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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(後編)かなり悩んだけど、購入を見送った横浜某ターミナル駅から数分のデカい土地&築古物件の話。

購入できなかった物件の話(でも参考になる話)

こんばんは。今日も精一杯生ききりましたか?僕は完全燃焼(笑)。


さて、早速本題に入ります。
かなり悩んだけど、購入を見送った横浜某ターミナル駅から数分のデカい土地&築古物件の話。その後編であります。
結果としては購入を見送りました(奇跡の指値が通ればかえますが、まぁ、それはないでしょう。)

土地の評価はかなり出るが、、、それでも価格に追いつかない。それと、築が古すぎて、無理して買うと結構なリスクを背負って生きることになる。果たして、自分の現状をふまえ買うべき物件なのか?それが問題だ。


この物件、JR線、横浜東部の主要ターミナル駅から徒歩9分とありましたが、実際に「前回の間違った道でなく、改めて正しい道を普通に歩いて」7分ちょいの立地にあります。


確かに徒歩5分すぎたあたりで、坂が出てきて、その頂上にたたずむ物件であります。
ただ、同様のJR線、横浜から少しのところにある、某駅の「超ド級の心臓破りの坂」と比べたら、初心者向きのゲレンデ並みの坂です。ご高齢であってもなんとか上れるレベル。

立地は最高。




確信しました。
土地も500平米を超える広さで、所謂専通ものでもなく、地図上では、東南角地なんです。地図上は。
実際は、接道している道路は、十分広いものの、なぜか階段と人が歩ける程度の歩道で作られており、車が入れない。



まさに、「収益物件専用にあるような土地」なんです。


駅に戻り、速攻で、愛用のMACを引っ張りだし、早速簡易評価とシミュレーションを実施。
現行家賃は若干高めなので、これを現行家賃(募集家賃ですが)に引き直してシミュレーションしてみました。


おぉ、10%超えとる。。。このご時世、この立地でこれだけの規模でこの利回り。悪くないです。


ただ、、、やはり積算がのびんのです。イマイチ。


僕の自己資金を全額突っ込めばちょうど売値を積算がチョイし下回るくらいになって、キャッシュフローもかなりとれそう(という皮算用)なんですが、、、


改めて、物件のあらゆる箇所を見たときに、「購入後に襲いかかってくるあらゆる修繕の嵐」が容易に想像がつくのです。
この感覚は、売却した、川崎物件で実体験済みなので、自分の心の奥底で、「いや、このシミュレーションは、修繕分の折り込みが弱すぎるぞー。」って訴えかけてきました。


一応、Opex比は、一般的なアパートで大体20〜22%とかいうの対して、30%で見積もってますから。
それでも、折り込みが弱いと僕の第六感が騒ぐんです。
現地を見たんですが、外壁はかなり痛んでいて、これは早々に対応しないとまずい。
更に、共用廊下も至る所が痛んでいて、これも「最初の見た目」として重要な部分の印象が悪いので、これも早々に修繕が必要。
あとは庭は雑草ぼうぼう、、、


まぁ、だからこそ、利回りがよくなるんですが、上記利回りには、この辺の修繕を厳しく織り込んでいませんでした。
自分の中で「買いたいバイアス」が強くかかっていたんでしょうね。


この辺を改めて織り込んでシミュレーションし直したところ、9%を割り込んできます。
実質表面で8%後半くらいになる。


となると、やはりこういった「築古」物件は可能な限り仕入れ時に積算に近い価格に持っていっておくべきだと考えています。
積算に傾倒するのもそれはそれでまずいのですが、かといって、こういったリスクを事前に読んで、これを価格交渉の根拠と考えるのは事業家としては自然だと思います。


少なくとも、せっかく前回の物件で得た潤沢なキャッシュを不要に消費するのは好ましい状況ではありません。
今は、物件を増やし、来る不動産市場の大一番にそなえ、出来るだけキャッシュを残しておきたい。


そう考えました。
ただ、やはりこの物件の立地と将来性も考えると、簡単にあきらめたくはない。


なので、大幅な指値をして、これが通れば買うよ。ってことで担当さんには伝えました。
いろいろ熱心な担当さんなので、

ごめんね。鬼指してしまって。
でも、今回の物件はかなーり、近いところにあったと思う。もうチョイな気がするよ。だから、今後もお願いね!!
で、万が一、売り主さんが折れたら、速攻連絡して!絶対融資通すから。


と、しました。


まぁ、でもあれです。
ほかのリスクをある程度織り込める投資家さんか、いわゆる『リスク上等、好むべし、修羅の道』的な投資家さんだったら買っちゃうんだろうな。。。いい物件だし。いい駅だし。


指値しておいて、ちょっと、後ろ髪引かれた僕でした。

でもね、よくよく考えてみて、築古30年、8%台投資と、ブランド価値抜群の、商品価値抜群の物件でニーズにあった物件で同等かチョイ利回りが上回るんだったらソッチがエェのではないでしょうかね?僕だけ?そう思うの。

冷静に考えてみたら、そういうことなんですよね。
これが最近、ちまたで大御所系投資家さんが、やっている「新築」なんじゃないかと。


僕も同じ考えです。
ただ、何度も言うように、彼らでも、僕が今暖めているプランは思いつかないと思うんだよなー。という差別化、、、いや、差別化すら必要がない独壇場の市場を作ろうとしているんですけど。


まぁ、まだ実現していないので、偉そうなこと言えませんが、少なくとも今の潮流は、「脱、不動産賃貸物件のコモディティ化」なのです。ここをふまえずに突き進むのは、僕は目隠しして高速道路をアクセル全開で走っているのと同じだと思います。
気をつけましょうね。


おそらく、ここ数年の間に、不動産賃貸を生業としている人の層は、、、、

・ 物件はいっぱい持っているんだけど、ジリ貧で困った系


・ 物件はそこまでたくさんないんだけど、どの物件も引く手数多の、行列ができる系




に大別されると思います。


確かに、総投資額がでかいと、不動産投資の本質をわかっていない、投資家初心者に羨望のまなざしを浴びるかもしれませんが、、、
一方で、不動産賃貸の本質をとらえ、次の潮流と対話しながらコツコツ前に進んでいる投資家(事業家)と、、、
どちらが幸せか?どちらが、社会的意義があるか?


火を見るより明らかでしょ?


僕のブログを読んでくださっているあなたならわかるはず。


周りがどんどん、物件を増やしていっていると、焦りますよね。俺もって思いますよね?
僕だってそう。最近の大御所クラスの快進撃をみていると「コンチキショー!!!」って思うことしばしば。


でもね、そうじゃない。
自分のあるべき姿、誰を幸せにするための投資(事業)なのか?お金を稼いで、じゃぁ、その先に何を求めるのか?
その「何」かが、自分にとって一番大切だと考えていきましょう。


心が真に求めるその「何か」が明確なあなただったら、
「人は人」「僕(わたし)は僕(わたし)」って思えるはずです。


、、、なんか、変な宗教じみた会話になってきたな。。。(笑)


でも、これが、人の生きる道の本質ですよね。
そのための手段が、不動産賃貸事業ならば、最高です。


てことで、僕の久々の「もしかして、買っちゃうかも!!、でも、やっぱ、新築でがんばる!」の巻。でした。


長文・乱文失礼しました。
おやすなさい。