不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

効率性をとるか、ビジネス自体の価値と継続性を追求するか?それが問題だ。

なでしこ。残念。でも、すがすがしかった。胸を張って帰ってきてほしい。
男子も頑張れ!!


僕も頑張るぞ。と。
週末は、ずっと新築の事を考えていました。


今の課題(というか、判断のしどころ)は、新築についての、「効率性」と「ビジネス自体の価値の追求」、このどちらに重きを置いていくべきか?ということ。

1.儲かるか、儲からなくてもいいか?そりゃ、儲かりたい。


僕は、「不動産投資」ではなく、「不動産賃貸ビジネス」として最近は活動しております。
ビジネスは、もちろん、儲かるということが大事であることは確か。
儲からなかったら、どんなに素晴らしい提供物も供給が止まりますから。


個人的にも、そりゃ、儲からないよりかは、儲かりたいに決まっています。
メガ大家さんと称される方々の年間の儲け話(どこまでリアルかは知る由もないのですが)を聞くたびに「僕もかくありたい。。。」そう考えています。


今年100万儲かったら、次の年は101万儲かればそれはそれで嬉しいわけです。
お金が確実に増えて行って、バランスシート上もよりよくなっていくわけですからね。。。


なので、不動産賃貸ビジネスをやる以上、利回りを追いかけるのはそれはそれで、正しいと思います。
ですが、、、

2.でも、ただ儲かればいいというものでもない。そのビジネスに価値はあるのか?それを問いたい。


ただ儲かるだけならば、徹底的に効率性を重んじて、できるだけ安く部屋を創って、できるだけ高く貸し出せるような物件を考えていけばよいわけです。


安く作れば作るほど、、、高く貸し出せば貸し出すほど、、、そりゃ、儲かりますわな。(笑)


ま、もちろんこの論理には自己矛盾しているところがあって、安風情になれば、当然、その物件は安くしか貸せないし、
高く貸し出すには、当然部屋のグレード、立地を追求せねばなりません。


矛盾していて、これが成立するということは、どこかで、誰かが確実に「不利益」を被っているわけで。


それは工務店さんなのか、借主様なのか、、、それとも、その両方なのか、、、


そりゃ、ビジネスオーナーである大家は儲かりますよね。
但しそれは一時的でしょう。
当然です。工務店さんは「こんな買いたたく施主とは二度と取引したくない!」だろうし、借主様は「こんな、みみっちい部屋を借りてしまった。とほほ。。。」でしょうし。


誰かが不利益を被る構造は、必ずどこかで破たんすると思います。
昨今の地主(あまり勉強されていない、前提です)さんと、ハウスメーカーの関係は、上記とは逆で、施主が損害を被る典型的な構図です。


デザインも画一的ですし、無駄な豪華さを追求されて(一般的には、その豪華さも大量供給されている時点で「コモディティ化」してます。)値段だけ高くて。。。10年もすればつまらない物件の仲間入り。もれなく家賃下落の過当競争に突入。。。


そこには、一部のメーカーだけがうまい汁をすってあとは、だれも喜ばない。そんな構図が実は昨今の不動産賃貸ビジネスの実態なんだと思います。


メーカー側は儲かってなんぼですから、オーナーの事情は正直どうでもよかったりするのかもしれません。


正直、僕はこの構図には、ビジネスとしての価値はないとすら感じているわけです。

3.皆が成長し・変革し、街へ新たな息吹と文化を根付かせる、ここに次世代不動産賃貸ビジネスの価値を見出す。


あるビジネスが成功するには、以下の公式が重要なのだそうです。(とある、ビジネス系セミナーからの受け売りです)

ビジネスの成長・成功=そのビジネスの貢献度 × そのビジネスの稀少度合


キモは、上記公式の数式に「掛け算」が使われているということ。
即ち、2つの要素のどちらかが0になれば、そもそもビジネスが成功できない(というか、存在意義がない)ということになります。


前章をこの公式にあてがったとき、おのずと答えは、見えてきます。


  • 貢献度・・・微妙。
  • 希少度合・・・微妙。


これを掛け合わせれば、、、「すっごく、微妙?」ということになります。


僕は、次の新築物件では、上記公式を常に意識して動こうと考えています。



貢献度という意味では、


  1. その物件を創ることで、大家自信が成長することができる。
  1. その物件を実現するために、工務店(とデザイナー)が成長することができる。
  1. その物件に住まう人へ、住んで生活することで、今の自分よりも、更に上へいける自分を見出せることができる。
  1. その物件ができ、そこにふさわしい人間が住まうことで、その街に新たな文化を根付かせることができる。

希少性という意味では、


  1. そもそもその界隈にこういったコンセプトの物件がない。
  1. その地域自体に、有り余る土地が少ない。
  1. こういったコンセプトを大量供給できるメーカーはいない(というか、原理的にできない)

こう考えています。この新築ビジネスにおける貢献度合いは無限大(成長に限界はないですから)、希少性は高いですから、ビジネスの成功とそして価値も高くなるということです。


4.でも、最後に見詰めておくべきは収益性。ここが難しい。

きっと、価値が高い物件なので、相応の家賃も取れそう。。ですが、、、
あくまで、それは、「それを欲しがる人がいて、その人のニーズに結果的にマッチしているかどうか?」が成否を決めることになります。マッチさえすれば、市場は勝手に作られるはずですし、こちらで決める事すら可能であるはずです。


重要なのは、エリアマーケティング力でしょう。
あと、僕はこれにもう一つの要素を加えねばならないと考えています。
ここについては、また別の機会に。


てことで、最終的には、ニーズとマッチした結果、収益があうかどうか。


毎度ながら、要は、「バランス」なんだと思います。
今回のプランニングは、「そこまで儲からないと思うけど、その物件には常に『借りたい!』という人たちが行列をなし、そしてそれが長ーいあいだ続く状態を目指す」というものです。


大量生産・薄利多売の時代ははとっくの昔に終わっていて、これからのビジネスは、「ピンポイントで、そして、サスティナブル(継続的)」であることが求められます。これまでより、より、強く。



、、、と、長くなってしまいました。
もう少し書きたいのですが、表題とずれてきたので、次回に別のお題で書きます。


おやすみなさい。