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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

品川物件リフォームの具体的な話。(管理会社のおねーちゃんと共に)

品川アパート(2号機)の話

週末、家族との時間に費やしてました。
三浦半島は、観音崎のホテル併設のプールでプチリゾートして日帰りという、、、リゾートなんだか、弾丸なんだかよくわからない企画でしたが、まぁ息子が楽しんでいたからよしとします。(笑)
※僕は、毎年三浦のスイカを丸ごと1個買って食べるのが楽しみの一つなんですが、今年はそのホテルで売っていた地元のスイカが大きさ、味ともにイマイチで、、、もう一度リベンジしないと。。。



と、品川物件のリフォームばなしでしたね。時間空けちゃってすいません。

2名のおねーちゃんが登場。


場所は都内某所(一般的に「おしゃれな場所」と言われる界隈です)にたたずむ某業者様の事務所。
あまりガツガツした会社ではないので、たたずまいもおとなしめ。(というか、事務所の入り口付近には人がいない。)
呼び出し専用の電話をならし、ようやく担当様が出てきてくれました。



二人の女性。どちらも僕より若い。(若いって、すばらしい!)
若い女性ってことで、ついつい、レディに優しい自分の心が砕けてきていることに気づいて自分を戒め(笑)、改めて気を引き締め本題に入ることに。


1名は、これまで電話と、メールでのみ会話をしたことがある人でした。この方は、主にリーシングと原状回復の担当さんとのこと。
もう一名は、今回の物件の「リノベーション」を担当する方。
どうやら、この会社は、部署ないで細かく担当を分けているようでした。
きっちり分業できていること自体はすばらしいです。あとは、分業するとどうしてもコミュニケーションレスになる場面があり、顧客へのサービスが(結果的に)低下する懸念があるということ。ここが課題だと思います。


リーシング担当と、リノベーション担当が一堂に会する機会を設けてくれたその姿勢はグッドですね。

品川物件エリアの賃貸市場について議論


まずは、お手並み拝見ということで、品川物件の賃貸市場について現況を伺うことにしました。
結論から言うと「うん、ちゃんと分析されているようで、僕と見解はほぼ同じ」でした。ただ、学生の市場もそれなりにあってこれも顧客層として見ておいていいというアドバイスはちょっと意外でした。


僕の中では、「低所得の、独身男性向け」に適した物件との認識でしたので。
レントロールを見る限りは現状学生さんはいないようですが、最寄り駅周辺でなく、その先2、3駅までを見回したときに、それなりの規模の大学がチョコチョコあることに気づきます。


僕の物件がある駅は、私鉄の人気駅ですから、「学校はその駅になくても、住まいはこの駅がいい。」という層がかなりいるそうです。なるほどですね。ただ、現状は、社会人の独身男性で中の下くらいの所得層のかたが住まわれているのが現状。
で、メゾネットタイプの部屋だけは、旦那さんは自営業、奥様はどこかの医療関係の方でお子様一人という構成のかたが住まわれています。


ここまで読んできて何となくピンとくるかもしれませんが、本物件の懸念事項は以下です。

1R物件の入居者層と、メゾネットタイプの入居者層のギャップが大きいことで、ターゲットミスマッチによる集客力の低下にならないか?



上記の通り、1Rとメゾネットタイプの部屋の想定される入居者層は「月とスッポン」的に違うのです。現状問題なく借りていただいているのはありがたいですが、次の入居を考えたときに、このギャップが問題で入居が決まりづらくならないか?を懸念しているのです。



このことを彼女らに伝えたところ、彼女らも懸念としてはそこである。と。
なので、メゾネットタイプの部屋が空室になった時点の「次の貸し出し相手をどう想定して、その間口を広げておくか?」が非常に重要になるとのことでした。

じゃぁ、メゾネットタイプの間口とは具体手に何なの?という質問に対し。。。


僕が考えていたのは以下2つ。


  • 近隣に絶対にない、メゾネットタイプの構造+直接屋上へでられる構造上のメリットを最大限に活かしたリノベーションによってとんがった物件を作り、家賃相場を独壇場として設定できるようにする。




ただ、、、僕自身もこれを考えておきながらいずれも「リスクあるなぁ。。もう少し間口を広げる戦略はないものかなぁ。。」と考えていました。
率直にその点話したところ、「おぉ、なるほど」と膝をたたいてしまう提案を「リフォーム担当」の女性からいただきました。

ハイブリッド型リノベーション。という策。


と、名付けましたが、僕が勝手につけただけです。(笑)
彼女曰く、

kanaloaさんおっしゃる通り、上記2案はいずれもリスクを伴います。前者は、とんがった物件を作ったとして、とんがったまま相手にされない(くそぅ。言いやがる。。。)リスクと、後者は、ルームシェアリングならではのリスクと見合うリターンがくるかどうか?なんです。前者は、場所柄おそらくプロモーション等うまくやれば、おそらくうまく行くという感覚はあります。が、後者のルームシェアは様々な入居者間(見ず知らずの人とのシェアリングが故に)のトラブルを我々業者が組織として対応できるかどうかという課題があります。これを通常の管理業務の範疇で対応するのはスキーム的に困難で、専門の業者に頼む必要があります。管理費も相応に高くなる傾向があります。(8%とかとられるみたいですよ)この辺をちゃんと見極めねばならないという点を考えると、正直賛同するには難しいかなと。。。


結構かわいい顔して、ズバリ言ってくれます。が、言い方に悪意がなく、率直にオーナー再度の利益を考えての意見(かつ、オーナーの心を考えての言い回しも気遣ってくれている感じで共感できました)だったので素直に「なるほど、そうかもね。」となりました。



『我々ならば、、、という提案なのですけど』



と、彼女。



『スタンスとしては、リノベーションは松竹梅の「梅」レベルの予算(※)で、現状家賃相当(若干相場は下がるかもですが)のファミリー狙いと、”同一コミュニティである程度気心の知れているグループへのバルク貸し目的のシェアリングに耐えうる構造を目指すリノベーションでいかがです?』



※ここでいう、松竹梅のレベルは以下となります。とのこと。


  • 松:リノベ専門の建築士によるデザインと、建築士が完全に全行程を監督する。(当然お高い)
  • 竹:上記建築士さんのデザインで、監督は、この業者さんの担当さんが実施する(ちょっとお安い)
  • 梅:この業者さんお抱えの建築士のデザインで、この業者さんの担当さんが現場実施(一番お安い)




梅バージョンの予算イメージを聞いたら、大体僕の想定する価格帯に収まりそうなので、ならば「梅」レベルとして、このファミリーと一定コミュニティのメンバへのバルク貸しを想定した「ハイブリッド型リノベーション」が一番間口が広く、リスクも低減しつつ一定のキャッシュもとれる(リノベ費用を回収しやすい)構図となりそうです。


かわいい顔した女性でしたが、実は強かに、しっかりとした提案をしてきたのが、嬉しい誤算でした。


具体的なプランニングを聞いてみないと何ともですが、
9月頭にそのプランが出来てくるとのことで、ここで改めて検証したいと思います。


僕は僕で、先日のリフォームセミナーの成果を出すべく別路線での業者選定作業も併行作業したいと思っています。
最終的には前記業者さんと、僕が独自ルートで選別する業者さんとを比べて採取的に判断ということになりそうです。


あっという間の2時間でした。


その後、駅近くのハワイアンバーガーで有名な某ショップで、「アボカドバーガーセット」を食べて、次なる目的地の神奈川南部エリアへ突撃でございます。


続きは、次回へ。