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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(その1)品川物件の管理会社再検討の話。

昨日は、先日「大家代行」を仰せつかった義父母との最後の夕食(と言ったら、なんか不謹慎ですが、要は義父母がこちらを離れる前の最後のお食事ってことです)をし、カギを預かってかえりました。
義父母も横浜で40年近く生活をしてきて、てっきりこのままこちらで骨を埋めるのかとおもっていましたが、
最後はやはり生まれ育った田舎で、、という心境なのかもしれません。


明日、こちらを旅立つそうです。
大家代行を仰せつかった身としては、なんとしても即満室と、その後の長きにわたる安定経営を実現しなくてはなりません。
責任重大です。


義父母の物件の客付け対策もさることながら、並行して品川物件の管理会社再検討の作業も本格化しています。
今回から数回(多分3、4回に分けて書きます)に分けてお話ししたいと思います。


キーワードは、サブリース
ネガティブなイメージにとられるこのサブリース
僕はこの仕組みを違う観点でとらえて活用したという話もここに記録しておこうと思います。
参考にしてみてください。

品川物件の管理会社を改めて再検討する。そのきっかけ。


管理会社の再検討を先週から着手しています。


何故管理会社の再検討をしているかというと、現状、管理会社との契約を「サブリース」というかたちで運営しているからです。


サブリース」と聞けば一般的には、もしくは、洗練された先達の先輩大家さんからすると、「そんなもん。。。」というのが共通理解であろうかと思います。
僕自身も一般的な観点ではその理解です。


ですが、投資家の様々な状況を考えて、戦略的にサブリースを活用していくこともまた、一つの不動産投資のあり方ではないかと思います。


また、サブリース会社もすべてがすべて悪いのではなく、よくよく探せばまっとうな業務をやっていただける会社もあるということを知っていただければと思います。
僕が依頼していたこの管理会社のサブリースもその部類にはいる業者との認識です。(この業者は、あまり一般的には知られた会社ではないと思いますが、例えば、新築の家賃査定とかで大手の売買業者の査定資料にこの会社の審査が使われているのを僕は何度も見ています。なので、それなりに実力のある会社であると認識しています。)


#所謂、社会悪的な「サブリース詐欺まがいの商法」をする一部の土地持ち資産家を食い物にする会社とは一線を画す業者だという理解です。


品川物件は、某有名私鉄人気駅からいずれも10分圏内という好立地に属しています。
本来であれば、サブリースを使わず通常の管理会社に協力をあおいで、最初から経営しておくという選択肢ももちろんありました。


ですが、この物件には一つリスクを抱えています。(あー、リスクと言えばリスクだし、特徴と言えば特徴なんですが、経営観点で素直に見るならば、リスクと分類した方が合理的だと思います。)


それは、全6戸中の1戸は、元オーナーの居住用の部屋であり、これが2階に入り口があり、そこから更に階段で通じており(内部で)、3階までを一つの部屋とする構造になっています。


即ち、やたら広いのです。平米数にして、80平米越え。(汗)


購入当時に既にオーナーではなく、一般のお客様に借りていただいており、その額も20万チョイで借りていただいています。
毎月の売り上げの5割弱を閉めるこの賃料。


購入していきなり空室になった場合に、このインパクトたるや絶大。


まぁ、それでも何とかギリギリ赤にはならないにせよ、他の1R部屋があいたら、確実に赤です。
当時は、まだ川崎物件がようやく大規模修繕を終え、あの東日本大震災を乗り越え、軌道に乗り始めた頃。


考え方にもよると思いますが、このリスクをどう考えるかで悩みました。


結果、この業者のサブリースを「戦略的に活用」することで、購入当初から数年のこのリスクを一時的にさけることとしました。


結果的には購入から5年目に入るわけですが、現状の借り主様がお住まいになられています。
20万以上で12ヶ月の現状マル年。なので、全収益は、(経費差し引き前の売り上げで)1000万を超えています。
当然経費分・ローン返済分を際し引けば手元に残る分はもちろん減る訳ですが、十分な売り上げを上げてきました。



ですが、サブリース会社の方も当然利益を上げてなんぼの仕事ですから、オーナーの利益を極力そぐことなく、かつ、自分たちの利益を堅くとっていくという考え方がきっとあるんでしょう。
当然ながら、通常の相場より「少し安め(2000円〜3000円)」の賃料設定での契約となっていました。(もちろん、契約時の家賃はそのままです。退去した次の想定家賃が最新の家賃相場に対して少し安い、と言うことになります)。


僕は、サブリース契約でありながらも、他の1Rとは少しでも違いを出すために、床材や、壁紙のワンポイントアクセント、ユニットバスの高級仕様風仕立て、等々、「モノを言う大家である」ことを心にしてこのサブリース経営に携わってきました。


が、残念ながら、家賃設定をあげてもらおうと交渉しても、取り合っていただけず、(おそらくこれは、上記サブリース会社の儲けの構造がそうさせているんだと思います。個人的には多少でも賃料相場を上げていくことで、実入りをあげていくと言う考え方もあってしかるべきとは考えていますが、、、)



そして今年の9末で2回目の更新時期を迎えることとなり、
そろそろ一般管理に切り替えようかと考えるようになったのです。


こういうカタチで、物件の立地はいいけど、リスクが当初は高いから、それをヘッジする目的という観点でのサブリース会社(not 詐欺系会社)の力を借りることは、間違いではないと僕は考えます。


品川好立地の物件で、弱腰経営はやめよう!!これが妻・僕の決断でした。


このサブリース会社の管理については、特別問題があったことはないです。
通常の管理では、日常清掃費用・滞納対応・消防管理費用等々を含めて賃料の85%程度を確約してもらっていましたから、通常の管理費用(5%〜7%)、大抵は別途費用となる掃除費用・消防点検費用、そして空室率(都内好立地とはいえ、築古でもあるので、年間空室率(not 時点空室率)は、8%は見ておかねばなりません。経営計画上。)と考えた場合、この時点で、最大15%以上の家賃からの支出となる訳ですから、そこを85%利確できるならば、まずまずではないかと思います。



(しつこいですが、地方でこういうプランは間違いなく、破綻しますから、そういう意味で、大手ハウスメーカーの30年一括サブリースは「詐欺的」と言われるんです。このサブリースと上記サブリースは利益構造や、想定市場が根本的に異なる点は十分にご留意の上、それでもサブリース!!というなら僕は止める理由ないです。)


とはいえ、実際に運用の状況や、地場の不動産屋さんへのヒアリングを重ねる中で、ウチの物件は、家賃設定がかなり「借り主様からみてお買い得」な設定になっていることが見えてきました。(理由は上記の通りだと思います。)


僕たちがこれまで実施してきた「プチリノベ」の取り組みや物件の立地・建物条件を説明すると、(多少は、地場業者さんの管理会社替えしてほしいバイアスがかかるにせよ)一様に「いやー、最低でも2000円は上乗せしても十分貸せると思いますよ。だって、この地域でその賃料だと下手したら「風呂なし」物件でもありますもん。とのこと。


計6社に通ってじっくり話しながら所謂「ぶっちゃけトーク時間」で仕入れた情報なのでそんなに盛ってはいないと思います。


一応僕もネットで相場を見ているとあながち嘘でもなさそうな物件をちらほら見ます。


リサーチとこれら現場情報から、妻との議論で、「ウチは、品川物件では、『チキン経営』をしている状態だ。そろそろ、リスクテイクしていこう。その為に改めて地場業者さんにヒアリングしてみよう。その結果を踏まえて最終ジャッジしよう。」という結論になりました。


と、長くなりました。
次回は地場業者さんへのヒアリングから見えてきた新しい事実について、メモ書きしておきますね。


ご参考になれば幸いにございます♪


それじゃ、今週もがんばって参りましょう!!
おやすみなさい。。。