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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

表面利回りとは、美しい刺のあるバラのようなもの。〜バラではなく、脇道でひっそり、凛と咲く一輪のタンポポを探そう〜

時間をあけて過ぎてしまいました。すいません。

GW中は、家族との約束で「休むときはとことん休むこと!ノートPCは家においていくこと!」
としています。なので全然更新できないのです。


不動産に関しては、スマホのみで対応できるようにしておけ!
が、我が愛妻(?)からの指令でございます。(笑)


ちなみに、今年のGWは、沖縄三泊四日でした。リゾートホテルでゆっくり早い夏を満喫できました。
満喫しすぎて、先週は仕事がまともに出来ませんでしたね。


無駄話がすぎました。本題に入りましょう。
川崎物件の運営の話の予定でしたが、ちょいと小休止ということで。次回より。
今日は、都内某所にて開催された少人数の不動産投資セミナーに行ってきました。


講師は、沢さん。そして主催の不動産業者さんでした。
沢さんは僕が最初に不動産投資を始めようというモチベーションを与えてくれた不動産投資本の著者です。(お宝不動産、で有名ですよね。)



お題は「不動産投資 成功へのイメージトレーニング 〜優良都市・築年数選別成功を掴む〜」
でした。最近は沢さんは専ら新築投資とのことです。
このセミナーに参加して、改めて「表面利回り」という言葉の恐ろしさ・巧妙さを認識することになりました。
この辺のお話を少し。

やはりここ数年の不動産投資熱は尋常じゃない

沢さんも主催の不動産業者さんの社長さんも口を揃えて「現在の不動産市況は常軌を逸している」的な話をされていました。


これは僕も様々な業者さん・金融機関さんとのお話の中で実感している話でしたので、やはりそうなのかと改めて確信できました。


この地域ではありえない(低い)利回りで、買い取り業者さんが買い取り、その日の夕刻にその業者さんが顧客に売却してしまうそうです。

当然、エンドの顧客は一般顧客で更に低い利回りで(聞くに4%台で)購入してくそうです。


仮に、融資をTAIBORで引けたとしてもギリギリですよね。通常なら購入の時点でアウトです。
それでも買っていくお客さんって。。。といらぬ心配をしてしまいます。


しょうがないですね。世の中には、「損失を被る人」「利益を得る人」がいて初めて投資は成立するものですから。


我々は、後者であるようにしましょう。そのためには日々精進であります。
くれぐれも「無知な業者が無知な顧客に不動産を売り、買う。」という「死の構図」に組み込まれないようにしてください。


こういう状況だと中古市場に様々な「市況を全く考えない素人さん」としてのプレーヤーが参加してきますから、自ずと中古物件価格が上がってくることになります。


このような状況では、中古物件のうまみである、「利回りの高さ」を教授出来なくなります。
中古は維持経費が新築に比べて高いため、利回りが相対的に高くないと不動産投資として成り立ちません。


僕が一貫して「中古相場はオーバシュートしている」と言っている背景はこういった事情があるからなんです。


ここは「待つも相場」と考えるのもアリかと思います。

だけど現金は眠らせておくことは機会損失でもある


沢さんは、現金を眠らせるのは機会損失という(おそらくそういう考えかと、僕の認識では感じています)感覚なんでしょう。



彼は、土地から仕入れて、その上にウワものをたてる所謂「新築」物件に現在取り組んでいらっしゃいました。


表面利回りに固執するといたい目にあう。〜美しいバラには刺がある〜


人によっては、地方の超高利回り物件(15%とか)を購入してキャッシュを積み上げるという考えかたで買い進めているひともいるようです。


実際これを実現している人もいらっしゃいますが、これはご本人の「相当なる」ご苦労と本人の時間を投下していることによる結果だと思います。(これはお世辞抜きですごいと思います。)


逆に言うと、それくらいの「覚悟と実行力」がないと、高い確率で失敗するということです。
そして何より、地方では、相当なマーケティング能力も備えていないと、市場そのものを読み違えてしまうと、15%の利回りは「覚悟と実行力」を持ってしても実現できないという点もあるということを知っておいてください。


ふたを開けたら、半分の利回り、(とすると7%中盤とか)下手したらそれ以下となることも十分にあります。
ホント、注意してください。


見た目の美しさにはどこか危険なにおいがある(美しいバラには刺がある)と考えて冷静な目で物件を選択してください。僕も常日頃その観点は持つようにしています。

「実質の儲け(利益)」を求め固く稼いでいくことが、今、求められる不動産投資家のスタイルである〜脇道でたたずむ小さくも凛として輝くタンポポを探そう〜

さて、新築を取り組んでいらっしゃる沢さんですが、彼の取り組んでいる新築物件の利回りは、関東圏で表面利回りが8%弱といったところでした。(まともに数字情報を出してくれる彼には感謝です)


もっとも彼の取り組んでいる物件の表面利回りは、「家賃相場が、市場と乖離していない値で、新築プレミアムをのせていない」いわゆる物件の「潜在能力マックス」の家賃ではじいたものです。


即ち、「ほぼ実力通り」の値で割り出した利回りということです。
ちまたに出回っている建て売り業者さんの利益ノセノセ物件の都内7%物件の場合は、そもそも新築プレミアムではじいた上、さらに家賃をふかして「ほぼあり得ない表面利回り」です。


これを買ったら「即死」間違いないです。ご注意を!


で、沢さんは実際に得られるキャッシュフローで約5年間で自己資金回収という戦略で買い進めていくということでした。


あと、新築の場合重要になるのは、


  • その物件の収益力

であるということ。
要は「商品力」というものですね。


ここについては、新しい不動産賃貸ビジネスのあり方を考える僕も全く同じ考え方です。
これからの不動産賃貸物件は、ここの「商品力」を研ぎすませていくことができる投資家・オーナーさんのみが圧倒的な勝ち組として君臨していくことでしょう。


僕はそれにプラスαの「価値」を上乗せしていく予定ですが。


不動産の物件価格がオーバーシュートしている、この時代における固い投資手法として、沢さんのこの投資スタイルは非常に有効であると考え曝れられたとともに、
利回りに固執すると投資を損失してしまうという「行動しないリスク」を高めてしまうということも身につまされました。


今回のセミナーは僕の市況感がずれていなかったことと、今後の自分の投資戦略をどうしていくかを考えていくいいヒントを得られました。


コツコツ参ります。


それじゃ、次回は、川崎物件の運用についてお話ししますね。きっと参考になると思います。
(市況性の高い、ボロ物件を買って、市況が上向いたときに出口をとるスタイルを目指している方には役立つ情報になると思います。)


ではでは。