昨日、ちょっと興味のあった物件で、１番手の投資家の方が融資が通らず、僕に検討依頼がきました。
この辺の話についてメモです。
買うかどうかは微妙です。(限りなく買わないと思う、と既に業者さんには伝えていますが、、、）
まずは、物件の仕様をメモしておきます。
物件仕様
■ 京急線、ちょっと南より、各駅停車駅、乗降客数２万人チョイ。
■ 駅から５分
■ 土地は１４０坪くらい
■ 部屋数８＋オーナー物件と思われる離れの戸建て一棟
■ 駅から近いが、崖の脇にたたずむ
市場性
京急線でも横浜よりの湾岸エリアのとある各駅停車駅としておきます。
乗降客数は２万人チョイ（実質１万人程度が毎日利用していることになります。）
駅をおりると、京急線ならではの雰囲気となっていて、駅をおりたら京急ストアがあり、細めの道の両脇を海方向に向けて小さな商店街が囲みます。が、この駅の賑わいはちょっと寂しいかな。。
で、物件自体は、山側のエリアになるためもう少し寂しい感じになります。が、横浜ならではの丘陵地にそってたくさんの（おそらくはバブル前に建ったであろう）家々が立ち並ぶゾーンです。
なので、寂れた感じは今のところ感じないです。（相鉄線は、個人的にはもうちょい寂れ感がある駅が多いかな。。。相鉄線お住まいの方、ご容赦を。。。）
ですが、将来的にはどうかな。。。という感じです。
これは、京急線に限った話ではなく、全国的に言えることだと思いますが、基本的にこれからは街が発展していくというよりも、「如何に街の活気を維持していける可能性がある街なのか？」という観点で投資対象のエリアを見ていくべきだと考えます。
なので、何となく今は投資が成立しそうだけど、、、数年後はまずそうな場所には積極的に投資するかどうかは、よくよく検討して判断した方がいいか、と思います。
土地としての魅力
今回の物件は、なにより、「土地評価が出る！！」です。
何せ広いので、販売価格よりも土地の積算が大幅に上回るのです。銀行評価はこれに９掛けとか、８掛けとかしてヘッジする訳ですが、８掛けの担保評価でも販売価格とほぼ同じという代物です。
＃一時期、、、というか今でももてはやされている、「積算＞販売価格の物件を買うとその時点であんたは資産家だ」的な戦法・論法です。
今回の物件はまさにそれにあたります。
実際僕も中古物件を探す際には、実売価格と想定される積算評価があまりにも乖離しすぎると、いくらその物件がキャッシュフローを生み出す優秀な物件だったとしても、そこで足が止まってしまうため、「所有物件の拡張期」においては、ここを注意して物件選択をしています。
なのでこの物件は非常に魅力的に映ります。
パフォーマンス（そろばん上の）魅力
この物件の潜在的な収入（の皮算用）ですが、ここに売り主様の売り方（総収入の表現の仕方）に欠陥がありました。
それは、「売り主様自身が住んでいる（同一土地内の）戸建てがあるのですが、この収入分が計上されていないこと」です。
それが計上されていない時点で、潜在的な利回り（但し、これは売り主側の言い値で、引き直しではありません）は、９％チョイ。
これに、この売り主様戸建の年間売り上げ（９万チョイx１２の１１０万弱）を上乗せすると、確実に１０％越えになります。
すると、引き直しの家賃で考えた場合、かつ、（駅の力がちょっと弱含みなので、空室率を年間１０％と仮定した場合）でも、数字上（あくまで皮算用）では、よいパフォーマンスを示します。
更に、駐車場も２台分あるので、これも加えると更によくなります。
、、、あくまで「皮算用では」です。
何故こういう言い方をしているかというと、上記市場性に、一抹の不安を抱いているからです。
駅の力が今後ものびていく、もしくは、元々、乗降客数や、その駅を使っている人々のタイプが「賃貸を想定している人」として十分な厚みがあるのであれば、上記皮算用は、「より現実味を」帯びてくる数値となり、ものすごく説得力があります。
が、この駅の力は果たしてどうなのか、、、
と考えたときに、正直、、、うーん。どうなんだろ。というある種の「直感」が働いてしまって「皮算用」という表現を使うことになりました。
※ある程度投資物件を見ていたり、運用していたりすると、この「直感」って非常に重要な感覚になると思います。ある種の「能力」と思ってもらってもいいのかもしれません。
崖地が、、、
そして、最終的に僕の判断を鈍らせたのが、この物件がモロに「崖地」に接しているためです。
横浜の海沿いの京急線はかつて海沿いエリアを開拓していっているため、基本的に「谷あい」「山あい」「崖」がそこかしこに存在しています。
これが例えば、「急傾斜地崩壊危険区域」に入っていれば、自治体が所有者が土地を無償で提供する代わりに、擁壁を「公的費用として」作ってくれるそうです。
が、この物件はその対象外。
対象外だからといって、安心できる訳でもないのです。むしろその分リスクが高くなると考えた方がいいんじゃないかな。
事実、この物件の隣の建物は、災害危険区域に指定されています。（要は、「大雨で、土砂崩れするかもしれないよ」というエリア）
その隣の今回の物件は、おそらく横の崖が擁壁で対応されているためかと思います。
ですが、そのよう壁もいつまで耐えられるかはわかりません。
近年、集中豪雨とかで、突然の土砂崩れが発生して悲しい災害に会われた方々が増えているような気がします。
仮に、擁壁を組み直したからといっても、自然はいきなり牙を剥きます。
上記の「皮算用」のパフォーマンスと土地評価はとても魅力でしたが、僕的には、この「崖地」がどうしてもリスクとして対応しきれないと判断したため、業者さんには結果的に見送りと伝えています。
ですが、、、やはり魅力的ではありますね。。。
＃心揺れ動きますが、、、自然災害は極力さけられる（もしくは、ヘッジができる）ようにしたものです。
今日はこの辺で。
＃そういえば、僕、今日、とある区分ファミリー物件（３LDK）の「オーナー代行」を仰せつかりました。
キモは、「代行」という点です。
次回、気分転換にその内容を。
（想像つく人は、まぁ、その予想があたるか、お楽しみに♪）
おやすみなさい。
