不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

7月1日と言えば。路線価公表の日。

一日遅れてしまいました。。。


昨日、路線価公表されていましたね。
僕ら不動産賃貸ビジネスに関わる人間は無視できない「指標の一つ」ですよね。


あがればいいというものでもないし、かといって、下がってもらっても困るし。。。
前者は、固定資産税に跳ね返ってきますし、後者は、金融機関からの評価に響きます。


個人的には、購入時の価値をキープしてくれている状態が一番いいのかな。そう考えています。


銀座周辺は凄まじいことになっていますが。
あの辺に土地をお持ちの地主様がたは、凄まじい固定資産税をお支払いなんでしょう。
#当然、収益も凄まじそうですけど。(やり方次第では、税金だけ持っていかれそうですけど。)

融資の際、物件評価の大きな指標となる。路線価。というもの。

路線価と言えば、物件融資の際、銀行の一般的な評価手法である、「積算法」の計算パラメータとなります。
この路線価にかけること、土地全体の面積。
これに、建物の現時点の耐用年数に基づく評価を出す。
さらに、土地形状・接道状況を加減し、最後に金融機関独自の「掛け目」なるものをかけてこれを評価額とするそうです。


東南角地・長方形・接道が2メートル以上だと加点されることもありますし、
旗竿地(業界用語では専通、というそうです。)だと、その奥行きに併せて減算されるようです。


地方都市で幹線道路に接している大きな土地で、RCの物件が高い評価を得るのはこういった背景があるようですね。


フルローン・オーバーローンで買える物件が出ていたのは上記のような条件がほとんどだと思います。
これで賃料がある程度とれて、見た目の利回り(表面利回り)が、実質の利回りと乖離していなければ、これが最強なんでしょう。

でも、路線価は諸刃の剣。でもある。


ある程度不動産投資を経験されているかたがおっしゃっていることです。
路線価割れした物件は、確かに「融資」という観点で行けば、購入した時点で「空き担保」がついた状態になるため、バランスシート上では「資産家」扱いとなり、次の物件融資という意味では有利になります。


が、こと、最近のこういった物件は、路線価割れしていて、表面利回りも結構ある(例えば、13%とか)けど、ふたを開けたら、空室期間がやたら長い、広告費がやたらかかる(地方はこういったことが多いようです)、修繕費が都市部と比べ相対的にかさむ。といった背景から、実質利回りは8%とか(ひどいとそれ以下)になってしまう。


更には、出口をとりづらいため、実際は購入時よりも更に値下げして売らないといけない。。。(某地銀さんの貸した物件ってのはこういうものが結構あったらしく、最近では、この地銀さんが貸した物件は、他のまっとう(?)な金融機関からすると「融資不適合物件」扱いされるという話もあり、出口すらとれず右往左往している投資家がいるという話をそこかしこで聞きます。


※もっと悪いことには、その某地銀さんが貸した物件をうるさいに、同じ地銀さんが融資を出さない。。。なんていう、「おい、ちょっとそれはないんじゃないの〜」という信じられない事態も起きているそうです。


それなら、表面利回りと、実質利回りの乖離が2%程度に収まる優秀な場所に、多少購入価格より、積算が低くてもいいから物件を持っておいて数年回して、そこからの空き担保で次の優秀な物件を購入。というシナリオの方が個人的にはいいんじゃないのかなぁ。。と思います。


まー、僕のように、区分バルクを9戸なんて持っちゃうと、これはこれでどうかなぁ。。。(物件評価が購入時の半分以下で、次の物件購入ができなくて苦しむ。。。)ですけど。このデメリットを解消するだけの物件の「実質価値」が読めればOKですが。

3.路線価は、付かず離れずの絶妙なる「距離感」をもってつきあうべし。


とはいえ、一定の路線価は出ていないと、それはそれでまずい訳で。
ですので、この路線価とは、付かず離れず、ほどほどの距離感をもってつきあうことがベストなんでしょう。


具体的には、僕は以下の考え方でつきあっています。


  • 路線価至上主義は捨てる。(本質を見落とすから)
  • 路線価と、公示地価、そして実売地価との乖離が激しくない
  • かつ、実売物件価格と目指す地域の期待利回りで割り戻した収益還元評価が激しく乖離しない


こういう評価で使用する、ひとつのパラメータとしての「路線価」はよいツールだと考えています。


要はバランスということです。
何事も「僕はこっちだ!」「いや、俺はこっちが正しいと思う!」と傾倒することではなく、「あ、こっちのいいところとあっちのいいところを足して割っていい感じ」となるポイントを探していくこと。
が大事なんじゃないかと。


僕が地方で投資しないのは、「傾倒」ではなく、地方投資における情報量がすくないことで、広義における「地方投資」と「首都圏投資」のバランスがとれない(平たく言うと、地方投資がわかんない)ためです。



なので、僕は首都圏投資におけるもう少し狭義な「エリアバランス投資」を考えて実行しているのです。
「目が届く範囲での投資」ということでもあります。



かの有名な投資家、ウォーレン・バフェットさんの名言ありますよね。

私は、わからないものには投資しない。


と。


話がずれましたが、要は、路線価にしても何にしても、ある程度のバランス感覚を持って「自分でわかる範囲、目が届く範囲、自分の力でコントロールできる範囲」で取り組んで参りましょう。


という感じに半ば「ムリクリ」まとめたところで。
今日はおやすみなさい。


※しかし、ギリシャの首相さん。「緊縮財政に反対の一票を!」とか。いやはや、他国を無視した考え方もここまでくると、りっぱな「ヤクザ国家」ですなー。これで、EUの出方がどうなるか?見物です。