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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

久々の高額リフォーム系セミナー参加(選択を誤らなければ、やはり、内容が違う!!)

今日は(も?)暑かった。。。
実は今日は炎天下の中、横浜JR某ターミナル駅から徒歩9分の中古物件の見学にいっておりました。
(※文末に概要だけメモしておきますので、興味あれば読んでください。)

渋谷で、小林大祐さんの満室経営セミナー、リフォーム編受けてきました。


場所は渋谷。たまたま、お気に入りでランチでチョクチョク使っているイタリアンのお店が入っているビルで開催されていました。


内容は、リフォーム業者の儲けの構造・指向論理を読み解き、如何に安くリフォームをしてもうか?についてです。


内容の詳細は、著作権あるため、触れることは出来ませんが(是非参加してみてください。値段は4万近くしますが、実践すればあっさりペイできますから)雰囲気だけ。


僕もこれまでいくつかのセミナーに出ていますが、(高いものだと、10万超えるものもあります。不動産系でなく、ビジネス系ですが)この小林さんのセミナーは、


  • ロジックが明確で、
  • その上に、実践的なHow toがみっちりつまっており、
  • その場から実践に移したくなる(実際に移せる)内容である。




と表現できますかね。
一般的な不動産投資系のセミナーでは、(これは致し方ないことですが)どうしても汎用性の高い表現での内容になりがちです。受講者は、これを自分なりにほどき直して、実践に適用しながら自分向けのセオリーを「組み立てていく」必要がありますが、


今回のセミナーは、ほぼ「この手順通りに実践すれば、高い確率で同じ結果が出せそうである」内容となっています。


当然ですが、一定の「コミュニケーションスキル」は前提スキルとして備わっているということが条件となります。
(繰り返しますが、不動産投資は、人対人の要素が非常に強いファクターとなる投資の一つです。故に僕は、不動産賃貸ビジネスという表現を使っています。)


上記前提のもと、徹底した事前調査(リサーチ)と、それに基づくコンセプト設計とこれを言語化する作業、これをふまえて、リフォーム業者と会話する力をつけるためのトレーニング、そして実践。。。


そういう流れとなっています。


正直、大変そうですが、結局はこういった「努力」をしない限り、海千山千(魑魅魍魎?)がうごめくこの不動産投資の全体構造の中で長期間において勝ち抜くことは難しいと小林さんはおっしゃっていました。


セミナー中も、「あー、これ、ここ以外で言っちゃったらまずいっしょー」的な辛口コラム的な話が随所に見られて、でも、これが実は凄く重要な情報があったりで聞き逃せません。(ここを効くだけでも元とれそうですね。)


午後2時ころからほぼノンストップで質疑応答加えて6時ころまででした。


※途中、腹冷えしてトイレに行きそうになりましたが、踏ん張りました(笑)

今後の賃貸ビジネス運営の僕の粗方針は間違っていないことを改めて確認できた。

セミナー最中の彼の言葉で、「今後の賃貸ビジネスは、如何に他と同じことをしないで、よりコミュニティを意識したものにしていけるかがカギとなるはず」的なことを言っていました。



以前から僕もブログで書き綴っていますが、同じ意識であることが確認できただけでも嬉しいものです。
自分の行動に自信を持って動けますものね!!


  • 目先のキャッシュにとらわれて、最終的な利益を取り逃がさず
  • そのために、大胆なリノベーションをいとわず(但し、市場との対話が必要です。)、
  • ホカと違う観点で、物件の価値を世に問うていく。




新築の考え方と一緒ですね。
考えてみりゃそうですよね。僕らがやっている(これから進む)のは、不動産投資(他力本願)ではなく、不動産賃貸ビジネス(自分で調べ、考え、悩み、もんで、くっつけて、寝かせて、閃き、言語化し、行動に移し、結果を振り返り、次につなげる)をやるのですから。


絶対ビジネスとして考えた方が断然面白いですから。


今日から僕は、建物の部材マニアも目指していかねば。です。
すでに、

積算資料ポケット版 リフォーム編 2015 必携住宅のリフォーム工事費よくわかる見積りの算出例

積算資料ポケット版 リフォーム編 2015 必携住宅のリフォーム工事費よくわかる見積りの算出例



とか、、


積算資料ポケット版―住宅建築編〈No.59(2014後期)〉

積算資料ポケット版―住宅建築編〈No.59(2014後期)〉


とか買って各部材の種類や工事の種別・単価等を叩き込み始めてますが、同時に、現物を実際に見て腹におとすという作業が出来ていないのでこの辺をやっておこうかと。
具体的には、近所のコーナンとか、VIVAホームとか、Unidiyとかに入り浸るとか、、、



一応エンジニアの端くれなんで、モノを見たりいじったりするのは好きなんです。(改造とかは苦手なんですけど。。。)
ヨドバシカメラとか、朝から晩までいたことあります。ただひたすら店員と話し込んで(汗)やな客です。


新築やるにもこういった部材や、工数(人工)といったコスト面の相場を持っておくことは重要だと思います。
工務店さんを信用しない訳じゃないのですが、同じプロとして知識がないのは逆に失礼ですからね。


やれることはやっていくつもりです。
そんな決意を改めた土曜のセミナーでした。


===
PS. 実は今日、業者さんに紹介された中古物件の見学に行っておりました。


最近僕のメールに飛び込みで営業をかけてきた某大手不動産業者の若手営業マンが、定期的に物件を紹介してくれるようになって、昨夜紹介してきた内容が面白そうだったから行ってきました。


結果は、「僕ならばもう1500万ほど指値しないと合わない、通らなければやめます。」でした。


昔だったら買ったかもですが。価格は9000万くらいでしたが、結構条件よかったです。
売り主様も本業で資金繰りがヤバいらしくある程度指値は効きそう。とのことで、元値が1億5000万(まぁ、この値付けはあまちゃんですけど)だったところが9000万くらいは行けそうとのことでした。


でも僕は更に1500万安くならないと、きっと後に苦しくなる、し、そもそも急いで買う必要もないし。。。で、だめもとで7500万でさしておきました。
まー、9000万でもある程度回る、、、とは思うので、チャレンジしたい人はありかもしれません。但し木造。築30年ですから。(土地はでかいので、それなりに評価でますよ。)


次回、この辺のお話でも。