不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

不動産投資回顧録(川崎徒歩6分、区分9戸バルク買い物件:その11:運営-4:リニューアルと家賃アップ。)

先日の記事にて、川崎物件の初めての退去連絡があったことをお伝えしました。
本空室は、管理会社の担当さんと連携し、適切なリニューアルを実施し、結果的には家賃アップを実現できました。

1.具体的な実施事項

まず、空室となった部屋はどのくらいの面積があったのかというと、16㎡程度。
いわゆる、1ルーム、3点ユニット、しかも隣接するビルのため、日あたりはほぼゼロ。
所有する全9戸のうちまともに日差しが期待できる部屋は、両サイドの部屋くらいでした。


日あたりについては、川崎の繁華街のど真ん中という事情を考え「日あたりは気にしない。利便性重視」という人をターゲットにしていたため割り切っています。
(自分が住みたい部屋と、他人が求める部屋は別物であると考えるようにしています。理想を追いすぎて購入できるものを購入できないよりも、市場を冷静に見て、合理的に投資判断をするならば、この考えを持つべきだと僕は考えていました。)


で、この部屋に対して施したリニューアル工事ですが、ざっくり以下です。

  1. 壁紙は「洗えるクロス」に取り換え
  1. キッチンの取り換え
  1. IHコンロへ置き換え
  1. 換気扇の取り換え
  1. 床材は「傷がつきにくい」フロアタイル


総額は正確には忘れましたが、35万くらいだったような。

これで、即入居者は決まりました。賃料は、確か2000円UPでしたか。
とすると、年間24000円の賃料UPですから、投資効果は、6.85%


このころ、ブログを通じて知り合った、先輩投資家さん(いずれも、カリスマ的な人です。今となっては。うー、追いつきたい)にこのリニューアルを見てもらったのですが、

ちょっと、高いよね。


と一言。orz...


まぁ、確かに、家賃6万の部屋にここまでするかと言われればそうですが、、、
それ以前に単価もちょっと高いんじゃないの。と。


この辺は、それ以降のリニューアルでは反映し、壁紙や、床材は汎用品でも結構いいものがあるということに気付いたので、これを自分なりにデザイン選定をしていきました。


最終的には、一部屋あたり、大体20万中盤から30万弱で対応できるようになりました。
※当然ですが、これは古い部屋の全体リニューアルにかけた内容ですので、二回目以降の同じ部屋の空室では、ほぼクリーニング代だけという状態になりました。


これからわかるのは、

いわゆる中古物件で前オーナーが運営に力を入れていない場合は、部屋をほぼ全リニューアルする必要がある為、相応の資金を事前に用意しておく必要があるということ。

です。


区分物件の場合の、年間収入に対する修繕費(Opexと表現されますが)は、22%〜24%というのが一般的とされています。


左記の記事のどこかで軽く触れたかと思いますが、僕の物件の場合は程度が悪かったということと、リニューアル時に周辺の同類物件との差別化をか張るために、ほんの少しだけグレードの良いものを入れたりとかしていたという要因から、所有期間の平均OPEX値は、約37%(24%想定を11%上回る)となりました。


ちょっとだけ、リアルな情報を貼り付けておきます。(以下年度ごとのOpex実績です)

【川崎物件:所有期間 Opex 結果】

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
27.20% 34.94% 35.99% 44.61% 33.23% 27.99% 25.94% 29.53%

上記から見えるのは、所有してから序盤の4年ほどはリニューアル費用が想定より多くかかったことがわかっています。
当然、そのたびに、部屋の質は向上し、管理会社さんの借主さん選定もあって入居者の質も向上していっています。


6年目からようやく20%台に入りましたが、それでも、想定より常に1〜5%弱の乖離があります。
これは、2010年に管理組合で大規模修繕を実施し、年間12万円の修繕積立額がUPしたことによるものです。
大規模修繕後、これは単なる偶然ですが、2011年にあの東日本大震災にみまわれました。
が、我が物件は、修繕の会社が中古RCの修繕専門会社に徹底的に躯体を強化してもらったため、特に目立った外傷もありませんでした。


こういった取り組みをすべてエビデンス(証拠・記録)として残しておいたことは、昨年の売却時の価格にも大いに影響があったのだと考えます。


ただし、これが成功したのは、不動産投資の市場性が安定・かつ、伸びしろのある川崎エリアだったからこその結果かもしれません。これが地方で同じことをやっていた場合、賃料が下がるは、修繕はかかるはで、圧倒言う間に退場という憂き目にあっていたかもしれませんね。(基本方針として僕は地の利のある、首都圏(東京・神奈川東部・南部)しかやりませんけど)


中古物件の醍醐味というのは、こういう、「まだまだ伸びしろのある物件を、勇気をもってきれいにし、出口で稼ぐ」というところにあるんでしょうね。(いろんな書籍でも言われていることですが、実際にやってみて、腹に落ちました。)


さすがにここ数年は、この手の物件はほとんど見受けられませんが。
僕の物件も、売却時の表面利回りは、8%弱だったはず。(購入時のそれは11%でした。まぁ、引き直しの実力値ではなかったので、おそらく引き直しのGPIならば、10.5%とか、その辺でしょう。それでも、2.5%の価格上昇ですね。)
購入した方も、かなり属性の高い方で、僕にとっては、幸運だったんじゃないかと思います。
想定していた売却利回りは9%弱でしたから。


そういう、ある種の「幸運」を引き寄せたのも、こういった地道なリニューアルの賜物だったのだと確信しています。


今、頭は、新築の方に傾いていますが、市況が変われば、また私のポートフォリオ上必要になれば、この川崎物件の手法を参考にして利益をとっていくつもりです。


川崎物件の話は、

  • 2010年に実施した大規模修繕の話
  • 2014年に決定したエレベーター修繕の話
  • 2014年7月の売却の話


にて完結します。(あと、3,4回程度)


これから不動産投資をされるあなたにとって、なにか少しでも参考になればと思います。


※目下、新築プランニングに首ったけですが、川崎物件のPDCAの”C”をやるということで。