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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

田園都市線、某ターミナル駅(の隣の)各駅停車駅徒歩9分の区分ファミリーオーナー(代行)に就任!!(笑)

遂に僕もファミリー区分のオーナーになりました。




「代行」、、、ですけど。



まぁ、大体「あれだろー」という予測がたっているあなた。そーです。その通りです。
でもまぁ、そういわず、気分転換に聞いてください。


#物件高止まりしているこのご時世。いまは、静観しつつ、こういう与太話ってのもいいもんです。^^)o

いきさつ。

僕の、義理の父母は、所謂団塊世代です。
一生懸命働き、今日の世界における日本の地位・評価を勝ち得る原動力となった世代です。
その父母は、数年前に引退し、田園都市の某ターミナル駅(の隣駅)で、悠々自適の引退生活を送っておりました。
が、引退後数年したころ、「そろそろ、今のマンションを売るかどうかして、田舎でゆっくりと過ごしたい」と。


個人的には、年齢を重ねるほどに、都市部でコミュニティに属して日々を過ごした方がエェのではないかと思っていますが、実際はこの世代にならないとわからない境地ってものがあるんでしょうね。それはないようです。


当初は、千葉あたりを目指していましたが、東日本大震災をきっかけにそれをあきらめ、
もともと九州出身というのもあり、九州の熊本エリアで所謂「ついの住処」を探すようになりました。
果たして、同エリアでこれまた何とも因果なはなしですが、「新婚5年後に離婚するから、築5年の注文住宅を売りたいという売り主がいたから購入することにした」と。


現地には言っていませんが(僕らは)、ムービーを見る限り、確かに今時の若い夫婦が手塩にかけて作り上げた夢のすみか、で、作りもしっかりしていそうでした。
事情が事情のため値段も安く、それを一括現金買い。


#うぉー、そのお金あれば、不動産投資して、その収入でこっちでもっとリッチに過ごせるのにー。と、言いたいところですが、こればかりは、人の人生。何が「幸せの定義」なのかはその人が決めることですからね。僕と嫁さんは、その考え方をすばらしいと考え送り出すことにしました。


さて、困ったのは、今住んでいるマンション。


田園都市線某各駅停車駅から9分の築20年もの。
古さは感じられないため、売ってもいいのではなかろうか?と思い、彼らに提案してみました。


が、彼らは、「いや、これは貸し出したい、もし、息子がここを使いたいと言ったときにここを使ってもらえればいいし、それまでは小銭稼ぎに使えればいいや」と言います。


これも考え方の一つですからね。
借金もありませんし、オーナーの判断としては妥当だと思います。


となると、これを貸し出す必要があります。


#僕は、彼らに自分が不動産投資をやっているとは伝えていません(独立した個人の生き方でありその判断は自分がするべきだからです)。


なので、いきなり僕がアドバイスをするのもへんなので、しばらく彼らの行動を静観することにしました。


6月ころから、2社の業者に貸し出しを依頼(一般で)することにしたそうです。
ところが、この2ヶ月間、問い合わせが1件もきていないそうです。
時期が時期とはいえ(閑散期ですから)でも、一時期お盆のさなかでしたか、賃貸市場が結構動いたという話をあちらこちらで聞いてたものですが、その時期を挟んでも問い合わせすらきていない。



     明らかに、おかしい。



この惨状を聞いて、改めて僕・妻が腰を上げて話に参戦することにしました。(これだと彼らのメンツをこわさないですから)
ということで、いったいどんな業者に頼んだのかをヒアリングして、「もしかして、これかしら、、」と予測がたちました。
この2つの業者、都内を中心に、短期的な海外出張者ファミリー向けに物件を貸し出すスキームの会社らしいです。父母は、ネットでこれを見つけ、どうやら、こういったたぐいの人たちは、属性が良さそうだから変に使われなくていいかも。
そのように考えての業者選定だったらしいです。


僕はこれを聞いて、以下疑問を持ちました。


海外短期出張者向けってことは、その時点で、借り主のパイが少なくなってしまうんじゃ?

と。
また、そもそも、都内で営業活動をしている彼らに対して、横浜ではありますが、ある意味「地方」であるこの駅に客付けする力量・知恵があるのかどうか?そういった点も気になります。
要は、「このエリアにおいて、彼らに客付け能力が相応にあるのか?」という素朴な疑問です。



これを父母に素直に言いました。

なぜ引き受けることにしたのか?


その上で、週末の限られた時間(2時間程度しかなかったのですが)で、その駅の隣にあるターミナル駅の代表的な3社の賃貸業者のお店に訪問しました。(時間的にも遅く、閑散期なので快く対応してもらいましたよ笑)


大体3社も回ると、彼らの言葉に共通項が見えてきます。わかったのは、、、、


  • その2社は聞いたことはあるが、そこに頼むのは(儲け話はとりあえずおいておいて)、ミスマッチではないのでしょうか?
  • そもそも、彼らは短期向けであり、対象の物件は、どちらかというと中・長期的に住まわれる方が多いエリア。(ミスマッチの理由)
  • 彼らは、基本的には自分で営業はせず、関連の客付け業者に依頼して回るのが仕事。(なので、リーシングに対するノウハウは少ないのでは?)
  • この辺で貸すなら(ウチじゃなくても)地場系の業者に直接専任で頼んだ方がおそらくは効率よくお客がつくと思う。


です。
大体僕の考えと似ていました。高々区分1戸の管理なので、むしろ、現状を親身に聞いてくれた上で(彼らもヒマだったし笑)の上記ポイントだったので信憑性は高いと思ってます。


と、言うことで話を聞きながら、その3社のうち、


  • 説明が丁寧である(こちらの質問に親身になってくれる雰囲気がある)
  • 店舗が駅前の一等地の角地1階に構えている(客よせ機能もちゃんと考えている)
  • がっついていない・上目線ではない。(僕はこれは気にしませんが、父母が精神的にキツいかと思い)


を満たした1社に絞り込みました。


で、この話を父母の家に戻って「ご提案があります」と伝え、「かくかく〜しかじかで、今の業者は切って、専任で彼らに任せてみませんか?この方が決まる確率は高いですよ。(あ、僕もこういうの初めてだけど、、、って言いました笑)」


彼らのプライドを傷つけないよう(彼らもがんばったんです、その思いを踏みにじるような言い草はやっちゃいけません)、やんわり提案をしました。
すると、「そうだね、その方がいいかも。じゃぁ、kanaloa君。君にその辺の話をすすめてもらっていいかい?」ってことに。



早速その業者さんに連絡して、次の日に父母・妻・僕を交え改めて説明してもらいました。
案の定、彼の誠実なかつ、オーナー目線での戦略を伝える姿、何より地元出身者であることから親近感を両親が持ったみたいで「お願いします」となりました。
僕も提案した手前、担当さんが父母とあうかな、、、と少々心配でしたが、ほっと一安心です。


『あ、で、今後は、僕たち(父母)は、田舎に引っ込むので、細かい運営に関する連絡・相談は、こちらのkanaloa君にお願いしますんでよろしくね。』


。。。これにて「オーナー代行 kanaloa」のスタートであります。


と。あはは。こりゃ責任重大です。
言い出しっぺですし、何より、ワンルーム投資しか経験のない僕です。一度ファミリー物件の運営をしてみたいと思っていた矢先なので好都合。
しかも、破綻は100%あり得ませんし。(笑)


破綻はしないけども、この物件でどれだけの実質的キャッシュフローを得られるのか、ファミリー特有の苦労があるのか?いろいろ得られる部分が多いです。喜んで、この重役、承ります。

今後の作戦


とりあえずは、今の家賃設定もちょっと高めであるため、(でも、チャレンジはしたい価格であるので)、キッチリウン万円という表現ではなく、ウン万9000円にすることから行きましょうとなりました。
(ネットで引っかかる可能性がこれで随分かわるはず)


また、前の業者は、ほぼレインズに掲載しかしておらず、あとは自社のサイトに掲載だけという、さんざんなやり方をしていましたので、新しい業者さんに、大手ポータル全サイトへの掲載、そのための、宣材の作成(これは僕と共同でやりましょう、と、提案されました。こういう提案がうれしいですね。)、場合によっては、フリーレント1ヶ月つけて、初期費用を抑える等の現場での値引き交渉への対応策、また勝負すべき賃料の幅の設定等、まー、今どきの業者では当たり前にやるべきことをやることにしています。


まずはこれで様子を見て、その次はどうするか?一つ一つ原因を特定して、それをつぶし込んでいこうと思います。


安易な家賃の下落設定は、愚の骨頂。やるべきことを徹底してやり、それでももう一踏ん張りがんばって、それでもダメなら家賃を下げる。
安易な家賃の下落設定は、自分の収益下落もさることながら、地域の家賃相場を下げることにもなる。不当・不要な家賃値引きは極力さけること。


をポリシーとします。


と、大見得切りましたが、果たしてどうなることやら。


3社の業者曰く、昨今のファミリー物件は苦戦にさらされていると言います。
昔は会社が法人借り上げとかありましたし、なにより、家族構成が4人・5人だったので、必然的にファミリー=>3LDKが求められていました(つい最近までそうだったとのこと)
ですが、ここ数年でこの構図がこわれ、法人借り上げはなくなり、個人に対して補助を出すようになり(即ち、個人でいろいろやるため家賃に足してシビアになる)、家族構成もDINKSや、一人っ子が世帯として主流になりつつあります。(かくいう我が家も3人家族。ほんとはもう一人欲しいけど、体力、あ、いや、財力が、、、)



なので、ここ数年で3LDK物件が受けが良くないとか。


逆に、3LDKを勇気を持って2LDKに改造し、間取り、デザインを「ほかと違う」ものを作り出すオーナーが一人勝ち中だそうです。
お客様にもわざわざ「リノベーション物件ってあります?」と聞いてくる方がいるほどです。リノベーションってことばが市民権を得ているという事実もビックリでした。


ちなみに、我がオーナ代行の物件もそういうエリアにあります。
なので、数年後はそういったテコ入れも検討していく必要がありそうです。

区分はダメだ。と杓子定規に言う方々へ。


区分は確かに、ローンで買って、所有した時点で「信用毀損」するからダメだ。という意見あります。
間違いではないです。
確かに僕自身、最初の川崎物件では、購入時の価格の約半額程度しか金融機関に評価されませんでした。(しかも、それは、最初に融資を受けた金融機関の評価です。おいおいって感じですが、それが現実。確か、別の信金さんで評価してもらったらその300万円も低い査定でした。。。)
なので、買い進める観点ではあまりたくさん買い込むとそこでストップしてしまう可能性があります。


ですが、「圧倒的な立地の良さ」「市場の風が上向きである場合」「キッチリ物件の質を上げていくことが出来ていれば」という条件が揃ったときには、出口での利幅率が下手したら一棟モノよりも高くなる可能性が高いということも知っておいて損はないと思います。


この特徴を生かして、イマイチな時期に多めに自己資金を入れて超一等地の区分を仕入れて、市場が上向きになった時点で現金化する。でもって次の投資の種銭とするという考え方もアリかと考えます。


なんせプレーヤーが多いし、この層のプレーヤーは、言い方悪いですが、あまり不動産投資になれていない方も多いので。結構高値で取引することが可能なんじゃないかと思います。


だから、区分=>ダメ。と杓子定規に考えないでくださいね。とだけ言わせていただきます。(実際に所有し、結構よい実績を得られた人間として)


てことで、気づけば5000文字を超える状況に。


さて、これからこのファミリー物件の運営についても書きますので、ご参考にしていただけると幸いです。


今週もがんばっていきましょう!!!
お休みなさい。。。