不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

CFネッツ・倉橋さんの不動産投資法人に関するセミナー参加。

珍しくブログっぽいタイトルの記事ですね。(笑)


今日東京で開催されたセミナーでした。
100名強の参加者ということで、なるほど、現在の不動産投資家の方々のステージが大体みなさんこの辺なんだな。
ということを肌で感じる事が出来ました。


CFネッツさんといえば、不動産投資のコンサルティング専門会社として老舗にあたります。
その創業者の倉橋さんのセミナーです。


ご本人も若き日から不動産投資を実践されており、現在では、あらゆる分野へビジネスを拡充されているようです。


僕も、9年前に倉橋さんの個別面談に参加させて頂いた経緯があります。
当日、たまたま、倉橋さんの午後がフリーだったこともあって、(今じゃたぶん考えられないのですが)午後一杯、みっちり面談(というか、ほぼ授業(笑))させて頂いたことが今でも鮮明に思い出されます。


最初の物件は実は、CFさんから購入させて頂きました。(例の川崎物件です。インカム&キャピタル取れた非常に優秀な物件であったことを補足しておきます)


しばらく、CFさんのセミナーからは足が遠のいていたのですが、
最近、相続にまつわる話題を妻としていて、「息子に事業承継とかすることになるとしたら、今、どういうことを考えて行動すべきなんだろう?」という課題が上がりました。


そんな折、タイムリーな、セミナー(表題の)が倉橋さんがやるということで、と、倉橋さんのあのビンビンのプラスパワーを浴びに(笑)行こうということになり、参加と相成りました。

1.日本経済は今、まさに混乱期の入り口である。


冒頭で、日本経済の現況と今後の行末について話されていました。

  • アベノミクス・黒田バズーカにより、「行く先のない、膨大なマネーがあふれた状態」な日本。
  • 年収200万が日本全体の24%、1000万以上が3.8%という状況。


等々を踏まえ、「日本経済は、混乱期の入り口」にいるという表現をされていました。
ここについては、僕も同じ感覚です、が、「入り口」なんだ、、、という点が若干違うかな。(すでに混乱の渦中にあると僕は思っていましたので。これからかぁ、、、という率直な感想でした。)


ともあれ、認識に大きなずれはないということで。(こういう感覚の一致をみるという意味で、こういったセミナーへの参加の価値の何たるかを僕は考えるようにしています)。

2.事業は「勝てるところ」でやる。が、大事。


不動産価格はアベノミクス以降、すごい勢いで上がってきています。
ただし、「主要都市(特に首都圏が顕著)のみ」という条件で。


地方は、やはり相当厳しいというのが彼の主張でした。
#地方でフルローンとかあまり考えずに取り組んでいる人たちは長期視野で自分の投資を考えて、適切なテコ入れや、適切な資産組み換えを考えた方がいいとも言っていましたよ。


実際に、地方の方が首都圏で「相続対策を前提とした資産組み換え」目的で首都圏の物件を買っているというのが大きな流れなんだとか。
路線価が高い地域に物件を一つでも持っていることで、相続税評価額はかなり圧縮できるようですね。
地方の地主さんとかも不要な土地を売って首都圏へ資産組み換えをせっせとやっている様子。


※これに加え、海外勢(アジア圏の富豪さん)の投資マネーが入り込んでいるわけですから、そりゃ相場は上がりますわな。。。


確かに、地方で仮にフルローン・オーバーローンで購入したとして、実際にふたを開けてみたら想定よりも稼働率が伸びず、ADは高い、部屋あたりの収入に対するリフォーム費用が高くつく、、、さらには、金利が上がったら、、、と考えると、こういう流れになるのは必然といえましょう。


んー、ライバル多し。笑。


それでも、上記のような環境での投資は、「最初から勝ち目が非常に低い」事業と言い換えることもできます。
やはり、事業をやるからには、「勝てる(目算が立てやすい)」ところでやる。
戦略としては至極当然なのかもしれませんね。

『勝つ可からざる者は守なり。勝つ可き者は攻なり。守らば則ち余あり。攻むれば則ち足らず。昔の善く守る者は、九地の下に蔵れ、九天の上に動く。故に能く自らを保ちて勝を全うするなり。』

「いかなる敵も自軍に勝てないようにするのは守備のあり方である。敵に勝てるようにするのは攻撃のあり方である。守備を優先すれば兵力に余裕が生まれる。攻撃を優先すれば戦線が拡大することによって兵力が足りなくなる。そこで古来、守備を優先して巧みに戦う者は、地底深くに潜むようにして守りを固め、好機と見れば一気に天高く飛び上がるかのように攻めに転じた。そうした戦い方だからこそ、自軍を保全しながらも確実に勝利を収めることができるのである。」

〜どこぞかの孫子ページより拝借〜

なのですから。
やはり、僕も首都圏での固い事業に徹します。(地方は単純に戦い方しらないので。)

3.規模を大きくしていくなら、できるだけ早い段階から法人になったほうが結果的に有利。


事業を拡大させることを目的としている人は、できるだけ早く法人になっておいて、その後のさまざまな税制面のメリットや資産拡充観点のメリットに恩恵をあずかれるような体制にしておいた方がいいよ。とのことです。


具体的な話はここでは控えますが、僕もそうですが、不動産賃貸をビジネスと捉えて、その後も事業を拡大していきたいあなたであれば、このように考えて行動すべきなんでしょうね。


途中の説明は正直僕もついていけない場面がところどころにあり、この辺の勉強も欠かせないな。と改めて自分に言い聞かせたところです。(奥が深いです。)


また、今となっては当たり前ですが、「事業をやるからには、絶対に債務超過にはしないこと。事業拡大が出来なくなるからね。」とのことでした。
(実際に僕も区分バルクでは、同じ状況だったので。ただ、将来性あるエリアであれば、ここは使いようかな。とも思います。)


そのほかにも、さすがは倉橋さん、相変わらず新しいチャレンジをされていて、僕もゆくゆくはかくありたいものだ。
と、インスパイアされて、梅雨空の下家路につきました。


不動産投資は事業
事業である以上、拡大を考え、税金と相談しながら、スムーズに次世代に事業を承継していきたいものですね。


息子への資産引継ぎの観点でも、もう少し相続や法人の勉強をする必要があるな。
そう感じだ次第です。


今日はこんなところで。