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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

明日は、品川物件リフォーム打ち合わせ+新築戦略会で、大変!!

明日は、会社をサボっ、、、イヤイヤ、お休みをいただいて、


  1. 品川物件のリフォームの打ち合わせ
  1. 新築企画の戦略会




の2点をやっつけてきます。




品川物件リフォームの打ち合わせ


先日も軽くブログで触れていますが、品川物件のリフォームの打ち合わせを、管理会社さんとやってきます。
結構、プロパティマネジメントをまじめにやってくれる業者さんですが、この品川物件についてのバリューアップについてはあまり積極的に提案してくれない感じがします。


発破をかける意味で、先日「品川物件の、3LDKの部屋のリノベーションについて打ち合わせをさせていただきたいです。」と管理会社の担当さんに連絡しました。
意外や意外、担当さんプラス、リフォーム担当の人と、彼らの上司まで出てくるという始末。
#なんか、伝えるニュアンスがまずかったのかしら(笑)



まぁ、知恵はいろんな人から出てきた方が面白いアイディアにつながりますしね。
僕が今考えているアイディアをまず伝えて、その上で彼らがどのような提案をしてくれるか。
これをまずは冷静に聞いて見ようと思います。


昨今は人工不足で、職人さん売り手市場と聞きますから、相見積もりをあからさまにやるぞというと、「じゃぁ、ほかでやるからいいや」と一蹴されるそうですね。


  • 実際に工事が発生しそうで、オタクに発注する前提での見積もりである。




を暗に伝えるということが大事なんだそうです。


今回の場合は、一応付き合いがある管理会社さんのお抱え業者さんへの見積もりと、僕が自前で発掘しようとしている業者さんとの相見積もりになると思いますが、まずは前者の人たちの反応を事前に見ておこうと思っての明日の訪問なのです。


実際の業者さんはきませんが、発注元の業者さんの反応をみれば大体の目安はつきそうな気がします。
下請けに流す訳ですから、当然その分のマージンが工数へ反映されるはず。
最近、ホームセンターとかで、一番お金のかかりそうな水回りの相場は何となく掴めてきましたので、これに、床・壁紙・他化粧材料・のグレードの松竹梅である程度価格は決まってきそうだと思います。


80平米で水回り・内装含めて大体700万程度かけて、「リノベーション」をやるつもりでいます。(できればもう少し押さえたいけど、入居者の質と、以後最低5年間はほぼメンテフリーを目指しての戦略からこの程度の額を書けてやる予定です)


但し、他部屋は狭小物件であることから、現状のファミリーを狙った物件とするより、2F・3Fにまたがったメゾネット物件で、かつ、屋上にも階段で普通に出られるという「近隣には絶対にない希少性」のある構造になっていますから、ルームシェアという案も考えています。
これを見越したリノベーションとなるかもしれません。


最低5年で回収できるようにしたいと思っています。(700万×0.2=140万、月額120,000円以上の家賃がとれればこのロジックはあらかた成立します。で、あれば、今の賃料相場ならば確実に達成できます。)


こんな感じの提案が明日の管理会社さんとの打ち合わせで出てくるかどうか。
まずはお手並み拝見と生きます。

新築企画の戦略会


今、腐心しているのがこの企画話。
先日、狙っている土地の現時点の行政側の回答がきました。(神奈川県とだけ申しておきます)

土地は、位置指定道路にたいして、3メーター以上接しているため、神奈川県建築条例により、
第 3 章 特殊建築物
第 1 節 特殊建築物の敷地と道路との関係
100 平方メートルを超え 200 平方メートル以内のもの は、3メーター以上4メータ未満の接道
という条件にあたり、200平米までならば建築できる。(他形状規制は別途考慮要)


とのこと。
んー、200平米ではちょっと数字が合いません。。。土地を大幅に値下げしないと、、、でもそれでも厳しいかも。
このエリアのニーズでエアポケットになっている床面積を想定すると、足りないんですよね。。


ですが、ムムっと上記条例を読みこむと。。。

200 平方メートルを超え 500 平方メートル以内のもの は、4メートル以上5メートル未満の接道
=>即ち、4メーター以上接すれば、目指す300平米が見えてくる!!



なのです。


実はこの土地は、先日も書いた(記憶があります)「え?これって、道路じゃん。」という『道路でない、ただの空き地』と法律で決められた「ほぼ道路的な土地」にかなりの長さで設置しているんですね。


ということは、、、です。
この『法律上、道路でないただの空き地』を、『行政手続きにより、「立派な道路」として行政側に認めさせればよいのでは?』と考え始めています。


その後、更にグリグリ行政のサイトを読みあさっていたのですが、ありました。「これって、ほぼ道路じゃん、的な、空き地を、「道路」と認めてもらうための申請手順」が。


手順をウリウリ読んでみましたが、「オエー、結構めんどくさい。」的な手順が。。。
でも、あれです、

人がやらんことをやるからこそ、そこに価値が生まれる。




ですよね。
なので、僕でもやれるかもしれない。
で、その手間賃を土地値から引いてもらえれば、、、

買った僕の土地の価値は「上昇」=>実勢・路線価もいずれ上昇?
買った値段<実勢相場



ということになり、これは。。。ムフフ。


。。。


的な、妄想にふけっていたのです。


いろいろハードルはありそうですが、やってやれないことはないと思います。
まー、現本業でも、なんかしらんですが、常に「オィ、それはちょっと無理だろー」的な仕事を「つべこべ言わず、やれやぁー」的にゴリ押しされて、何となくじたばたしているうちに、やり遂げているので、、、



やりゃぁ、何とかなるかなって。(笑)


仮に結果として無理だったとしても、そこから得られる経験値はかけがえのないものになりますし(これが実質の資産となると思います)、次に必ず活かせますからね。


ということで、明日午後は、この新築企画会で工務店さんと土地紹介業者さん(ちょっとかわったテイストの業者さんで個人的には面白いとおもってます)と侃々諤々(カンカンガクガク)やってきます。


ただ、午前中は都内で、午後は神奈川南部なので、移動が大変!!!


湘南新宿ラインが止まりませんように。ナームー。


お休みななさい。