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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

☆丸くなるな、星になれ。(面白そうな工務店さんとの出会い。の話。)

今日は、新築計画の要となる、工務店さんとの出会い・お話。
について。。

僕の「これからの不動産賃貸ビジネスに対する基本的な概念」については、昨日の記事でお話した通りです。


僕の今後の不動産賃貸ビジネスは、加速度は低いですが、着実に、必ずや社会に対して良い影響を与えていけるものを実行していくつもりです。


僕のこんなイメージを抽象レベルから具体化できる工務店さん探しが非常に重要です。
いくつかの不動産業者さんを回っているなかで、僕の考えに共感いただける業者さんがいらっしゃって、「で、あれば、(簡単に実現できるかどうかはやってみないとわからないけど、という枕詞付きで)是非ご紹介したい工務店さんがいる」ということで、早速その工務店の社長さんとお会いすることになったのです。


ということで、神奈川県南部の某エリアのその工務店さんにお邪魔して金曜の午後3時間ほど話し込んできました。

1.建物は、躯体をしっかり作らないと、アフターメンテで想定外の維持費がかかる。だからウチは躯体(基礎構造)づくりには妥協をしない。


その工務店の社長さん(といっても、僕と全く同い年の人です)は、垢抜けしていて、遊びも楽しんでそうな感じに見える方でしたが、実際話すと、温和で、それでいて自分の手がける物件へのこだわりは並々ならぬものを感じられました。


まず最初に、社長さんの建物づくりへの考え方や思いを伺いました。
やはり、実際に人にあってみないとわからない部分てあるものですね。
それは、非常に共感できるものでした。


  • 建物は基礎構造がしっかりしていないと、初期コストを抑えられたとしても後々ランニングコストがかかり、想定外の出費がかさむことになる。だから基礎作りにこだわっている。

(ただし、それは施主の意向を取り入れ、コストをできるだけ抑える考え方はもっている)

  • 床材や、壁材は、極力自然素材をおすすめしている。なぜなら、住み心地へ大きく影響するものだから、ビニールクロスもフロアタイルも、コスト面が抑えられるという考え方もわかるが、実は張替等の人的コストがかさむことを考えると、長期スパンでは、自然素材の方が安くあがったりするし、部屋へのダメージもはるかに低くなる。
  • 上記の施工をやれる大工さん等の数々の職人さんには相応の施工レベルが求められるが、ウチでは一定の施工レベルを超えた人じゃないと仕事を任せないようにしている。基本的には自前で確保している職人さんがほとんど。
  • 上記基本部分は「堅物的な」考え方を持っているが、一方で、外装・外構・内装については、同線を確保しつつユニークな発想を忘れないようにしており、その地域になじむデザインになるように心がけている。
  • 上記を踏まえ、結果的にその地域に「オンリーワン」の建物を供給できると考えているし、その実績もある。


素晴らしい考え方でした。
淡々と語られる言葉に、過去の実績に裏打ちされる自信がにじみ出ていました。

2.是非xxエリアにコミュニティ指向の「そもそも過当競争に巻き込まれない」オンリーワン物件を創っていきましょう!


その後、
彼と、同席してくれた業者さん向けに作ったプレゼン資料(僕がどういう戦略で賃貸物件を創りたいかという話と、具多的な数値目標を加えた資料)で説明をしたところ、なんでも、似たような考えを彼も持っていたらしく、結局実行には映していなかったらしいということがわかりました。


「じゃぁ、僕の物件を創ることでいろいろテストしてみてはいかがです?僕もその辺に流通している物件と同じものは絶対作りたくないので。いいものを創って、そこに住んで頂く人に『実はこの物件はxxxさんが作ってくれたんです』的なPRをさりげなく伝えておけば、もともと、この居住者はそのエリアに深い思い入れがあって、持ち家を買う前のテスト的な居住者かもしれないので、xxxさんの未来の顧客となりうると思います。」



とお話したところ、「おー、そりゃいいですね。是非是非。」となりました。



こういう話は、僕だけがメリットがあってもいけませんものね。投資家、作り手、仲介者業者さん・そして借主様のすべてが笑顔になる物件。


それが一番いい物件なのですから。


僕がその場で強く説いていたのは、とにかく、これからの時代に向け、他の賃貸物件とは販売戦略を根本から変えて、そもそも「競争」という領域にいないものを提供していきたい、ということです。


そのためには、他の物件とは根本からことなる「世界観・概念」を伝えられる物件であったり、それを伝えるメディアが必要ということです。


ここについても、工務店さんは「そう、その通りです。そこは全く同じ考えです。」と。


で、ここが、僕の今回のターゲットとしているエリアの特徴なのですが、
このエリアでは、おそらくAD(広告費用)というものが(戦略次第で)ほぼ、不要になるということ。


これは、僕が気づいたのではなく、工務店さんと業者さん(地元に根付いた方々なので)が口をそろえて言うから間違いないんでしょう。
聞くと「なるほどねぇ」と僕も納得。
そりゃぁ、他の地域ではそのロジックは成立しづらいし、この地域では成り立つわな。と。


これについては、ちょっと企業秘密的な要素あるんで、ここでは秘密、としておきます。w
晴れて物件ができて実績とれた暁に公開しますね。(実現しなかったら嘘になるんで ^^;)

3.これが本物の現場。


「今日はさすがにどこかの現場とか見れたりはしないですよねー。」


と振ってみたところ、


『あー、それなら、うちの事務所が今度ちょいと先に移転するんですけど、ちょうどその新築作業中なので見てみます?』


とのご提案。


早速現場に見に来ました。
いやー、現場は楽しい!!


現場に図面等が置いてあったので、それをベースにこだわりの躯体部分の実装の話や、部材へのこだわり(と、高コストになりがちなこの手の部分のローコスト化への考え方の説明)を実例として見せてもらいました。


ちょっとしたところへの配慮が素晴らしいなぁ。と。
これは、僕もエンジニアの端くれとして感じたことですが、、こういう部分の配慮が出来る人・組織というものが作り出すアウトプットは秀逸である可能性が高いということです。


直感は大事といいますが、まさにこの現場でその直感がきました。


きっといいものができる筈。
そう心に決め「是非、xxxさんに施工をお願いしたいです。」
ということにしました。


いろいろ不動産投資の世界では、新築のノウハウや、この手の業者さんがよいという話が手に入れられるので、そちらでやるという選択肢もあるのですが、、、


見方を変えると、それもある意味の「コモディティ化」となる可能性もあるわけで。。。


なので、僕はあえて、そこからは、「普遍的なセオリーは敬意をもって拝借させて頂き」そして、ちょっとだけ、一線をおいて、多少足踏みはしようとも、あくまで自分で開拓して、独自性を追求していきたいと思います。


大手ビール会社の宣伝で好きなフレーズ(コピー)があります。


丸くなるな。星になれ。

不動産賃貸ビジネス漆黒の闇(?笑)にひっそりと、そして、凛として輝く、そんな星になれるといいですね♪


お休みなさい。