが、意外と苦痛はなかったです。むしろ、掃除が楽で嫌いじゃなかったですよ。(トイレ込みでシャワーでざーっとできますし)。


なので、立地に問題がなければ、「まー、風呂トイレは一緒でもいいかー、街に近いし」という層が一定あるとみて、この部屋はそのままで、他の1Rとはひと味違うテイストに仕上げることで、まず、借り主様(候補者)につり上げられるようなモノに仕立てていこうと考えています。


と言う感じで、実際の管理会社巡りと、ついでに改めて、街を見回し、自分の物件の価値を再確認させていただきました。


次回は、「結局、どの管理会社にしたか?」という話を。と、管理会社変更を通知したときに発生した一悶着について。


おやすみなさい。