不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

品川アパートのリスク対策について(その1)

ギリシャ危機が連日のように報道されてますね。
僕個人としては、凄く気になる国際情勢の一つです。
歴史的にも、ギリシャという国は(国力云々ではなく)、歴史のターニングポイントに結構な確率で起点となる存在です。
今回は悪い方向のそれですけど。今月末がギリシャ(ひいては世界?)の転換点となるかもしれませんね。冷静にニュース等を見ておくことにします。(金融情勢だけは僕らは常にアンテナはっておきましょう)



さて、これまで一度も書いたことがなかった、現在保有している「品川アパートのリスク対策」について。


現状は、非常に優秀な物件で(だから、あまりネタになりません(笑))稼働率ベースは90%後半をキープしてます。
それもそのはずで、某有名私鉄路線の人気駅からそれぞれ10分圏内にあり、周辺も閑静な下町エリアであるからなんでしょう。(僕もすみたいと思っているくらいです。(笑))


購入時はちょうど東日本大震災直後の6月です。別に意識していた訳ではないのですが、購入したあとになって考えてみれば、ある種の「リスク回避売却による早期現金化」という売り主様の事情があったのかなぁと。


僕も震災直後ともあって、建物の躯体面の問題も考えていました。建築確認がとれていない物件(都内の物件って結構こういった物件、多いです)でもあったので、初めて「ホームインスペクション」を契約前(「契約前」というのが超重要ですよ。)に実施しました。


結果は、「塗装面については、今後5〜10年のうちに修繕をする必要はあるも、躯体面(構造面)については何の問題もない」という結果を調査結果とともにいただきました。


※投資家さんは、この「ホームインスペクション制度」を今後取り入れていくべきと個人的には考えます。インスペクターの質にもよりますが、僕の場合一級建築士の方で様々な現場を担当されていた方でしたので、僕では思いつかないチェックポイントをご存知で、いろいろ勉強になりました。し、その後も様々な視点でアドバイスをしてもらえる会社もあるようですよ。是非検討対象としてみてください。


品川物件は僕の中では現在は「保持目的のコア物件」と考えていますので、売却は想定していません。
購入時はと土地値で購入してます。(ちなみに購入時の坪単価は200万くらい。現在は周辺相場は280万くらい。ちょっと、ビビってます。更地で売れば今でもかなり儲かりますが、売りません。笑)


更に、容積率も300%とれますから、しばらく運用して、立て直したらこれはかなり儲かる物件が作れます。(確信してます)
今でもCFはそこそこで安定して回っていますから、他の物件購入と併せじっくり運用していくつもり、というのがこの物件のざっくりとした戦略です。


願わくば、路線価評価がもう少しのびてほしいかなぁというところですが(こだわり過ぎは問題ですが、積算価格もある側面では、重要ですから)。
来年の7月に、現在の25年2.5%(固定期間5年)が終わりますので、ここで金利交渉(1%前半を目指します)と繰り上げ等(ローンコンスタントとの相談になりますが)を組み合わせ、更に3年ほど回せば、完全に安定ゾーンに入る(あくまで対、銀行のリスク対策という意味で、です。実質のリスク、即ち、売却した時点で残債務を払えないというリスク、は現時点でないです)


なんか自慢めいた書き方になりましたが、、、こういう実態もあるということを知っておいてください。路線価にこだわりすぎて、実際の運用でコケる、もしくは、ギリギリで虫の息でなんとか生きているというひともあろうかと思います。高だか2物件の運用実績しかない僕ですが、彼らの心理状態と僕の不動産投資家としての心理状態は雲泥の差だと思います。


本質を見失わないでください。大事なことは、「で、その物件、貸せる物件なの?」ということ。即ち、商品力があるの?ということです。
積算価格も重要ですが、要は前者とのバランスを見る、ということです。


脱線しますが、僕の場合は、川崎物件は、区分バルク購入でしたので、購入時点ですでに大幅な債務超過という「見方」を「金融機関から」されてます。(当時は自宅と、一応は僕もサラリーマンの勤務実績もあったからこそ個人属性もあり、購入できたのだと思います。)


こうなると、せいぜい次の物件購入で購入スピードは鈍化してしまいますが、それぞれの物件がきちんとした利益を上げていて、出口を見据えることが出来るのであれば、ある意味正しいのではないのか?


そう考えるわけです。無理して購入して、後でウン千万、場合によってはウン億円の借金でにっちもさっちも行かなくなることを考えるならば。
(以外と、こういう状態の投資家さんも多いのではないのか?と昨今の市況を見ていて心配してしまいます。今、初めて物件購入を考えている方は、よほど慎重になってくださいね。)


話を品川物件に戻しましょう。


現状かなり優秀な物件な品川アパートですが、数年先を見通したときに現状維持ではちょっと危険かもしれないな。そう考えるようになっています。


理由は以下。


  • 全6戸中、5戸は所謂「3点ユニット」1ルーム狭小(平均16平米程度)
  • 1戸は3LDK 80平米のメゾネット部屋、で、現在の家賃は高すぎ。
  • 躯体は問題ないが、外壁の塗装がくたびれてきている。


1ルーム狭小物件は、都内のこのエリアだったからこそ購入に踏み切りました。(土地の空きがなく、競合も新規参入できず、実質的な競争相手がすくないと考えました。実際そう感じます)
が、競合がゼロである訳でもなく、低予算で差別化できる何かを考える必要があります。工夫次第では多少の賃料アップも目指せるのではと考えています。


一番問題なのは、3LDKのメゾネット部屋です。
目下これが空き部屋になったときに、出来るだけ現状賃料に近い(少なくとも賃料が下がるのはしょうがないとして、その下げ幅を小さくしたい)状態にしたいと考えています。
この部屋はリスクはありますが、メゾネット+その部屋から直接屋上に出られる(鉄骨物件のため屋上がフラットなのです)という特徴がありますので、これをうまく生かして、「そのエリアにたった一つしかない部屋」を作り上げれば、競合なしに独占市場を作り出せるのではと考えています。


このための、部屋のリフォームの業者探しが一つのキーポイントと考えています。

コストを押さえつつ、最大限の訴求効果を出すためのリフォーム


これが出来る業者はどこか?


これと、躯体の塗装面の修繕をまとめてやろうかなと。


まとめてやると全体のコストを下げられるはずです。
金額は全体として高額になるので、これを融資を使ってうまくやっていこうかと。


この辺の詳細な話(計画)について、不定期に記事としてあげていこうと思います。


※新築ネタもありますからね。(こっちは、土地探しで苦戦しております。泣)


それじゃ、よい週末を!!